500 ألف وحدة سكنية مطلوبة بحلول 2020, والعجز الأكبر فى الاسكان المتوسط
أصدرت، اليوم، شركة «كوليرز إنترناشيونال» الرائدة عالمياً فى مجال خدمات الاستشارات العقارية تقريرها عن ثلاثة مشاريع محلية ضخمة، تتمثل فى توسعة قناة السويس، ومدينة مطار القاهرة، والعاصمة الجديدة، إذ من المرتقب أن تحفّز جميعها حركة الطلب على المزيد من المنتجات العقارية.
وتعليقاً على التقرير، يقول إيان ألبرت، المدير الإقليمى لشركة «كوليرز إنترناشيونال»: «شهدنا طوال السنوات الأربع الماضية تغيراً ملموساً فى شهية المستثمرين تجاه سوق العقارات فى القاهرة. ولقد كان للمشاريع العقارية الضخمة التى تقودها الحكومة والمستثمرون الدوليون تأثير إيجابي دون أدنى شك على الاقتصاد، وتزخر هذه المشاريع بإمكانات واعدة لإحداث تغيير جذرى وكبير فى المشهد الاقتصادى لجمهورية مصر العربية، بل وتحقيق منافع إضافية فى حال تمت إدارتها بفاعلية.
من الواضح أن الطلب على الوحدات السكنية فى القاهرة الكبرى يرتبط ارتباطاً وثيقاً بفئات الدخل. فمن جهة، ينتقل القاهريّون الأغنياء بشكل متزايد من وسط القاهرة إلى مدينة القاهرة الجديدة، بسبب القرب وسهولة الوصول إلى الخدمات الرئيسية؛ بينما من جهة أخرى، هناك حاجة متنامية للعقارات المتوسطة التى هى فى متناول غالبية السكان.
واستناداً إلى الاتجاهات الرئيسية الحالية، يكشف التقرير عن نقص كبير فى المنازل، مع الحاجة إلى ما يزيد على 500.000 وحدة سكنية جديدة بحلول عام 2020.
وفى حين أن المبادرات الحكومية تعالج النقص فى مشاريع الإسكان الاقتصادية لمحدودى الدخل، مع إطلاق المطوّرين الرئيسيين مشاريع تستهدف السكان من ذوى الدخل المرتفع، تبقى هناك فجوة كبيرة فى السوق من حيث الوحدات السكنية على مستوى الدخل المتوسط.
ويشير التقرير، الذى يسلط الضوء على أحدث الاتجاهات السائدة فى القطاعات السكنية والتجزئة والضيافة والمكاتب التجارية فى القاهرة الكبرى، إلى الأداء القوى والآفاق الإيجابية عبر كافة القطاعات، وذلك بفضل الثقة المتزايدة للمستهلكين والمستثمرين على حد سواء، فى ضوء عودة الاستقرار الاقتصادى إلى السوق الرئيسية فى مصر.
فى العام 2014، تجاوز إجمالى الوحدات السكنية المعروضة، حالياً، سقف الـ5.2 مليون وحدة ازداد معدل سعر المبيعات للشقق والفلل بنسبة 27% و64% على التوالى (2013 – 2015)، وازداد معدل إيجارات الشقق بنسبة 14% (2013 – 2015)، فى حين تراجعت إيجارات الفلل بنسبة 4% (2013 – 2015)، فيما شهدت سوق التجزئة بشكل عام تحولاً رئيسياً على مدى السنوات العشر الأخيرة، مدعومة بالإصلاحات الاقتصادية والضريبية الكبيرة.
وبناءً على ذلك، ازدادت ثقة المستهلك بصورة ملحوظة، حيث اجتذبت اهتمام شركات التجزئة الإقليمية والدولية للدخول إلى السوق، والاستفادة من القاعدة الاستهلاكية العريضة.
