“البورصة” تنشر تقرير “عقار ماب” عن توجهات سوق العقارات

35% ارتفاعاً فى أسعار العقارات من مارس 2016 وحتى الشهر الجارى بسبب انخفاض قيمة الجنيه
نمو الأسعاره أبطأ من حركة أسواق صرف العملات ما يخلق فرصاً مميزة للمشترين والمستثمرين
«الشروق» فى صدارة زيادة الأسعار بنمو بلغ 36% تلتها «الشيخ زايد» بنسبة 34%
14% زيادة فى أسعار «القاهرة الجديدة» بسبب ارتفاع المتر فى غالبية مناطق المدينة
20% زيادة فى أسعار مدينة نصر وطفرة سعرية متوقعة فى «هليوبوليس»
17% زيادة فى سعر بيع المتر المربع فى «المعادى» خلال الـ12 شهراً الماضية
ارتفاع أسعار الشقق والفيلات فى «أكتوبر» بنسبة 17% لأول مرة منذ سنوات
الأهداف الاستثمارية المحرك الأساسى للشراء للفئات أصحاب الدخل العالى والمتوسط
شراء المنزل الأول هو هدف الفئات الأقل دخلاً ما يظهر الاحتياج إلى السكن
60% من مشترى العقارات من الفئة ذات الدخل المرتفع وأصحاب الفئة العمرية فوق 50 عاماً
30% من حجم أسر مشترى العقارات تبلغ 4 أفراد تليها الأسر المكونة من 5 أفراد بنسبة 25%
المواصلات الهدف الأول للفئات الباحثة عن السكن تليها الخدمات والمراكز التجارية والمدارس والطرق السريعة والجامعات
60% يفضلون المساحات الأكبر من 110 أمتار و10% فقط للمساحات الأقل من 70 متراً

أظهر تقرير حديث لمحرك البحث العقارى «عقار ماب» تصدر مدينة الشروق قائمة ارتفاعات الأسعار بنسبة بلغت 36% تليها مدينة الشيخ زايد بنسبة 34% وهليوبوليس الجديدة 29% فيما سجلت مدينة العبور زيادة فى الأسعار بنسبة بلغت 23%.

وأعد «عقار ماب» تقريراً عن توجهات سوق العقارات المصرى خلال الـ12 شهراً الأخيرة، وتأثير التغيرات الاقتصادية، وارتفاع سعر صرف الدولار على أسعار العقارات واتجاهات المشترين.
ويتناول التقرير أكثر 10 مناطق شهدت زيادة فى أسعار بيع المتر المربع للوحدات السكنية «فيلات – شقق» فى القاهرة والمدن المحيطة بها.
ويرصد التقرير حركة البيع فى مدن القاهرة الجديدة والشيخ زايد و6 أكتوبر والشروق ومناطق المعادى ومصر الجديدة ومدينة نصر.
وأظهر التقرير تصدر مدينة الشروق قائمة ارتفاعات الأسعار بنسبة بلغت 36% تليها مدينة الشيخ زايد بنسبة 34% وهليوبوليس الجديدة بنسبة 29%، فيما سجلت مدينة العبور زيادة فى الأسعار بنسبة بلغت 23%.
ولم تسجل أسعار بيع العقارات فى مدينة القاهرة الجديدة زيادة بنسبة كبيرة خلال فترة المقارنة، وهو ما أرجعه التقرير إلى الارتفاع الفعلى لأسعار البيع فى معظم أحياء المدينة التى تتميز بارتفاع مستويات السكن.
ويرصد التقرير اتجاهات المشترين ومحفزات الطلب وفقاً للفئة العمرية ومستويات الدخل وعدد أفراد الأسرة من خلال استطلاع رأى على حوالى 500 ألف من مشترى العقارات فى مصر.

