العين السخنة والساحل الشمالى الأكثر طلباً.. والسوق يعتمد على مبيعات التقسيط بنسبة 77%
65 ألف وحدة فى القطاع بنهاية 2016.. ومشروعات سياحية على 9 ملايين متر بالساحل الشمالى
أصدرت شركة كوليرز إنترناشيونال، المتخصصة فى الاستشارات والبحوث العقارية أحدث تقاريرها البحثية التى ترتكز هذه المرة على دراسة سوق المنازل الصيفية فى مصر.
وتناول التقرير عدة نقاط تضمنت العرض والطلب فى الوقت الراهن داخل السوق المحلى، فضلاً عن مدى ملاءمة الأسعار، وتحليل لأهم المناطق المرغوب فيها فى مصر، بجانب وجهات المنازل الصيفية الشهيرة الأخرى فى جزر سيشل والمغرب ومالطا وفرنسا وإسبانيا.
ولا يعتمد سوق المنازل الصيفية فى مصر على المستثمرين الأجانب، بل يستقطب المصريين بشكل رئيسي، إذ لا تتجاوز نسبة المستثمرين الأجانب فيه 2%.
ويعانى السوق فى الوقت الراهن نقصاً فى العرض. ولكنَّ هناك فرصاً متاحة لطرح منتجات عقارية جديدة فى سوق المنازل الصيفية، من شأنها تحسين مستويات الإشغال والأسعار.
ويبحث التقرير، أيضاً، زيادة العرض فى سوق المنازل الصيفية فى مصر على طول الشريط الساحلى، الذى يعد أكثر وجهة للعطلات يقصدها المصطافون الذين يفضلون الإقامة فى منازلهم الخاصة، بدلاً من استئجار وحدات أو النزول فى الفنادق.
وتعتبر أكثر وجهات المنازل الصيفية شعبية فى مصر، البحر الأحمر، وجنوب سيناء، والساحل الشمالى، والعين السخنة. وتقوم الدراسة بتحليل كل وجهة منها، استناداً إلى العوامل الرئيسية المؤثرة على الطلب فى تلك المناطق. كما تركز على النمو الذى يشهده سوق المنازل الصيفية، خصوصاً فى المناطق الساحلية، كأداة استثمارية ووسيلة ترفيهية فاخرة. ويحتوى التقرير على دراسة شاملة تتضمن الأطراف المعنية ومناطق الاهتمام وعوامل الجذب والتكاليف، علاوة على العوائد المحققة على الاستثمار.
قال منصور أحمد، رئيس قسم الحلول التنموية والرعاية الصحية والتعليم وشراكات القطاعين الحكومى والخاص فى شركة كوليرز إنترناشيونال الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، إن التطور الذى شهده هذا القطاع، رافقه حدوث تطور آخر فى مستوى المشترين الساعين إلى زيادة مدة إقامتهم، أو الراغبين فى تعظيم العوائد الإيجارية الناتجة عن استثماراتهم.
وحتى يمكن استقطاب أولئك المشترين، يجب على المطورين النظر إلى ما هو أبعد من مجرد تقديم حلول التجزئة ومنافذ بيع الأطعمة والمشروبات التقليدية لتوفير عوامل جذب أشد تأثيراً تتضمن المدارس الداخلية، والعيادات والمستشفيات، والمرافق التعليمية، ومجتمعات رعاية المسنين، ومرافق اللياقة البدنية وتنمية المهارات، فضلاً عن مراكز إعادة التأهيل.
ووفقاً لتقرير شركة «كوليرز»، فإنَّ سوق المنازل الصيفية فى مصر يعتمد على البيع بالتقسيط بنسبة 77%، والدفع «كاش» بنسبة 23%.
ولفت إلى أن واحداً من العوامل الرئيسية للاستثمار العقارى فى مصر داخل سوق المنازل الصيفية، هو التحوط ضد التضخم وتخفيض قيمة العملة مؤخراً، ما أدى إلى تقلبات فى السوق إذ ارتفعت الأسعار بنسبة 20%.
وكشف الاستطلاع الأخير الذى أجرته «كوليرز الدولية»، ثلاث نقاط رئيسية، أولاها أن أعمار معظم المشترين بين 35 و40 سنة.
