المطورون يواجهون تباطؤ المبيعات محلياً بالتسويق للمغتربين والأجانب نتيجة عدم تضررهم من تحرير سعر الصرف
«الإسكان» تسعى لزيادة حصيلة النقد الأجنبى بطرح أراضٍ “بيت الوطن” ووحدات “دار مصر” للمصريين فى الخارج
«دويدار»: «أرضك» تسوق مشروعاتها فى معارض الخليج لارتفاع القدرة الشرائية للمغتربين
«أنيس»: الأسعار الحالية «لقطة».. والمتر المربع انخفض 30% بالدولار
«عادل»: «بى تو بى» عرضت 35 مشروعًا بمعرض خارجى بعد انخفاض القوة الشرائية محلياً
«رشدى»: شهادات الادخار مرتفعة العائد سحبت السيولة.. ونتجه للخليج
«جمال»: استقرار الأوضاع الأمنية يدعم إقبال الأجانب.. والمبيعات تراجعت بعد التعويم
بدأت أنظار شركات التنمية العقارية تتحول إلى الأسواق الخارجية لترويج مشروعاتها وتسويق الوحدات للمصريين العاملين بالخارج أو الأجانب من مواطنى تلك الدول.
ويراهن المطورون على جاذبية السوق والأسعار بالنسبة للأجانب أو العاملين بالخارج الذين لم يتأثروا بتحرير سعر صرف الجنيه، خاصة أن المطورين يسيرون فى طريق سبقتهم فيها وزارة الإسكان بطرح أراض ووحدات سكنية بالدولار للمغتربين.
وتسعى الشركات لجذب أكبر عدد من العملاء من الخارج فى ظل توقعات بتباطؤ المبيعات داخليا فى ظل تراجع القوى الشرائية، بجانب استغلال المغتربين لانخفاض سعر صرف الجنيه أمام الدولار وعملات الدول الخليجية.
ومنذ تحرير سعر الصرف فى نوفمبر 2016 ارتفع السعر الرسمى للدولار من 8.88 جنيه ليصل إلى 18 جنيهًا قبل أن يستقر حول 16 جنيهًا خلال الفترة الحالية كما ارتفع سعر صرف الريال السعودى والدرهم الإماراتى ليصل 4.5 جنيه والدينار الكويتى 53 جنيهًا.
ووفقًا لمتعاملين فى القطاع العقارى فإن القدرة الشرائية للمصريين فى الخارج ارتفعت بشكل كبير بسبب انخفاض قيمة الجنيه حتى مع ارتفاع أسعار بيع الوحدات السكنية بنسبة تجاوزت 25% مقارنة بأسعار ما قبل «التعويم».
وبدأت وزارة الإسكان خطتها لجمع «الدولارات» بطرح مشروع «بيت الوطن» لتوفير أراض للمصريين فى الخارج وشهد المشروع إقبالًا كبيرًا فى المدن المميزة مثل القاهرة الجديدة والشيخ زايد، كما طرحت الوزارة وحدات ضمن حصتها العينية بمشروعى «مدينتى» و«الرحاب» للمغتربين مع تحديد القيمة البيعية بالدولار.
وقال الدكتور أشرف دويدار العضو المنتدب لشركة أرضك للتطوير العقارى إن الشركة تستهدف تسويق وحدات مشروعها «زيزينيا المستقبل» من خلال المعارض الخارجية وخاصة فى دول الخليج.
أضاف لـ«البورصة» أن الشركة تسعى لاستغلال ارتفاع القدرة الشرائية للمصريين العاملين فى الخارج بعد انخفاض قيمة الجنيه ولوجود عدد كبير من المصريين فى دول الخليج.
أوضح أن الفترة الزمنية بين التعويم وزيادة سعر البيع شهدت تحقيق مبيعات كبيرة لوحدات المشروع ولكن بعد زيادة قيمة المتر المربع تراجعت المبيعات لذا ستلجأ الشركة لحلول تسويقية أخرى.