العقار والدولار:
وفقًا لتقرير توجهات أسعار العقارات فى مصر خلال عام 2017، ارتفعت أسعار العقارات من مارس 2015 إلى مارس 2016 بنسبة 5% كزيادة طبيعية.
وارتفعت أسعار العقارات من مارس 2016 إلى مارس 2017 بنسبة 35% نتيجة انخفاض قيمة الجنيه المصرى واتساع الفجوة بين سعر السوق السوداء وسعر البنك الرسمى.
وبدأت أسعار العقارات بالزيادة حتى عندما أعلن البنك المركزى قرار تحرير سعر الصرف، ما أدى إلى تسارع زيادة أسعار العقارات فى الفترة الأخيرة.
كما أظهر التقرير، أن حركة السوق العقارى وأسعاره أبطأ من حركة أسواق صرف العملات، ما يخلق فرصًا مميزة للمشترين والمستثمرين.
أكثر 10 أحياء ارتفاعاً فى الأسعار:
وفقًا للتقرير شهدت مدينة الشروق أكبر زيادة للأسعار خلال الـ12 شهرًا الأخيرة بنسبة نمو بلغت 36% تلتها مدينة الشيخ زايد بنسبة 34% وهليوبوليس الجديدة بنسبة 29% وفى المركز الرابع سجلت مدينة العبور زيادة فى الأسعار بلغت 23%.
وجاءت مدينة السادس من أكتوبر فى المركز الخامس بنسبة 21%، بينما سجلت كل من مدينة نصر وحدائق الأهرام زيادة بلغت 20% تلتها مدينة بدر بزيادة قدرها 18% ثم سجلت كل من مدينة 15 مايو والمقطم والمعادى زيادة فى الأسعار بلغت 17%.
وجاءت مدينة القاهرة الجديدة فى المركز العاشر بزيادة بلغت 14% فقط، وذلك لأن غالبية مناطق القاهرة الجديدة هى مناطق كانت مرتفعة الثمن مع عدد من الاستثناءات.
بينما ارتفعت أسعار جميع المناطق الأخرى بسرعة كبيرة بسبب ارتفاع الطلب وتحسن مستوى الخدمات وحقيقة أن أسعارها كانت منخفضة نسبيًا خلال الفترة الماضية.

القاهرة الجديدة:
حتى الآن تسجل مدينة القاهرة الجديدة أعلى متر للعقارات فى مصر، ونلاحظ أن أسعار العقارات فى المدينة لم تصعد بنفس المعدل مثل غيرها من المناطق، وذلك فى الغالب لأن معظم مناطق القاهرة الجديدة هى مناطق باهظة الثمن، مع بعض استثناءات فى منطقتى التجمع الأول والثالث.
وتوجد بالطبع بعض التجمعات السكنية فى مدينة القاهرة الجديدة التى ارتفعت أسعارها بأكثر من 20%، وسجلت أسعار الشقق فى مدينة القاهرة الجديدة نموًا بنسبة 25% والفيلات 31%.
وتتمتع مدينة القاهرة الجديدة بمميزات نسبية كبيرة تدفعها لأن تكون واحدة من أفضل المناطق السكنية فى القاهرة حيث تضم العديد من المؤسسات التعليمية وأكثر من 3 جامعات دولية والعديد من المراكز التجارية والترفيهية والنوادى الرياضية، كما أن مدينة القاهرة الجديدة تتميز بشبكة مواصلات وطرق متنوعة إلى كل أطراف المدينة الأخرى.
وتعد أحياء «الرحاب» و«مدينتى» من أكثر المناطق طلبًا للسكن فى القاهرة الجديدة، كما تشهد المحال التجارية والمكاتب الإدارية والعيادات الطبية طلبًا كبيرًا فى المدينة.
ويسجل حى الشويفات أعلى سعر للعقارات فى مدينة القاهرة الجديدة بمتوسط 9500 جنيه للشقق و12 ألف جنيه للفيلات، وأقل حى هو أبوالهول «جاردينيا» بمتوسط سعر 4500 جنيه للمتر.