ومع تجربة التسوق الفريدة التى ترتقى إلى المعايير الدولية فى قطاع التجزئة، تعمل مراكز التسوّق الراقية بمعدل يتراوح ما بين 80 و100% من حيث نسبة الإشغال. غير أن هذا المشهد التنافسى الحاد على نحو متزايد، أدى إلى تراجع نسب الإشغال إلى 60% ضمن مراكز التسوق من الدرجة الثانية (B).
ومن المتوقع أن تنعكس مستويات الإشغال على إيجارات مساحات التجزئة، لا سيما وأنه من المحتمل أن يزداد متوسط الإيجارات أو يبقى ضمن مستوياته فى مراكز التسوق البارزة والمهمة، مقارنة بالمراكز ذات التنافسية الأقل.
وبما أن القاهريين من الجيل العاشر وجيل الألفية يشكلون ما يزيد على 50% من سكان القاهرة، من المنتظر أن تستقطب مراكز التسوق العصرية التى تحتضن مرافق رئيسية للتجزئة بما فى ذلك المطاعم والمراكز الترفيهية، أحجاماً عالية من الزوار، ومعدلات إشغال وإيجارات مرتفعة، مقارنة بمراكز التسوق الأقل تنافسية.
حالياً، يقدر حجم الطلب على مساحات التجزئة النظامية فى القاهرة الكبرى بحوالى 2.2 مليون متر مربع (إجمالى المساحة القابلة للتأجير)، ومن المتوقع أن يصل إلى 2.4 مليون متر مربع (إجمالى المساحة القابلة للتأجير) بحلول عام 2020 بنهاية العام 2015، من المتوقع أن يصل إجمالى المعروض من مساحات التجزئة النظامية فى القاهرة الكبرى إلى حوالى 1.1 مليون متر مربع (إجمالى المساحة القابلة للتأجير)، من المقرر دخول مساحات تجزئة إضافية إلى السوق بواقع 600.000 مليون متر مربع (إجمالى المساحة القابلة للتأجير) على مدى السنوات الخمس المقبلة، بشرط الالتزام بالجداول الزمنية للإنشاءات.
تعانى سوق التجزئة، حالياً، من نقص يبلغ حوالى 1.3 مليون متر مربع (إجمالى المساحة القابلة للتأجير).
ومن المتوقع أن تبقى السوق تعانى هذا النقص بحوالى مليون متر مربع (إجمالى المساحة القابلة للتأجير) بحلول عام 2020.
يتراوح متوسط الإيجارات فى مراكز التسوق الرئيسية بين 408 دولارات أمريكية للمتر المربع فى السنة، و1.200 دولار أمريكى للمتر المربع فى السنة.
قطاع الضيافة
يعتبر قطاع الضيافة أحد القطاعات التى تحسّنت فيها ثقة المستهلك بصورة واضحة. لقد أظهرت التعاقدات الأخيرة التى أبرمتها شركات الفنادق الدولية، مثل «سويسوتيل القطامية» فى القاهرة، و«دبل ترى من هيلتون» فى العين السخنة، ومنتجع «ويستن» فى خليج سوما، مستويات عالية من الثقة بين المستثمرين المهتمين بالفنادق فى مصر، والتى وصلت خلال النصف الأول من 2015 إلى أعلى مستوياتها على مدار السنوات الأربع الماضية.
وتتوقع شركة «كوليرز» زيادة الطلب بمعدل 7.5% سنوياً فى قطاع الضيافة بالقاهرة خلال الفترة ما بين الخمس والعشر سنوات المقبلة، تماشياً مع توقعات «يورومونيتور» للسياحة فى مصر. ونظراً لازدياد الطلب، من المتوقع أن تحتاج سوق الفنادق فى القاهرة إلى 10.540 غرفة إضافية فوق المعروض المتوفر والمُعلن عنه بحلول عام 2025.
ويُعزى ذلك، جزئياً، إلى أسفار المؤسسات على الصعيدين المحلى والأقليمي، والتى استأثرت بحوالى 78% من إجمالى ليالى المبيت فى النصف الأول من 2015.