أشار دويدار إلى أن «أرضك» شاركت فى عدد من المعارض الخارجة وكان آخرها معرض النخبة العقارى الذى عقد فى دولة الكويت خلال العام الماضى.
وتجهز «الإسكان» لطرح 6429 قطعة أرض بمشروع «بيت الوطن» بـ9 مدن، و25 قطعة خدمية ضمن المشروع فى 4 مدن، و5 قطع أراضٍ بنشاط عمرانى متكامل بـ3 مدن، بجانب 4312 وحدة سكنية بـ«مدينتى» و«الرحاب» و7054 وحدة بـ«دار مصر»، بـ8 مدن ووحدات بمشروع الإسكان الاجتماعى للمصريين العاملين فى الخارج.
وامتدت خطة توفير «الدولار» لتشمل تخصيص أراض للمستثمرين بالأمر المباشر بشرط سداد قيمتها بالعملة الأمريكية منها 31.5 فدان فى مدينة القاهرة الجديدة لشركة الكرنك للتنمية والتعمير لإنشاء مدينة طبية مع إلحاق جامعة تعليمية متكاملة.
بجانب تخصيص قطعة بمساحة 15.8 ألف متر بالقاهرة الجديدة، وأخرى بمساحة 12.6 ألف متر بمدينة 6 أكتوبر لشركة أندلسية مصر القابضة إحدى شركات مجموعة أندلسية للخدمات الطبية لإقامة مستشفيين.
وتخصيص 155 فدانًا فى «القاهرة الجديدة» بنشاط عمرانى متكامل لشركة نجد النيل السعودية و36 فدانًا لشركتى «العربية للصناعة والاستثمار – مصر» و«أبو شديد التجارية فرانكفورت – ألمانيا» فى مدينة بنى سويف الجديدة على أن يتم دفع قيمة الأرض بالدولار.
وقالت مصادر بوزارة الإسكان لـ«البورصة» إن الوزارة تسعى لزيادة حصيلتها الدولارية فى ظل خطة حكومية شاملة لدعم احتياطى مصر من النقد الأجنبى واستغلال زيادة القدرة الشرائية للمغتربين.
أضافت أن توفير الدولار يعتمد على عدة محاور تشمل طرح أراضى «بيت الوطن» ووحدات ضمن مشروعات الوزارة المختلفة سواء لمحدودى ومتوسطى الدخل وأخرى للإسكان الفاخر ضمن الحصة العينية فى «الرحاب» و«مدينتى».
أوضحت أن الطروحات التى سبقت تحرير سعر الصرف شهدت إقبالا كبيرا من المغتربين، ومن المتوقع أن يرتفع فى الطرح الجديد بسبب انخفاض قيمة الجنيه مقابل الدولار وعملات الدول الخليجية.
وقالت المصادر إن «الإسكان» باعت أراضى استثمارية وخدمية ووحدات سكنية خلال عام 2016 بقية إجمالية 22.2 مليار جنيه للشركات العقارية واستحوذت أراضى «بيت الوطن» ووحدات «مدينتى» و«الرحاب» على جزء كبير من المبيعات.
وقال مسوقون عقاريون إن انخفاض سعر العملة المحلية أمام الدولار ساهم فى تشجيع شركات التسويق لعرض الوحدات على الأفراد المقيمين فى الخارج لعدم تأثر رواتبهم بانخفاض قيمة الجنيه.
وأشار بعضهم إلى أن قرار طرح الشهادة الادخارية ذات العائد السنوى 20% لمدة 18 شهراً، ساهم فى سحب السيولة المالية لدى الأفراد فى السوق وانخفاض حجم الإقبال المحلى على شراء العقارات بالإضافة إلى ارتفاع أسعار الوحدات بشكل كبير.