الشروق وهليوبوليس الجديدة:
شهدت مدينة الشروق طفرة فى أسعار العقارات بلغت 36%، حيث حققت أسعار الشقق طفرة الأسعار بلغت فى المتوسط 3500 جنيه للمتر، بينما بلغت أسعار الفيلات 8 آلاف جنيه للمتر.
وسجل أعلى سعر للمتر فى مدينة الشروق فى الحى الخامس بمتوسط 5500 جنيه للمتر، و10.2 ألف جنيه للفيلات.
بينما شهدت أسعار الشقق داخل التجمعات السكنية 4 آلاف جنيه للإسكان الاقتصادى، و5850 جنيهًا للإسكان المتوسط وأخيرًا 9250 جنيهًا للإسكان الفاخر.
وترجع الطفرة فى أسعار العقارات فى المدينة إلى العديد من العوامل، أهمها تحسن مستوى الخدمات الأساسية فى «الشروق»، وقربها من مشروع العاصمة الإدارية الجديدة من جانب ومدينة القاهرة الجديدة من جانب آخر.
ومن المتوقع أن تشهد المدينة طفرة سعرية جيدة بسبب إطلاق العديد من شركات التطوير العقارى مشروعات سكنية كبيرة بها.

مدينة نصر:
بعد ما شهدت المنطقة طفرات سعرية كبيرة فى عام 2015، عادت مدينة نصر لتسجل زيادة سعرية متوسطة مقارنة بباقى أحياء مدينة القاهرة، حيث سجلت زيادة فى الأسعار بلغت 20%، وكان للمربع الذهبى نصيب الأسد فى تلك الزيادة.
وسجلت شوارع عباس العقاد ومكرم عبيد وطريق النصر ومصطفى النحاس أعلى أسعار للمتر فى مدينة نصر، كما تشهد المنطقة طلبًا مستمرًا على المقرات الإدارية.

مصر الجديدة:
يتعاظم الطلب فى حى مصر الجديدة بكثرة بسبب الطلب من المقيمين العرب والأجانب الذين يفضلون الحى؛ بسبب قربه من العديد من المراكز التجارية والترفيهية.
وأدى ذلك إلى محافظة حى مصر الجديدة على معدل نمو سنوى مقبول بلغ 15.03% للشقق بمتوسط سعر 6 آلاف جنيه للمتر المربع، مقابل نمو بنسبة 5.07% للفيلات.
وسجل الشارع الكوربة أعلى سعر للعقارات فى مصر الجديدة بمتوسط 10 آلاف جنيه للمتر، وسجل شارع جسر السويس أقل سعر فى المنطقة بمتوسط 2350 جنيهًا للمتر.

الشيخ زايد:
تتميز مدينة الشيخ زايد بتنوع مستويات المعيشة بها من مساكن اقتصادية إلى مناطق راقية، ولمحدودية مساحة المدينة شهد سوق الأراضى طلبًا كبيرًا فى المدينة خلال الـ12 شهرًا الأخيرة.
وزادت الأسعار فى المدينة خلال الفترة نفسها بنسبة 34% وسجلت الفيلات فى منطقة الربوة أعلى سعر للفيلات فى المنطقة، بينما سجلت أعلى أسعار للشقق السكنية فى الحى الثانى بـ«الشيخ زايد».

المعادى:
تتميز المعادى بموقع متميز وظهير صحراوى واسع مع طابع عمرانى واجتماعى مميز، كل ذلك ساعد الحى على دفع عجلة الأسعار به خلال الـ12 شهرًا الماضية، مسجلًا 17% زيادة فى الأسعار.
وسجلت منطقة سرايات المعادى أعلى سعر فى الحى بمتوسط 8700 جنيه للمتر تلتها منطقة دجلة بسعر 6900 جنيه، أما حدائق المعادى فسجلت أقل سعر فى المنطقة بمتوسط 2450 جنيهًا للمتر.

