الدكتور أحمد شلبى الرئيس التنفيذى لـ«الشركة»:
تنفيذ وحدات ومرافق فى «المونت جلالة» و«فوكا باى» بمليارى جنيه العام الجارى
الإعداد لتوقيع عقود لإنشاء 800 وحدة فى «السخنة» و130 فى «الساحل» بمليار جنيه
رفع رأسمال الشركة المدفوع إلى 175 مليون جنيه بإضافة 25 مليوناً
السعى لتنمية ألف فدان بالشراكة على أن يتضمن جامعات ومدارس دولية
مطالبة هيئة التنمية السياحية بتثبيت سعر الدولار عند شراء الأراض
2017 استقبل المطورين بمتغيرات عديدة تتطلب فكراً متطورا لإدارة السيولة
التخطيط لعقد شراكة استراتيجية مع مطورين لتنمية الشق الفندقى بمشروعات الشركة
تخطط شركة تطوير مصر للتنمية العقارية إسناد أعمال مقاولات فى مشروعيها المونت جلالة وفوكا باى بقيمة 4 مليارات جنيه خلال العام الجارى وتسعى للحصول على قطعتى أرض فى مدينتى القاهرة الجديدة والشيخ زايد لتنميتهما بالشراكةوتضيف 25 مليون جنيه لرأسمالها المدفوع.
قال الدكتور أحمد شلبى، الرئيس التنفيذى وعضو مجلس الإدارة لـ«تطوير مصر»، إن خطة الشركة للعام الجارى تضمن إسناد أعمال مقاولات فى مشروعى المونت جلالة وفوكا باى بقيمة 4 مليارات جنيه على أن ينفذ منها أعمالاً بمليارى جنيه خلال 2017.
يقام مشروع «المونت جلالة» على مساحة 2.2 مليون متر مربع بالعين السخنة، وهو عبارة عن مشروع سكنى سياحى فندقى يطور خلال 10 سنوات، ويشغل مشروع فوكا باى مليون متر مربع بالساحل الشمالى يطور خلال 5 سنوات.
أوضح شلبى أن الشركة تخطط لإسناد أعمال فى مشروع المونت جلالة بـ 2.5 مليار ينفذ منها العام الجارى 1.5 مليارجنيه ضمن خطتها التى تستهدف التركيز على الإنشاءات خلال 2017 وأن الشركة تعد لإسناد 800 وحدة بالمشروع بقيمة 800 مليون جنيه لتضاف إلى 700 وحدة سكنية أسندت مؤخراً بقيمة 500 مليون جنيه كما وقعت عقودا لأعمال ترابية وحفر مرافق وجسور طرق بقيمة 250 مليون جنيه لتنفيذ 1.5 مليون متر مكعب بمعدل شهرى 300 ألف متر.
وأشار إلى أن الشركة أسندت عقداً بقيمة 150 مليون جنيه إلى شركة جيوس لتنفذ حوائط ساندة بالمشروع وأنها وردت 500 ألف متر مكعب تمثل 50% من الكمية المتعاقد عليها من مادة «جيوكريت»، والتى تنتج من البتومين ومشتقات بترولية، وتستخدم فى تنفيذ الحوائط الساندة وتم استيرادها من شركة تيناكس الإيطالية.
أضاف أن الشركة تخطط لإسناد جزء من أعمال المرافق بقيمة 300 مليون جنيه والبدء فى تنفيذ البحيرات تصل تكلفتها إلى 100 مليون جنيه، وتنتهى أول البحيرات بالمشروع 2018، كما تنفذ 6 وحدات وتجهزها لتكون نموذج للعملاء.
وتوقع شلبى أن ترتفع استثمارات مشروع المونت جلالة بنسبة نحو 40%، بعد تحرير سعر الصرف لتصل إلى 12 مليار جنيه بدلا من 8 مليارات المحددة، وأنها مرشحة لمزيد من الزيادة حال انخفاض الجنيه مجدداً.
أوضح أن الشركة تضغط معدلات التنفيذ وتستبق الجدول الزمنى للإنشاءات للانتهاء قبل حلول موعد بدء تسليم المرحلة الأولى من المشروع فى 2019 فيما تطرح مناقصات تنفيذ الوحدات على مرحلتين الأولى حتى مرحلة الإنشاء نصف التشطيب والثانية لأعمال الكاملة التشطيب فقط ويبدأ العمل فيها قبل موعد التسليم بـ6 أشهر.
أضاف أن الشركة تتوقع إسناد أعمال مقاولات فى مشروع فوكا باى خلال العام الجارى بقيمة 1.5 مليارجنيه على أن ينفذ منها أعمال بـ500 مليون جنيه فى 2017.