ومع ذلك، يؤخذ بعين الاعتبار أيضاً القرارات الأخيرة لرفع حظر السفر من أسواق المصدر التقليدية، مثل ألمانيا.
شهد الطلب على الفنادق تحولاً ملحوظاً باتجاه المناطق الشرقية (القاهرة الجديدة)، والمناطق الغربية (مدينة السادس من أكتوبر).
يمثّــل الحجم المعروض حالياً من شركات الفنادق الدولية حوالى 64% من قطاع الفنادق فى القاهرة، منها 86% من المنشآت الفندقية بتصنيف 5 نجوم قطاع المساحات التجارية؛ نظراً لعدم وجود منطقة أعمال مركزية.
تشير «كوليرز» إلى السيطرة المتزايدة للقاهرة الجديدة كوجهة مفضّلة للشركات المحلية التى تبحث عن مساحات جديدة للمكاتب، وذلك بسبب موقعها، وما تمتاز به من بنى تحتية، وسهولة الوصول إلى المرافق، وقربها من مطار القاهرة الدولي، فضلاً عن توافر الخدمات المساندة. ويعتبر الطلب الكبير، أيضاً، على مساحات المكاتب الراقية من الاتجاهات السائدة، مع ارتفاع نسب الإشغال ومتوسط الإيجارات التى تشهدها الفئة المحدودة من مكاتب الدرجة الأولى (A) فى شتى أنحاء القاهرة. وتتوقع «كوليرز»، أن تبقى الإيجارات ضمن مستويات قوية فى المشاريع التى تتمتع بجودة بناء دولية، وفى الأماكن البعيدة عن المناطق المكتظة والمزدحمة من وسط المدينة الشعبي، فى حين من المتوقع أن يظل النقص فى السوق على المديين القصير إلى المتوسط، مع الحاجة إلى مساحات إضافية جديدة تقدر بحوالى 3.1 مليون متر مربع (صافى المساحة القابلة للتأجير) بحلول عام 2020.
المساحات التجارية
• تضم القاهرة الجديدة ومدينة السادس من أكتوبر، حالياً، ما يقدّر بـ2 مليون متر مربع تقريباً (صافى المساحة القابلة للتأجير) من مساحات المكاتب الرسمية المعروضة فى القاهرة الكبرى.
• وفقاً لدراسة «كوليرز»، من المتوقع استكمال ما يزيد على 800.000 متر مربع من مساحات المكاتب بين العامين 2015 و2018.
• فى حال الالتزام بالجداول الزمنية للإنشاءات، من المتوقع أن يصل حجم المعروض التراكمى من المساحات المكتبية إلى 2.3 مليون متر مربع تقريباً (صافى المساحة القابلة للتأجير) على مدار السنوات الخمس المقبلة.
• حالياً، يشهد المعروض من المساحات المكتبية الرسمية فى القاهرة الكبرى نقصاً بحوالى 2.7 مليون متر مربع (صافى المساحة القابلة للتأجير).
• على الرغم أن حوالى 800.00 متر مربع من المساحات (صافى المساحة القابلة للتأجير) يُتوقع إتاحتها على الإنترنت بين العامين 2015 و2020، لا تزال السوق تحتاج إلى توفير 480.000 متر مربع من مساحات المكاتب الرسمية سنوياً، لكى تتمكّن من تحقيق التوازن فى السوق بحلول عام 2020.
• يتراوح متوسط إيجار مساحات المكاتب فى المناطق الرئيسية ضمن القاهرة الكبرى بين 300 دولار أمريكى للمتر المربع فى السنة، و350 دولاراً أمريكياً للمتر المربع فى السنة.
• شهدت السوق بوجه عام نمواً فى متوسط الإيجارات بنسبة 6% خلال 2014 – 2015، تعززه الفئة الأساسية المحدودة.