السادس من أكتوبر:
ارتفعت أسعار العقارات بمدينة السادس من أكتوبر خلال الـ12 شهرًا الماضية بنسبة 20% متخطية مدينة القاهرة الجديدة لأول مرة منذ سنوات.
وسجلت الشقق والفيلات زيادة فى الأسعار بلغت 17% بمتوسط سعر 3750 جنيهًا للمتر فى الشقق و9500 جنيه للفيلات.
وتراوحت أسعار العقارات داخل الكومباوندات السكنية بين 5 آلاف جنيه للإسكان المتوسط و9 آلاف جنيه للإسكان الفاخر.
وترتفع أسعار الفيلات فى مناطق طريق الواحات بشكل كبير بينما ترتفع أسعار الشقق السكنية فى مناطق غرب سوميد والمنطقة السياحية والمحور المركزى.

ديموغرافية وتوجهات المشترين:

وفقًا لتقرير توجهات أسعار العقارات فى مصر أظهر استطلاع للرأى أجرته «عقارماب» على نحو 500 ألف مشترٍ للعقارات فى مصر خلال عام 2016 مقسمين إلى ثلاث فئات حسب القدرة المالية، أن الأهداف الاستثمارية كانت هى المحرك الأساسى للشراء للفئات أصحاب الدخل العالى والمتوسط.
بينما كان شراء المنزل الأول هو هدف الفئات الأقل دخلًا، وهذا يظهر متانة السوق العقاري كملاذ آمن للاستثمار طويل الأجل، كما يظهر الطلب الحقيقى والناتج عن الاحتياج إلى السكن.
وعلى الرغم من أن أغلب أفراد المجتمع من الشباب دون 40 عامًا، فإن التقرير أظهر أن 60% من مشترى العقارات فى مصر من الفئة ذات الدخل المرتفع وأصحاب الفئة العمرية فوق 50 عامًا، وهذا يرجع إلى أن بعض هؤلاء الأفراد يكونون محافظ استثمارية عقارية أو يشترون من أجل سكن الأبناء أو التوسع فى السكن الحالى.
تليها الفئة العمرية من 30 إلى 40 عامًا من أصحاب الدخل المنخفض ويسيطر على هذه الفئة الرغبة فى السكن والزواج.
وأظهر التقرير، أن 30% من حجم أسر مشترى العقارات تبلغ 4 أفراد تليها الأسر المكونة من 5 أفراد بنسبة 25% مما يظهر حقيقة أن العديد من العائلات تشترى عقارات لأهداف تتعلق بالأطفال وزيادة مساحة السكن.
ووفقًا لاستطلاع الرأى كانت المواصلات الهدف الأول بالنسبة لجميع الفئات الباحثة عن شراء عقار تليها توافر الخدمات والمراكز التجارية والترفيهية ثم المدارس والطرق السريعة وأخيرًا الجامعات.
وعند الشراء فى تجمعات سكنية كانت المساحات الخضراء هى الاختيار الأول لجميع الفئات تلتها المراكز التجارية والخدمات فى حين ظهر طلب على المنازل الذكية كمتطلب للسكن، هذا ما يظهر ذكاء المشترى المصرى.
كما أظهر التقرير اتجاهًا عامًا للمساحات الكبيرة؛ حيث إن حوالى 60% من المشترين يفضلون شراء المساحات الأكبر من 110 أمتار مربعة، فى حين أن 10% فقط الذين يفضلون مساحات أقل من 70 مترًا.
وهذا عكس توجه العديد من المطورين العقاريين لتقديم وحدات بمساحات صغيرة خاصة فى مشروعات الساحل الشمالى والعين السخنة والبحر الأحمر.
وحول تحوط المشترين من ارتفاع أسعار العقارات فضل حوالى 50% من المشترين شراء عقارات خارج التجمعات السكنية، بينما تساوى رأى نسبة الـ50% الأخرى فى شراء وحدات أصغر أو الشراء فى مناطق جديدة وغير معمرة بعد.