قال نهاد عادل، رئيس مجلس إدارة شركة «بى تو بى» للاستثمار والتسويق العقارى إن الشركة عرضت نحو 35 مشروعاً متنوعاً ما بين السكنى والطبى خلال معرض «عمار يا مصر» بدولة قطر خلال ديسمبر الماضى.
أضاف أن المصريين المقيمين فى الخارج أصبحوا البديل الأمثل لشركات التسويق العقارى لبيع الوحدات السكنية الجديدة خاصة الفاخرة منها فى التجمعات السكنية «الكمبوند» وذلك بعد تأثر القوة الشرائية للأفراد المقيمين فى الدخل.
أوضح عادل أن القيمة المالية المخصصة للاستثمار فى العقارات لدى المغتربين زادت إلى الضعف بعد انخفاض قيمة الجنيه وتابع «أصبح يمكن للفرد شراء وحدتين بنفس قيمة الوحدة قبل التعويم».
أشار إلى أن الاستثمار فى العقار داخل السوق المصرى يعد أمراً هاماً بالنسبة للمصريين فى الخارج، وهو ما ظهر فى زيادة العمليات الشرائية المنفذة من خلال المغتربين.
وتابع «بالنسبة للعرب أو الأجانب فمازال الإقبال على شراء العقارات فى السوق المصرى بعد التعويم ضعيف للغاية وما يتم يعتبر حالات من أفراد لديهم عمل داخل السوق المحلى».
وأرجع عادل السبب فى ضعف الإقبال الأجنبى على الشراء إلى القلق من الأوضاع الاقتصادية واتجاه الأجانب إلى دول أخرى تقدم تسهيلات كبيرة فى شراء الوحدات كما يمكنهم إعادة البيع وتحقيق أرباح كبيرة بدول مثل فرنسا وأسبانيا واليونان وتركيا ولبنان.
وقال إن «عمولات» شركات التسويق العقارى من وحدات «إعادة البيع» لم تتأثر بعد «التعويم» نتيجة تحقيق مالك الوحدة أرباح كبيرة، بالإضافة إلى توافر رأس المال لدى المشترى بحيث يمكنه سداد العمولة للمسوق.
أضاف أن شركات التطوير العقارى تحركت خلال الفترة الماضية لزيادة حجم مبيعاتها وذلك عبر خفض مقدمات سداد حجز الوحدة وزيادة مدة التقسيط بدون تحصيل فوائد إضافية.
وقال شريف رشدى رئيس مجلس إدارة شركة إيدار سى فيو للأملاك إن شركات التسويق العقارى كثفت وجودها فى المؤتمرات الخارجية خاصة فى السوق الخليجى بعد «التعويم» لاستقطاب أصحاب الدخول بالعملات الأجنبية للشراء فى السوق المصرى.
أضاف أن الأسواق السعودية والإماراتية والقطرية تعد الأعلى من حيث عدد عمليات شراء الوحدات من قبل المصريين المقيمين فيها.
وأرجع رشدى انخفاض عمليات شراء الوحدات السكنية من قبل المصريين فى الداخل إلى طرح الشهادة الادخارية ذات العائد السنوى 20% لمدة 18 شهراً، والتى أدت إلى سحب السيولة المالية من السوق.
أوضح أن الإقبال الأجنبى على شراء الوحدات فى السوق المحلى ضعيف للغاية نتيجة عدة عوامل أبرزها الصورة السيئة التى يتم تصديرها عن الوضع السياسى غير المستقر وحظر بعض الدول سفر مواطنيها إلى مصر.
وتوقع رشدى أن يشهد العام المقبل زيادة فى عمليات شراء الوحدات السياحية بالنسبة للأفراد غير المصريين وسط توقعات بعودة السياحة الروسية إلى مصر.
أشار إلى أن المصريين فى الخارج قاموا خلال العامين الماضيين بتنشيط حركة المبيعات فى السوق المصرى وذلك بعد أن تعرض لحالة من الركود النسبى فى بعض شرائح الوحدات السكنية.