كما أن مقدمات الحجز (الدفعة الأولى) تبلغ قيمتها 150 ألف جنيه.
أما النقطة الثالثة، فهى أن السداد يعتمد على خطط تمتد عادة على مدى 5 سنوات، حتى تكون الأقساط معقولة. والحفاظ على مستويات الإشغال على مدار السنة للمنزل الثانى أو المنزل الصيفى، يمكن أن يكون تحدياً.
وبالنظر إلى أعلى العوامل لاختيار وجهة المنزل الصيفي، فإن «كوليرز» اعتمدت على ثلاثة عناصر لكل وجهة يهتم بها المشترون للمنزل الثانى.
فبالنسبة للعين السخنة، فقد أعطتها «كوليرز» 9.4 من أصل 10 درجات فى اختيار المشترى لعامل الشاطئ، و7.5 درجة بالنسبة للمطاعم المتواجدة بها، و6.9 درجة خاصة بالحياة ليلاً.
وعن منطقة الساحل الشمالى، فإن عامل الشاطئ حصل على 9 درجات، و8 درجات للمطاعم، و7.1 درجة للحياة ليلاً.
وفى الغردقة بالبحر الأحمر، فإن الشاطئ استحوذ على 7.8 درجة من تقييم المشترى للمنزل الثانى، و7.3 للمطاعم، و7.7 لنشاط السفارى.
وفى شرم الشيخ بجنوب سيناء، فإن الشاطئ حصل على 8.2 درجة و7.8 درجة للمطاعم، و7.8 درجة لنشاط السفارى.
وكان الساحل المصرى ناجحاً تاريخياً، وتمكن من جذب السياح، وظلت شعبيته إلى اليوم خصوصاً بين السياح المحليين الذين اشتروا عطلة المنازل على طول الساحل، بدلاً من مجرد استئجار الوحدات عندما يكونون فى إجازة.
وعلى مدى السنوات الـ11 الماضية، ارتفع عدد منازل العطلات بنسبة 90% تقريباً، ليصل إلى حوالى 65 ألف وحدة بنهاية 2016.
وتعتبر العين السخنة المقصد الأول لـ«المنازل الثانية» لقضاء العطلات، حيث الموقع الاستراتيجى على طول ساحل البحر الأحمر، والطقس المعتدل خلال المواسم الباردة، والطريق السريع الذى أدى إلى زيادة الشهية نحو منازل العطلات فى هذه المنطقة.
ومع التوسع المستمر للقاهرة الكبرى، أصبحت العين السخنة أقرب إلى المدينة. ويتواجد أكثر من 30 ألف منزل عطلة حالياً فى هذه المنطقة، كما توجد هناك استثمارات جديدة، تشمل «ايل مونت جلالة» وتنفذه شركة «تطوير مصر»، ومشروعى «ازها بيومدار»، و«وادى دجلة».
وكشف التقرير، أن أسعار المساكن بمنطقة العين السخنة، هى الأكثر ملاءمة للمشرين، مقارنة بغيرها من الوجهات الرئيسية على طول الساحل المصرى.
وتتميز منطقة الساحل الشمالى بالموقع المتميز على البحر الأبيض المتوسط غرباً، ما يزيد فرص الأنشطة المائية والترفيهية.
والمنطقة الساحلية الشمالية الغربية هى واحدة من مناطق السياحة الرئيسية فى مصر، وتمتد بطول 500 كيلومتر تقريباً على طول ساحل البحر الأبيض المتوسط من الإسكندرية إلى مدينة السلوم.
ولا يزال الساحل الشمالى واحداً من أكثر مناطق قضاء العطلات شعبية، لقربه من الإسكندرية.
ووفقاً لهيئة تنمية السياحة، فإن مجموع الأراضى المخصصة للمشاريع السياحية، يبلغ حوالى 9 ملايين متر مربع.
وتقع معظم التنمية على الجانب الشرقى من الساحل الشمالى فى منطقة العلمين.
