زيادة الطلب على «الإيجارات» السكنية مدفوعاً بانتقال العائلات إلى المدن الأقل ازدحاماً
ارتفاع «إيجارات التجارى» لقلة المساحات المتوافرة حالياً فى المولات
ارتفاع معدلات إشغالات الفنادق العام الماضى إلى 9% مقارنة بـ 2014
أصدرت شركة GLL للاستثمارات والاستشارات العقارية، تقريرها السنوى حول أسواق القاهرة العقارية خلال عام 2015 والذى يستعرض أحدث توجهات الشرائح المكتبية والسكنية وتجارة التجزئة والفندقية.
أشار التقرير إلى أن أسواق العقارات فى القاهرة قد شهدت أداءً متفاوتاً فى العديد من الشرائح فى عام 2015 فى ضوء تأثرها بانخفاض قيمة العملة، والقيود المفروضة على تدفق رأس المال إلى الخارج، والتأخر فى أعمال البناء، والشواغر فى العقارات المخصصة للإيجار، والهواجس الأمنية.
قال أيمن سامى، رئيس مكتب مصر فى مجموعة جيه أل أل بمنطقة الشرق الأوسط، إن أسواق القاهرة العقارية شهدت أداءً قوياً فى النصف الأول من 2015، إلا أن مزيجاً من الشكوك الاقتصادية والسياسية والأمنية قلص من زخم هذا النمو، وتراجع أداء السوق عموماً فى الأشهر القليلة الماضية.
وشهدت الشرائح المكتبية والسكنية وتجارة التجزئة والفنادق خلال العام الماضى أداءً متقلباً، مشيراً إلى أن اقتراح الحكومة المصرية بالقيام بإصلاحات هيكلية وتقديم الحوافز لجذب الاستثمارات الأجنبية، بالإضافة إلى إعلان العديد من المطورين العقاريين عن مشاريع جديدة ستساهم فى انتعاشة السوق العقارى.
وتوقع استمرار تأخير أعمال البناء خلال العام الجارى، نظراً للارتفاع غير المشهود سابقاً فى تكاليف البناء نتيجة انخفاض سعر العملة المحلية والقيود المفروضة على استيراد مواد البناء.
وشهد القطاع السكنى فى القاهرة ظروفاً متباينة للغاية فى عام 2015، فقد فاق أداء سوق المبيعات بصورة عامة أداء سوق الإيجارات، لكن وتيرة النمو تباطأت فى كلا السوقين فى الربع الأخير، وربما كان ذلك نتيجة عدم استقرار الجنيه أمام الدولار.
أشار إلى أنه لا يزال الطلب مستمراً على الإيجارات مدفوعاً بانتقال العائلات من المناطق الرئيسية إلى المدن الأقل ازدحاماً.
أضاف أن العام الماضى شهد تسليم 7560 وحدة سكنية فقط فى القاهرة على مدار العام الماضى، مقارنة مع التسليم المقرر بنحو 30 ألف وحدة سكنية توقعها المطورون فى بداية 2015.
وفى حين شهدت أسعار الفلل إلى حد كبير استقراراً فى الربع الأخير، واصلت أسعار الشقق ارتفاعها فى الربع الرابع، بنسبة قدرها 8% فى مدينة السادس من أكتوبر و4% فى القاهرة الجديدة.
وشهد سوق العقارات السكنية فى القاهرة ظروفاً متباينة للغاية فى عام 2015، فقد فاق أداء سوق المبيعات بصورة عامة أداء سوق الإيجارات، لكن وتيرة النمو تباطأت فى كلا السوقين فى الربع الأخير، وربما كان ذلك نتيجة عدم استقرار الجنيه أمام الدولار.
أشار إلى أنه لا يزال الطلب مستمراً على الإيجارات مدفوعاً بانتقال العائلات من المناطق الرئيسية إلى المدن الأقل ازدحاماً.
أما بالنسبة لقطاع «التجزئة» فقد شهدت القاهرة الكبرى نمواً سريعاً فى مولات التسوق المطابقة للمعايير الدولية، فضلاً عن التركيز فى الفترة الأخيرة على مساحات تجارة التجزئة الراقية.
وواصلت الإيجارات فى سوق تجارة التجزئة ارتفاعها خلال العام الماضى، وذلك على الرغم من بقاء عدد الشواغر ثابتاً إلى حد ما، ويأتى ذلك نتيجة للمساحات المحدودة المتوفرة حالياً فى المولات الإقليمية فائقة الضخامة والفخامة والمولات الإقليمية، إلا أن آفاق النمو المستمر فى الإيجارات تضاءلت مع اقتراب السوق من الذروة فى دورته الزمنية، وتشمل العوامل الأخرى التى تحد مجتمعة من نمو قطاع الإيجارات مستقبلاً المستوى العالى من المعروض الإضافى، وارتفاع التضخم، وضعف الجنيه، وانخفاض احتياطى العملة الأجنبية، والقيود المفروضة على البضائع المستوردة.