وقال محمد جمال، مدير الاستثمارات بشركة «ERA Egypt» للتسويق العقارى، إن السوق المحلى شهد تراجعًا فى حركة مبيعات الوحدات السكنية بنحو 25% بعد «التعويم».
أضاف أن شركات التطوير العقارى لم تتأثر بانخفاض المبيعات نتيجة زيادة أسعار العقارات خاصة التى تم الانتهاء من تنفيذها قبل ارتفاع أسعار مواد البناء.
وتوقع جمال ارتفاع الإقبال على شراء الوحدات السكنية من قبل المصريين فى الداخل بنهاية العام الجارى بعد الانتهاء من تنفيذ مشروعات سكنية بجوار مدن الرحاب والشروق والمستقبل وبأسعار تنخفض عن غيرها من التجمعات السكنية المجاورة لها.
أوضح أن المستثمر الأجنبى حالياً فى مرحلة دراسة الشراء ولن يصل إلى مرحلة اتخاذ قرار لشراء وحدات سكنية فى السوق المصرى، للتخوف من عدم استقرار الأوضاع الأمنية.
وقال الدكتور أحمد أنيس خبير التقييم العقارى إن الشركات العقارية حققت مبيعات مرتفعة خلال الفترة التى أعقبت تحرير سعر الصرف لكن معدل الإقبال على الشراء انخفض بعد زيادة الأسعار.
أضاف أن سعر بيع الوحدات السكنية شهد زيادات تتراوح بين 20% و40% فى أعلى التقديرات لكن بالنسبة للمغتربين فإن الدولار شهد زيادة بنسبة 100% مقابل الجنيه.
وتابع أنيس «ارتفاع الأسعار عند تقييمها بالجنيه يعادله انخفاض بنسبة 30% فى حالة الشراء من الخارج بسبب زيادة قيمة الدولار والعملات الخليجية مقابل العملة المحلية».
أوضح أن أسعار البيع الحالية تعتبر «لقطة» – على حد تعبيره – بالنسبة للمصريين العاملين فى الخارج ويسعون لاسغلالها قبل إضافة أى زيادات جديدة للأسعار.
أشار إلى أن الفيللا التى كان يصل سعرها 3 ملايين جنيه قبل التعويم ارتفعت لأكثر من 4 ملايين حاليا ولكن إذا تم حساب قيمتها بالدولار سنجد أن السعر انخفض من 330 ألف دولار لحوالى 250 ألف دولار.
وقال أنيس إن اتجاه الشركات العقارية لتسويق مشروعاتها فى السوق الخليجى يأتى لتعويض تراجع المبيعات المحلية وانخفاض قيمة الدخول لدى الأفراد بعد «التعويم».
أضاف أن الصيف المقبل سيشهد زيادة فى الطلب على الشراء من قبل المصريين فى الخارج بسبب تضاعف قوتهم الشرائية بنسبة تفوق ارتفاع أسعار البيع.
أوضح أن الأشهر الماضية شهدت نموًا فى الطلب على شراء العقارات وحول عدد كبير من حائزى الدولار إلى جنيه وشراء عقارات للحفاظ على قيمة ممتلكاتهم وبسبب التوقعات المستمرة بارتفاع الأسعار.
أشار إلى أن المصريين فى الداخل سيواجهون أزمة فى شراء العقارات بعد ارتفاع الأسعار وسيتحول الطلب من الشراء بغرض الاستثمار إلى طلب حقيقى مدفوع بالحاجة إلى السكن.
وتابع «القطاع يواجه أزمتين الأولى تتمثل فى رغبة الشركات فى الحفاظ على قيمة الأصول ما يدفعها لرفع أسعار بيع المتر المربع رغم تراجع القوة الشرائية والثانية عدم رغبة العملاء فى شراء العقارات للحفاظ على قيمة العملة لأن الأسعار ارتفعت والتعويم حدث بالفعل».
