«الإسكان» تلجأ إلى تحريك سعر المتر المربع لتغطية التكلفة وتوقعات بتسهيلات لدى المطورين
مصادر: هامش الربح غير مرتفع ومبيعات «القاهرة الجديدة» و«زايد» و«دمياط» تعوض باقى المدن
أنيس: لو تم بيع المتر فى القاهرة الجديدة بـ5 آلاف جنيه سيلقى إقبالاً مقارنة بالمشروعات الأخرى
عادل: زيادة أسعار «دار مصر» مبررة والشركات ستلجأ لتقديم تسهيلات للعملاء مع زيادة المقدم
مرزوق: ارتفاع الأسعار بالقطاع يمنح الوزارة ميزة إضافية وعدم تغطية الطلب ببعض المدن يزيد المنافسة مع الشركات
دخل مشروع «دار مصر» لإسكان متوسطى الدخل مرحلة جديدة من المنافسة مع القطاع الخاص فى ظل الارتفاع المتوقع لسعر بيع وحدات المرحلة الثالثة بالمشروع عقب تحرير سعر صرف الجنيه ووصول الدولار لحوالى 18 جنيهًا فى البنوك.
وزارة الإسكان عندما أعلنت عن «دار مصر» منذ حوالى عامين كانت تهدف للسيطرة على انفلات الأسعار بالقطاع العقارى وتوفير وحدات بهامش ربح بسيط وبأسعار أقل من القطاع الخاص بحوالى 30%.
ولكن مع الارتفاع المستمر فى أسعار المواد الخام ومطالب شركات المقاولات برفع قيمة العقود التى تنفذها لصالح «الإسكان» قررت الوزارة رفع سعر المتر المربع فى المدن، التى تشهد إقبالًا من الحاجزين مع تحريكه بنسبة بسيطة فى المدن، التى تعانى من ضعف الإقبال لتغطية تكلفة التنفيذ.
ووفقًا لمصادر بوزارة الإسكان فإن هامش الربح الذى توقعته الوزارة عند إطلاق «دار مصر» تم تقديره بحوالى 5 مليارات جنيه كعائد على استثمار 70 مليار جنيه لتنفيذ 250 ألف وحدة موزعة على عدة مراحل.
أضافت المصادر لـ«البورصة»: «هامش الربح لا يعتبر مرتفعا وكان يتم تسعير وحدات فى عدة مدن بأسعار تتجاوز التكلفة بهامش بسيط يتم تعويضه بمبيعات المدن التى تشهد إقبالا كبيرا مثل القاهرة الجديدة والشيخ زايد ودمياط الجديدة والشروق».
أوضحت أن الارتفاع الكبير فى سعر صرف الدولار دفع الوزارة لتحريك قيمة المتر المربع وتمت زيادة أسعار بعض المدن فى المرحلة التكميلية، التى ضمت 10.6 ألف وحدة ويجرى حاليًا إعادة تسعير وحدات المرحلة الثالة بالمشروع.
ووفقًا لتقديرات «الإسكان» تضم المرحلة الثالثة من «دار مصر» 55 ألف وحدة فى 15 مدينة جديدة ومن المقرر الإعلان عن الطرح فى الربع الأول من 2017.
وقالت المصادر إن الأسعار ستشهد زيادة بنسبة كبيرة فى مدن القاهرة الجديدة ودمياط الجديدة والشروق فيما ستكون الزيادة طفيفة بمدن 6 أكتوبر وبدر والعبور والسادات وعدد من مدن الصعيد ما عدا المنيا الجديدة التى تشهد إقبالا مرتفعا من الحاجزين.
وتتواصل هيئة المجتمعات العمرانية مع شركات المقاولات لتحديد القيمة المتوقعة لسعر ترسية المتر المربع عند تحرير سعر الصرف بجانب تقييم مدخلات الإنتاج فى عملية تنسيق الموقع ومد المرافق لموقع المشروع.
وقررت الهيئة زيادة سعر المتر المربع فى المرحلة التكميلية التى ضمت 10.6 ألف وحدة وتم زيادة المتر فى منطقة القرنفل بالقاهرة الجديدة إلى 4920 جنيها بدلًا من 4250 جنيها.