ويتوقع «سامى» استمرار معاناة سوق التجزئة المنظم فى القاهرة الكبرى من نقص المعروض على المدى القصير والمتوسط.
وقد شهد شريحة عقارات تجارة التجزئة إضافة ما يقارب من 93 ألف متر مربع من إجمالى المساحة القابلة للتأجير الإضافية فى شريحة عقارات تجارة التجزئة، مما يرفع إجمالى مساحة التجزئة فى مولات التسوق فى المدينة إلى حوالى 1.3 مليون متر مربع.
وكانت جميع الإنجازات فى عام 2015 عبارة عن عمليات تطوير مناطقية ومجتمعية فى القاهرة الجديدة، وقد تمّ تأجيل افتتاح عدد من مولات التجزئة كان من المقرر افتتاحها فى عام 2015، مما أدى إلى ارتفاع كبير فى اكتمال مساحات المشاريع 550 ألف متر مربع التى أصبح من المقرر إنجازها الآن على مدى العامين المقبلين.
وتشمل الإضافات الكبرى فى شريحة التجزئة عدداً من المولات الإقليمية فائقة الضخامة والفخامة وهى «إعمار سكوير» فى منطقة المقطم، و«مدينتى ميجامول» فى شرق القاهرة، و«مول مصر» فى غرب القاهرة. وفى الواقع من المحتمل عدم تسليم جميع هذه المولات بحلول نهاية عام 2017 كما هو مقرر حالياً.
أما بالنسبة لقطاع «الفنادق» فقد شهد تحسناً خلال العام الماضى، إلا أنه يبقى بعيداً عن مستويات ما قبل الثورة، فقد ارتفعت معدلات الإشغال بنسبة 9% مقارنة بـ 2014، بينما حافظ متوسط عائد الغرفة الفندقية الواحدة على استقراره خلال العام بزيادة بلغت 2% فقط.
أوضح أن العامل الرئيسى لتحسن أداء سوق الفنادق فى المستقبل يكمن فى استمرار الاستقرار الأمنى ومدى عودة الثقة فيما يخص القضايا الأمنية عقب الحوادث السابقة.
وقد شهدت الشريحة الفندقية إضافة منشأة واحدة فقط خلال العام الماضى هى فندق النيل ريتز كارلتون الذى يضم 330 غرفة فندقية، مما زاد عدد المعروض من الغرف الفندقية إلى 28.030 غرفة.
وكان من المقرر الانتهاء من فندق سانت ريجيس القاهرة فى العام ذاته، لكن افتتاحه التمهيدى تم تأجيله إلى عام 2016، وسيبقى المعروض فى الشريحة الفندقية محدوداً فى المستقبل، حيث لا يوجد سوى 743 غرفة فندقية قيد الإنشاء سيتم تسليمها خلال عامى 2016/2017.
وفى سوق المكاتب، فقد شهدت القاهرة نشاطاً محدوداً إلى حد ما خلال العام الماضى، إذ إن غالبية الطلب اتجه نحو المدن الجديدة الواقعة إلى الشرق والغرب من القاهرة.
أوضح أنه مع الانخفاض فى قيمة العملة الذى شهده النصف الثانى من العام الماضى، إلى جانب استمرار القيود على تدفقات رأس المال إلى الخارج، أصبح سوق المكاتب أكثر مواءمة للمستأجرين.
أشار إلى أن المستأجرين فاوضوا على تخفيض الإيجارات لمواجهة آثار انخفاض قيمة العملة، فهبطت الإيجارات نتيجة لذلك خلال الربع الأخير فى القاهرة الجديدة بنسبة 7%، بينما استقر معدل الشواغر خلال نفس العام، منهياً العام بنسبة قدرها 26%.
أضاف أن الشكوك التى تحوم حول استقرار العملة واحتمالات فرض ضوابط أكثر صرامة على رأس المال قد تحدان من دخول عدد المعروض الجديد إلى السوق فى عام 2016.
وشهدت الشريحة المكتبية تسليم نحو 31 الف متر مربع من إجمالى المساحات القابلة للتأجير، مما رفع إجمالى المعروض إلى حوالى 920 الف متر مربع، ويقع 15 الف متر مربع من المعروض الجديد فى مدينة السادس من أكتوبر، بينما يقع الباقى فى القاهرة الجديدة. وتمثَل الإنجاز الأكبر فى الربع الأخير من العام فى «لاندمارك أدمن 2»، وهو بناء مكتبى فى القطاع 1 فى القاهرة الجديدة.
ومن المتوقع إنجاز مستويات مماثلة من المعروض على مدى العامين المقبلين، مما سيضيف 70 ألف متر مربع إلى إجمالى المساحات القابلة للتأجير المقرر إنجازها خلال عامى 2016/2017، على الرغم من أنه قد تأخير إنجاز بعض هذه المساحة.
وتبقى المرحلة الثانية من «كايرو فستيفال سيتى» من أكبر الإنجازات المقررة والتى تضم حوالى 49 ألف متر مربع من المساحات المكتبية.