وتسلط «كوليرز»، الضوء على أن هناك خططاً لتطوير غرب منطقة العلمين، وتطوير مناطق فى الساحل الشمالى تشمل، قاعات للمؤتمرات، ومراكز للتسوق، ومسارح، ومراكز للغوص، ونوادٍ صحية، ومطاعم، ومرافق ترفيهية، ومقاهى شاطئية.
وتقول «كوليرز»، إن المنطقة الساحلية للبحر الأحمر، تجرى خدمتها بشكل جيد مع وجود وسائل ترفيهية وملاعب رياضية، ومسارح، ومراكز غوص، وحدائق مائية، ومراكز للمؤتمرات، ومراكز للتسوق تشمل مطاعم ومحلات بيع بالتجزئة، ومقومات الحياة الليلية.
وكانت منطقة البحر الأحمر هى الأقل زيارة بالنسبة لمواقع مميزة، منها العين السخنة، والساحل الشمالى وشرم الشيخ.
ومع ما يقرب من 850 مشروعاً سياحياً ذات صلة، يتم احتساب أعلى حصة داخل البحر الأحمر.
وأصبحت شرم الشيخ بجنوب سيناء من أفضل الوجهات السياحية بمصر بفضل التسويق الجيد مع مشغلى الرحلات فى دول مجلس التعاون الخليجى، وأفريقيا، وأوروبا، وآسيا خصوصاً روسيا.
وتقع شرم الشيخ على ساحل البحر الأحمر، وتشمل عدة مناطق سياحية منها خليج نبق، وخليج نعمة، والمنتزه، والهضبة، وحى النور.
وتشتهر شرم، بالرياضات المائية، التى تتركز فى المقام الأول فى خليج نعمة، وخليج القرش، وخليج نبق، ومحمية نبق الوطنية، ورأس محمد، وجبال سيناء.
وحالياً، لدى جنوب سيناء ما يقرب من 18 ألف عطلة منازل، مع 50% إضافية تحت الإنشاء.
وتقدم هذه التطورات، أيضاً، وسائل ترفيه مختلفة، مثل ملاعب الجولف، والحدائق المائية، والإبحار، ومراكز الغوص.
وذكرت «كوليرز»، فى تقريرها، أن أغلى المواقع، هى الجونة، يليها الساحل الشمالى وسهل حشيش.
وارتفعت أسعار العقارات بشكل عام بسبب التضخم وانخفاض قيمة الجنيه، الذى كان واحداً من محركات مبيعات العقارات، مع رغبة مزيد من المواطنين فى تحويل النقدية إلى أصول، وهو ما دفع الطلب إلى الارتفاع.
ومن عوامل دفع الطلب داخل السوق، السعر والموقع، إذ تعد الشاليهات والشقق مرتفعة الطلب. ومعظم المشترين يبحثون عن منازل تتكون من 3 غرف نوم.
ولفت التقرير إلى أن 75% من المشترين يبحثون عن مميزات أطول للدفع، مع مدد تتراوح بين 3 و5 سنوات.
وتتراوح العائدات السنوية المتوقعة كعائد على الاستثمار فى المنزل الثانى للعطلات بين 15% و25% سنوياً.
وقالت «كوليرز»، إن أسعار وحدات المنزل الثانى للعطلات فى مصر، مازالت فى المتناول مقارنة بباقى الدول والمناطق التى تدرسها الشركة.
ولفتت إلى أن من ضمن عوامل تراجع الاستثمار الأجنبى فى منازل العطلات، أنه لا يمكن للأجانب شراء أكثر من منزلين، مع مساحة قصوى تراكمية 4 آلاف متر مربع. ولا يمكن بيع أو تأجير الممتلكات المشتراة لمدة 5 سنوات. وإذا تم الحصول على الملكية من خلال حكم المحكمة، يمكن أن تستغرق العملية ما بين 6 و8 أشهر.
وأوصت «كوليرز» بزيادة المنتجعات التى تتبنى وحدات صحية، إذ يرغب المصريون فى الابتعاد عن الأوبئة والأمراض فى ظل زيادة الوعي.
وقالت إنه مع تراجع نموذج التمريض المنزلى، يمكن للمطورين دمج العقارات الجديدة فى المنتجات التى تستهدف المتقاعدين، وأولئك الذين يبحثون عن وسائل الراحة والرعاية على المدى الطويل.