أضافت المصادر أن الزيادة فى أسعار بيع الوحدات حتمية ولن تؤثر على معدلات الإقبال لحجز وحدات المشروع، خاصة أن القطاع الخاص سيضطر لرفع أسعار بسبب متغيرات القطاع العقارى وارتفاع المواد الخام.
وتابعت «منذ تدشين المشروع أعلنت وزارة الإسكان أنها لا تهدف لمنافسة المطورين أو حرق الأسعار، ولكن تسعى لتنظيم سوق الإسكان المتوسط ووقف انفلات الأسعار».
أوضحت المصادر أن هامش الربح المتوقع كان يتراوح بين 10% و12% فى حالة تحصيل قيمة الوحدات بعد عام وليس على فترات سداد تصل 5 سنوات، وهو ما يعنى انخفاض الربح خاصة مع الزيادات الأخيرة بأسعار المواد الخام.
وتنفذ «الإسكان» 31 ألف وحدة ضمن المرحلة الأولى من «دار مصر» فى 8 مدن جديدة بجانب 25.6 ألف وحدة بالمرحلة الثانية فى 12 مدينة.
وقال الدكتور أحمد أنيس أستاذ الهندسة المدنية بجامعة القاهرة ورئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى إن أسعار الوحدات السكنية سترتفع خلال الفترة المقبلة على مستوى جميع شرائح الدخل سواء فى القطاع الحكومى أو الخاص.
أضاف لـ«البورصة» أن وزارة الإسكان طرحت مشروع «دار مصر» لمتوسطى الدخل مع توفير هامش ربح يمكنها من استكمال تنفيذ وحدات لشريحة محدودى الدخل.
وأوضح أنيس أنه فى حالة رفع أسعار وحدات «دار مصر» سيبقى جاذبًا للعملاء مقارنة بالمشروعات التى تقدم نفس مستوى التشطيب وبأسعار أعلى من الوزارة.
وقال «لو باعت الوزارة المتر المربع فى مدينة القاهرة الجديدة بقيمة 5 آلاف جنيه سيلجأ إليها المشترون مقارنة بالمشروعات التى يرتفع فيها السعر إلى 7 آلاف جنيه إلا فى حالة توفير مزايا لا تمتلكها الوزارة مثل الخدمات».
أضاف أن الزيادة فى الأسعار خلال الفترة المقبلة مرهونة بالطاقة الاستيعابية للقطاع بعد تحرير سعر الصرف والعملاء سيتوقفون عن الشراء فى حالة استمرار ارتفاع الأسعار بصورة غير مبررة.
أوضح أن وزارة الإسكان لديها ميزة إضافية تتمثل فى امتلاكها أراضى فى المدن الجديدة لتطوير مشروعاتها لذا فيجب أن تحقق هامش ربح حتى لو كانت الوحدات لمتوسطى الدخل طالما استمرت أقل من السائد فى القطاع العقارى على أن تعوض الفارق من خلال الطروحات الاستثمارية الأخرى للإسكان الفاخر.
وقال نهاد عادل رئيس شركة «بى تو بى B2B» للتسويق والاستثمار العقارى إن القطاع العقارى سيشهد ارتفاعات جديدة فى الأسعار خلال الفترة المقبلة متأثرًا بتحرير سعر الصرف وزيادة السولار والمواد الخام وأجور الأيدى العاملة.
أضاف «من المبرر لجوء وزارة الإسكان لزيادة أسعار وحدات دار مصر، كما أن الشركات التى تنتج وحدات لشريحة متوسطى الدخل قد تلجأ لتقديم تسهيلات للعملاء منها مد مهل السداد وتحصيل الأقساط مع زيادة المقدم».
أوضح عادل أن المعروض الجديد من وحدات «دار مصر» سيشهد إقبالا من العملاء، خاصة أن القطاع العقارى فى مصر يشهد حجم طلب عاليا يتمثل فى 900 ألف زيجة سنويًا على الأقل 50% منها يبحثون عن شراء وحدات سكنية.
