تنفيذ مشروع تجارى إدارى فى أكتوبر .. و%55 نمواً فى الطلب على مشروعات الشركة.. و«دار مصر» لن تؤثر على المبيعات
محفظة أراضى الشركة تحتاج 5 سنوات لتطويرها
نسعى للاستفادة من مبادرة «المركزى» للتمويل العقارى بتسليم وحدات خلال سنة
%12 ارتفاعاً فى أسعار العقارات منذ يونيو.. وتوقعات بالمزيد
سوقت شركة «آى جى آى» العقارية، %40 من مشروع « أشجار سيتي »، تمثل معظم وحدات المرحلتين الأولى والثانية، وجزءاً من الثالثة، وتجهز لفتح الحجز فى المرحلة الثانية من مشروع «أشجار هايتس» منتصف 2015.
قال طارق بهاء، رئيس قطاع التسويق والمبيعات بالشركة، إن مشروع «أشجار سيتى» يضم 4300 وحدة سكنية، بمساحات تتراوح بين 80 و260 متراً مربعاً، تقام على مساحة 148 فدانا بمدينة 6 أكتوبر، أمام «مول مصر»، خلف مدينة الإنتاج الإعلامى وبالغرب من جامعة زويل الجديدة ويطور على 4 مراحل، وهو عبارة عن «كومباوند» يضم إضافة إلى الشق السكنى، مشروعات إدارية وتجارية، ونادياً رياضياً على مساحة 24 فداناً.
وأوضح أن الشركة نفذت 40 عمارة فى مرحلة التشطيب، تضم 600 وحدة سكنية، تمثل إجمالى شقق المرحلة الأولى، وتسلم للحاجزين خلال الربع الثانى من 2015، فيما سوقت الشركة المرحلة الثانية، وفتحت الحجز فى الثالثة بداية العام الجارى، وتخطط للبيع فى المرحلة الأخيرة قريباً، وفقاً لنشاط السوق وحجم الطلب على المشروع، الذى يتوقع أن تسلم كامل وحداته خلال 3 إلى 5 سنوات.
ولفت «بهاء» إلى أن الشركة تنفذ المساحات الخدمية والإدارية بالمشروع بالتزامن مع الشق السكنى، حيث شرعت فى إنشاء أول منطقة تجارية بالمشروع على مساحة 4 آلاف متر مربع، وتخطط لتسويقه بنظام الإيجار، ليسهل التحكم فى جودة الخدمة المقدمة للعاملين والأنشطة التى يتضمنها.
وأوضح أن الشركة بدأت تنفيذ مرحلة أخيرة من «حى الأشجار»، تضم 13 عمارة، و130 وحدة سكنية بمساحات تتراوح بين 140 و170 متراً مربعاً وسوقت %30 من الوحدات ومزمع تسليمها 2015.
وذكر أن الشركة تخطط لتطوير 6 قطع أراضٍ مخصصة «إدارى» و«تجارى»، ضمن مشروعاتها السابقة، بينما لم تحدد موعد تطويرها أو نظام التسويق وحجم الاستثمارات المستهدفة.
وأشار إلى أن الشركة تجهز لطرح المرحلة الثانية من مشروع «أشجار هايتس» على مساحة 18 فداناً، تضم شققاً وفيلات «تاون هاوس»، ومن المتوقع بدء تطويرها العام المقبل باستثمارات 600 مليون جنيه.
ولفت إلى أن الشركة لها سابقة أعمال كبيرة، حيث سلمت نحو 4 آلاف وحدة سكنية، فى عدد من المشروعات فى مقدمتها «حى الأشجار» و«جاردينيا 1 و2» و«جاردينيا سبرنجى».
وأكد أن محفظة الشركة من الأرض، يتطلب تطويرها نحو 5 سنوات.. وهذا يجعلها تؤجل البحث عن أرض فى الوقت الراهن، كما لن تشارك فى مزايدات الإسكان، وإنما ستركز على الانتهاء من مشروعاتها فى مراحل التنفيذ.
كما لفت بهاء إلى أن الشركة تستهدف بمشروعاتها الطبقة فوق المتوسطة، والتى تبحث عن وحدات داخل كومباوند، بأسعار تتراوح بين 500 و700 ألف جنيه، ونظام سداد حتى 7 سنوات.
ورغم اتساع هذه الشركة ومعدلات الطلب المرتفعة على وحداتها، فإن عدد الشركات التى تطورها محدود.
وأوضح أن الشركة تسعى للاستفادة من نظام التمويل العقارى ومبادرة البنك المركزى لتمويل العقارى بفائدة %8 عبر تنفيذ مرحلة ضمن مشروع «أشجار سيتى»، تسلم خلال عام، يتولى خلالها العميل سداد الأقساط، على أن تمول بنظام التمويل العقارى بعد الاستلام، فيما وقعت الشركة بروتوكول تعاون مع البنك الأهلى لتمويل العملاء.
وشدد على أن الشركة تخطط للاقتراض من البنوك خلال المرحلة المقبلة، على أن تعتمد بشكل أساسى على التمويل الذاتى، إضافة إلى التدفقات النقدية من حصيلة البيع.