أشار إلى أن الشركة نفذت 25 مبنى بالمرحلة الأولى على أول مصطبتين بالمشروع وتعاقدت مع شركة فوزى عبدة لتنفيذ أعمال ترابية تشمل 3 ملايين متر مكعب بقيمة 200 مليون جنيه وتعد لإسناد 130 وحدة بقيمة 200 مليون جنيه إلى جانب 350 وحدة أخرى تطرح خلال العام بقيمة تقديرية 500 مليون إضافة إلى أعمال مرافق بنحو 250 مليونا وبحيرات بقيمة 200 مليون جنيه.
لفت إلى تسويق 1500 وحدة من مشروع المونت جلالة و426 من فوكا باى منذ فتح الحجز فيهما.
أضاف أن الشركة رفعت رأس المال المدفوع بقيمة 25 مليون حنيه ليصل إلى 175 مليون جنيه بدلاً من 150 مليون جنيه.
وأكد توافر سيولة مالية بالشركة من حصيلة البيع تغطى خطتها للتنفيذ فى مشروعيها العام الجارى فيما يطور كل مشروع عبر ذمةمالية منفصلة وتوجه إجمالى التدفقات النقدية للتنفيذ وأن الاقتراض من البنوك غير مطروح لتمويل الشق الخاص بالوحدات ويمكن الاستعانة به عند تنفيذ الفنادق.
أشار إلى تفاوض تطوير مصر مع شركة عالمية «لم يفصح عنها» لإدارة فندق على البحر ضمن مشروع المونت جلالة يضم 90 جناحا فندقيا، و300 وحدة تدار فندقياً ليضاف إلى فندق آخر ضمن المشروع سبق للشركة أن وقعت مذكرة تفاهم مع شركة سيكس سينسيز العالمية لإدارته ويضم 90 جناحا و60 وحدة فندقية تباع للعملاء، وتدار فندقياً.
وقال شلبى: إن الفندق الموقع مذكرة تفاهم بشأنه مع شركة سيكس سينسيز فى مراحل التصميمات ومرتبط بانتهاء المرحلة الأولى من المونت جلالة ومتوقع افتتاحه فى 2021، فيما تخطط الشركة لبدء الإنشاءات فى الفندق الثانى بنهاية العام الجارى كونة يقع فى بداية المشروع، ويمثل الجزء الرائد منه، ويضم المشروع فندقا ثالثا.
أضاف أن الشركة تعد ملف الفندق تمهيداً للتواصل مع مجموعة من المستثمرين بهدف توقيع شراكة إستراتيجية فى الشق الفندقى بالمشروع بما يساهم فى التمويل إلى جانب التمويل البنكى الذى يتوقع أن يصل إلى 50% من التكلفة.
وقال: إن الشركة تهدف من الشراكة الإستراتيجية، والتى ستعرض على مستثمرين عرب ومحليين تنمية مشروعات أخرى سكنية وسياحية ولن تقتصر على النشاط الفندقى، وهذا التوجه يساهم فى جلب إستثمارت خارجية حال الشراكة مع مطورين من دول عربية.
وأضاف أن الشركة تتفاوض مع عدة جهات منها وزارة الإسكان وشركات عقارية تمتلك محافظ أراض كبيرة لتنمية ألف فدان فى مدن القاهرة الجديدة والشيخ زايد و6 أكتوبر بالشراكة وتتوقع التوصل إلى اتفاق خلال النصف الأول من العام المقبل.
أوضح أن الشركة تستهدف أن تصل المساحة إلى 500 فدان للمشروع الواحد، وأن تضمن إنشاء جامعة ومجمع مدارس إلى جانب مناطق سكنية وادارية وغيرها واتخذت خطوات جادة فى هذا الشأن عبر التعاون مع شركات ومؤسسات دولية متخصصة فى التعليم وتعد دراسة متكاملة للمشروع قبل عرضة على الوزارة والشركات مالكة الأراض ومتوقع الانتهاء منها فى الفترة المقبلة.
أضاف ان الشركة تقدمت إلى هيئة التنمية السياحية ضمن طلب مجمع لمجموعة من الشركات لتثبيت سعر الجنيه أمام الدولار عند الشراء على عقود شراء الأراضى الموقعة بالدولار، موضحاً أن العقود تنص على سداد قيمة الأرض بالجنيه بسعر الدولار يوم السداد إلا أن نسبة الارتفاع من 7 جنيهات وقت الشراء إلى 20 جنيها حالياً يضع الشركات فى أزمة كبيرة فى ظل ارتفاع تكلفة الإنشاء خاصة أن الزيادة فى قيمة الأرض لم يناظرها تكلفة تحملتها الدولة.