وقال إن سوق العقارات سيمر بفترة إعادة هيكلة بسبب المغيرات، التى حدثت على مدار الشهور السابقة وستتأثر شرائح الدخل فوق المتوسطة فى ظل ارتفاع الأسعار وهو ما يجب أن تعوضه الشركات بتسهيلات فى البيع للحفاظ على العملاء.
أضاف أن وزارة الإسكان سترفع أسعار «دار مصر»، ولكن سيبقى المشروع جاذبًا فى المدن التى شهدت معدلات إقبال فى المراحل السابقة بسبب التسهيلات المقدمة وطول فترة السداد والتى تصل 5 سنوات بجانب سرعة تسليم الوحدات خلال فترة من عام ونصف إلى عامين.
وبلغت مبيعات المرحلة التكميلية لمشروع «دار مصر» حوالى 1.9 مليار جنيه موزعة على 10 مدن جديدة من بين 12 مدينة شهدت طرح 10.6 ألف وحدة تقدم لحجزها 10.4 ألف فرد وتم تغطية العدد المطروح فى 6 مدن.
وقال الدكتور عبدالنبى مرزوق خبير التقييم والدراسات العقارية إن الشركات العقارية رفعت أسعار بيع الوحدات فى المشروعات التى تطورها خلال الشهور الثلاثة الماضية بسبب الفجوة الكبيرة فى سعر الصرف بين البنوك والسوق الموازى.
أضاف أن سعر المتر المربع فى مدينة الشيخ زايد يتراوح بين 6 آلاف و7 آلاف فى المشروعات التى تضم عمارات منفصلة وليس «كمباوند» متكاملا، كما يتراوح سعر المتر فى مدينة القاهرة الجديدة من 7 إلى 8 آلاف جنيه.
أوضح أن ارتفاع الأسعار يمنح وزارة الإسكان ميزة إضافية حتى بعد زيادة سعر المتر فى وحدات «دار مصر»، حيث يمكن أن يصل إلى 5 آلاف جنيه فى «زايد» و«القاهرة الجديدة» ويبقى جاذبًا للعملاء.
أشار مرزوق إلى أن «الإسكان» مضطرة لرفع أسعار البيع فى «دار مصر» لكنها تمتلك القدرة على توفير سيولة لتنفيذ المشروع بجانب فترة سداد تصل 5 سنوات وجدول زمنى للتسليم يمتد إلى نحو عامين.
وقال إن تحرير سعر الصرف وتخلى الدولة عن دعم الجنيه سيؤدى إلى زيادة جديدة فى الأسعار تنتج عنها فجوة فى الطلب لدى الشريحة المتوسطة بسبب عدم قدرتها على مجاراة النمو فى الأسعار.
أضاف أن أسعار مشروع «دار مصر» أفضل مقارنة بالوحدات المماثلة فى مشروعات الشركات المتوسطة والتى لا تقوم بتطوير تجمعات سكنية فاخرة لكن بسبب زيادة الإقبال فى بعض المدن وعدم قدرة الوزارة على تغطية جميع الطلبات يمكن أن تقدم الشركات تسهيلات لضمان جذب عملاء جدد.
أوضح مرزوق أن ارتفاع الأسعار سيحد من قدرة متوسطى الدخل على الشراء كما ان استمرار الزيادة سيكون عاملا سلبيا عند تسويق المشروعات.
وأشار إلى أن سوق الإسكان الفاخر لن يشهد ركودا حتى لو بلغ سعر المتر المربع 20 ألف جنيه لدى كبار مطورى القطاع العقارى لأن تلك الشريحة من الدخل تبحث عن نوع معين من السكن خاصة فى المناطق المميزة بمدينة القاهرة الجديدة والتى أضيف إليها مشروع مدينة المستقبل.
وقال إن ركود حركة البيع والشراء سيقتصر على شريحة السكان الاقتصادى والمتوسط فى المدن القريبة من القاهرة الكبرى ويجب على الشركات البحث عن تسهيلات لجذب العملاء.