وأكد أن أسعار العقارات، ارتفعت من بداية الصيف الماضى بنسبة تصل إلى %12، جراء تزايد الطلب الذى ارتفع بنسبة كبيرة تجاوزت %55 فى شركته، إضافة إلى ارتفاع أسعار الأراضى ومواد البناء، بينما توقع أن تتصاعد الارتفاعات بنسبة أكبر مطلع العام المقبل.
وأشار إلى أن حركة البيع تراجعت بنسبة كبيرة خلال السنوات الثلاث التى أعقبت ثورة يناير، بدأت تتحرك منذ مطلع العام الجارى.
وأضاف أن العميل يبحث عن الشركات التى لديها سابقة خبرة، وسلمت عدداً كبيراً من الوحدات، والتزمت مع عملائها فى مواعيد التسليم.
كما أوضح أن وزارة الإسكان «منظم» للسوق العقارى، ودخولها منافساً للشركات العقارية يضر بالشركات، لأنها منافسة غير متكافئة، إذ أن الوزارة لا تسدد قيمة الأرض ولا تتحمل مصاريف إدارية ودعاية وتسويق.
ولفت بهاء، إلى أن الأسعار التى طرحت بها الوزارة مشروع «دار مصر»، أقل %25 عن سعر السوق فى مدينة أكتوبر.. لكن ذلك يضر بالشركات الصغيرة التى تطور أراضى ذات مساحات صغيرة.
وأضاف أن الشريحة التى ستستهدفها الدولة بهذا المشروع، والتى يتراوح دخلها من 3 إلى 10 آلاف جنيه، وتدفع أقساطاً تبدأ من 3000 جنيه، ليست فى حاجة إلى دعم الدولة.. فهناك شرائح أكثر احتياجاً.
ولفت إلى أن دور الوزارة «منظم»، ويمكنها طرح أراض تستهدف هذه الشرائح للمطورين بأسعار مناسبة، مع وضع اشتراطات تضمن توفيرها بسعر مناسب.
وتابع أن الوزارة، بدأت تكثف عمليات طرح الأراضى.. إلا أنها تكون بأسعار مرتفعة ومبالغاً فيها بشكل غير مبرر. ففى القاهرة الجديدة وصل سعر المتر إلى نحو 3 آلاف جنيه فى المساحات الكبيرة.. وعندما تباع يجب أن تطرح بأسعار أكبر حتى تتمكن الشركات من تحقيق هامش ربح.
وأوضح أن آلية التسعير يجب أن يعاد النظر فيها للتحكم فى الارتفاع الكبير فى الأسعار، حيث تعتمد على آخر سعر، فى حين أن أوضاع السوق ومتطلباته تختلف من وقت لآخر، لافتاً إلى أن بعض المتنافسين على الأراضى لا يمتلكون خبرة كافية، ويسعون للحصول عليها بأى سعر.
وأكد أن السوق العقارى، لا يزال يحتفظ بجاذبيته وقوته، ويوجد به طلب كبير، نظراً للعجز المتراكم خلال السنوات الماضية، وكل ما يحتاجه فقط، ضبط لأسعار الأراضى، وسرعة استخراج التراخيص والقرارات الوزارية.
وأوضح بهاء، أن نظام المطور العام فى تخطيط الأراضى وترفيقها وبيعها للمستثمرين، معمول به عالمياً وفى دول الخليج، وينهى كثيراً من المشكلات ويقلل من احتكار وزارة الاسكان للأراضى، مؤكدا أن المطورين أكثر قدرة على التعامل مع المشكلات لقربهم من السوق.
وأضاف أن اللائحة الجديدة التى أعلنت عنها وزارة الإسكان، حلت كثيراً من المشكلات التى تواجه الشركات فى ظل عدم طرح أراض دون مرافق، مؤكداً وجود مشروعات انتهت إنشائياً ولا تستطيع الشركات تسليمها لعدم وجود مرافق.
كما أوضح أن نظام التمويل العقارى، يحتاج إعادة نظر لأنه يشترط تسيلم الوحدة، إذ إن جميع المطورين يسوقون وحداتهم على «الماكيت» ويتم الاعتماد على التدفقات النقدية للعملاء فى التنفيذ، لافتاً إلى أن دور المطور الحصول على أراض وتطويرها، فيما تتولى جهات التمويل الإنفاق على المشروع، وتواجه الشركات عادة صعوبة فى الاقتراض من البنوك.
وشدد على أهمية إنشاء اتحاد للمطورين العقاريين، ليكون شريكاً للوزارة فى اتخاذ القرارات الخاصة بالقطاع، ويسهم فى تنظيمه، موضحا أن اللائحة العقارية تعرض حالياً على المستثمرين لإبداء الرأى فيها.
أضاف أن المدد الزمنية المحددة فى اللائحة الجديدة للتطوير قصيرة، ويصعب تطوير الوحدات خلال المدة المحددة، لاسيما أن المطورين يعتمدون بشكل أساسى على حصيلة البيع فى تنفيذ الانشاءات.