قال شلبى: إن عام 2017 استقبل المطورين بمجموعة من المتغيرات المتلاحقة بشكل متسارع يصعب التعامل معها بالسرعة المطلوبة والناتجة عن تحرير سعر صرف الجنيه مقابل الدولار واقرار ضريبة القيمة المضافة نهاية العام الماضى وانعكاسهما على تكلفة الإنشاء مما دفع الشركات لإعادة حساباتها وتغيير آليتها النمطية فى التطوير.
أوضح أن الشركات التى سوقت عددا كبيرا من وحداتها وفقاً للأسعار التى سبقت التعويم ومطالبة بالتنفيذ وفقاً للتكلفة الجديدة، ولم تضع معامل مخاطرة مناسبة هى الأكثر تأثراً من تحرير سعر الصرف.
أشار إلى أن آلية عمل الشركات العقارية فى السوق المصرى تتخذ شكلاً مغايراً لكثير من الدول كونها تعتمد بشكل كبير على إشراك العميل فى التنمية عبر البيع فى مراحل متقدمة من التنفيذ بدلاً من إنهاء المشروع كاملاً ومن ثم طرحة للبيع كمعظم الأسواق الخارجية.
وتابع: «تضخ الشركات فى السوق المحلية سيولة مباشرة بنسبة محدودة فى بداية المشروع ومن ثم تطرحه للبيع بعد إنهاء الرسومات وقبل التنفيذ، وتستغل التدفقات النقدية من حصيلة البيع، والتى توجه للإنشاءات».
شدد على أن هذا النموذج من دورة الاستثمار يتطلب حركة بيع دائمة حتى يتوافر للشركة التدفقات النقدية من البيع تتوافق مع الاحتياجات التمويلية للتنفيذ ما يجعله أكثر مخاطرة فى حال تراجع للمبيعات.
وقال شلبى: إن النمو فى القطاع العقارى يرتبط بطروحات الاراض وان خطة الدولة تضمن مجموعة طروحات يمكن أن تساهم فى وصول مساهمة القطاع العقارى بنسبة 20% من الناتج الإجمالى بدلاً من 16% خاصة فى حال التوسع فى التسويق خارجياً.
لفت إلى أن شركته درست المتغيرات التى تعرض لها السوق وانعكاسها على العملاء فى ظل تكلفة ارتفعت بنسب تراوحت ما بين 40 و50% على حسب نسبة المكون الأجنبى.
أوضح أن الدراسة خلصت إلى ثلاث محاور رئيسية يمكنها أن تخفف من وطأة المتغيرات وتضمن ضغط معدلات التنفيذ فى الوحدات وإن لم يكن بعيداً عن خطة الشركة، والتى أقرتها منذ بدء نشاطها إلا أنها ستضخ مزيدا من السيولة الإضافية فى الإنشاءات لطمأنة العملاء وتقليل المخاطر المتوقعة مع احتمالات لارتفاعات مسقبلية للخامات.
أشار إلى أن المحور الثانى يختص باعادة تسعير الوحدات لمشروعى الشركة بما يناسب مع الأسعار الجديدة، والتى ارتفعت على مراحل منذ قرار تعويم الجنيه إلا أن الزيادة صاحبها مد آجال السداد حتى 10 سنوات لعدم ارتفاع القدرة الشرائية للعملاء وبهدف الحفاظ على معدلات ثابتة للبيع.
شدد على أن أى زيادة ستضيفها الشركات على أسعار وحداتها لن تعوض ارتفاع تكلفة الإنشاء، والتى تجاوزت 50% خاصة أن المخاطرة لا تزال قائمة كون الوحدات التى تباع ستنفد بعد عام وقد ترتفع تكلفة الإنشاء من جديد.
وتوقع شلبى أن ترتفع الأسعار بنسب تراوح ما بين 30 و50% على مدار العام الجارى، وهذا يتطلب تعديل نظام السداد.
ولفت إلى أن المحور الثالث شمل دراسة التوسع فى التسويق خارجياً للاستفادة من الميزة التى أضافها تراجع قيمة الجنيه للعقار المصرى ونسعى لتحقيق ذلك فى الشركة بشكل منفرد من خلال عقد لقاءات مع عملاء من هذه الدول ونسعى للتنسيق مع مجموعة من شركات القطاع للتسويق خارجياً بشكل جماعى عبر الشاركة فى المعارض بجناح مخصص للشركات المصرية.
وتأسست شركة تطوير مصر عام 2014 متخصصة فى النشاط العقارى وتعتمد على الخبرات العقارية والصناعية الكبيرة لمؤسسيها وحملة أسهمها، والتى تضم 10 كيانات اقتصادية كبرى، من بينها مجموعة عرفة ومجموعة داود ومجموعة الأهرام.
