“حسنين”: 40 مليون مواطن يعيشون فى مناطق غير مخططة والواقع الحالى يتطلب إضافة 500 ألف وحدة سنوياً
“أبوالسعد”: تشريعات الصناديق العقارية بدأت منذ 2007 ولم تتم إزالة العقبات أمامها بعد 10 سنوات
“أبوالعزم”: الصناديق العقارية تقدم منتجات ملائمة للمستثمر غير المتخصص
“سليمان”: إطلاق صندوق “التعمير والإسكان” خلال 6 أشهر والسوق يحتاج إلى 100 صندوق
“السيد”: قيد صندوق “المصريين” فى البورصة فور انتهاء الاكتتاب
“وهدان”: طرح “النعيم” فى بورصتى مصر والإمارات الفترة المقبلة
“الطيب”: التنمية تتطلب التوقف عن طرح الأراضى بالنظم التقليدية
ناقشت الجلسة الثالثة من القمة السنوية لأسواق المال، صناديق الاستثمار العقارى، والمعوقات التشريعية والإجرائية التى تواجه تأسيسها ودورها فى جذب استثمارات الأفراد للقطاع العقارى بطريقة مؤسسية، وصيغ وأشكال التعاون المرتقب بينها وشركات التمويل العقاري، ودورها فى استغلال الأصول والعقارات الحكومية والخاصة وتحويلها إلى استثمار متداول فى السوق.
وأدار أحمد أبوالسعد، رئيس شركة رسملة مصر لإدارة الأصول، الجلسة الثانية الذى شارك فيها هاشم السيد، رئيس مجلس إدارة شركة المصريين للإسكان والتعمير، وسمير سليمان، العضو المنتدب للشئون المالية والتخطيط ببنك التعمير والإسكان، والشريف وهدان، العضو المنتدب لشركة النعيم لإدارة صناديق الاستثمار، وأمجد حسنين، الرئيس التنفيذى للمشروعات بشركة كابيتال جروب بروبيرتز، وخالد الطيب، رئيس مجلس إدارة شركة القاهرة للإسكان.
وبدأ «أبوالسعد» الجلسة بالحديث عن صعوبات تأسيس صناديق الاستثمار العقارى، وقال إن الحديث عن تشريعات تلك الصناديق بدأ منذ 2007، ولم تتم إزالة العقبات أمامها بعد 10 سنوات من المحاولات والتعديلات التشريعية.
وطرح «أبوالسعد» سؤالاً حول أهمية الصناديق العقارية ودورها فى تحقيق التنمية المستدامة وتطوير واستغلال الثروة العقارية فى مصر، وكيفية استغلال الثروة العقارية فى مصر ودور الصناديق العقارية فى عمليات دعم التنمية.
ورد أمجد حسنين، الرئيس التنفيذى للمشروعات بشركة كابيتال جروب، أن 40 مليون مواطن مصرى يعيشون فى مناطق غير مخططة، وأنه فى عام 2050 سيكون التعداد 160 مليون نسمة، ما يعنى أن تلك النسبة ستتزايد بشكل كبير.
وقال: «المساحة المعمرة فى مصر لا تتجاوز 7% حالياً، ومن الضرورى أن ترتفع تلك النسبة إلى 14%، أى إنجاز خلال سنوات قليلة ما تم إنجازه منذ بدء الخليقة».
وأضاف «حسنين»، أن السوق المصرى يشهد 500 ألف حالة زواج سنوياً، ما يعنى احتياجه لعدد وحدات سكنية مماثلة، وهو ما يتطلب زيادة الوحدات السكنية بشكل كبير لمواكبة النمو.
وتابع: يشهد السوق المصرى حالياً وجود عدد كبير من الوحدات السكنية المغلقة، يتم شراؤها بهدف الاستثمار، وهو ما يؤثر على القطاع.
وانتقد «حسنين» أساليب طرح الأراضى العقارية، وقال: «لم تعد مناسبة مع الظروف الحالية وزيادة المساحات غير المعمرة فى الدولة إلى 93%.. يجب تطوير أساليب الطرح وأدوات التمويل».
وذكر أن الشركات الصغيرة والمتوسطة تعانى منذ قرار البنك المركزى بتعويم الجنيه مطلع نوفبر الماضي، من مشاكل فى عمليات تمويل مشروعاتها، وأن صناديق الاستثمار العقارى تعد الوسيلة الفاعلة لتوفير التمويل اللازم للمشروعات العقارية وإحداث التنمية.
واتفق معه خالد الطيب، رئيس مجلس إدارة شركة القاهرة للإسكان، وقال إن التنمية تتطلب التوقف عن طرح الأراضى بالنظم التقليدية والفصل التام بين الوحدات السكنية والتجارية.
وأوضح «الطيب»: «المنافسة حالياً بين المبانى التجارية والسكنية كبيرة.. بعض ملاك العقارات السكنية يقومون بتأجيرها للشركات والكيانات التجارية، ما يضر بالمنافسة مع العقارات التجارية ويجب أن يتم تنظيم ذلك».
وذكر أن شركات التطوير العقارى أحجمت عن المنافسة على الأراضى؛ بسبب الشروط المجحفة التى تفرضها الحكومة، سواء المتعلقة بسداد الأقساط أو مدة التنفيذ.
وقال إن الأمر يستدعى، حالياً، حواراً بناءً بين الجهات الحكومية والخاصة لتوضيح آليات استغلال المحفظة العقارية.
وتحدث «الطيب» عن صعوبة تطوير وتنمية الأجزاء غير السكنية فى المشروعات التى تنفذها شركات التطوير العقاري، وقال: «هناك إجبار من قبل الدولة لتخصيص جزء من الأراض للمبانى التجارية والإدارية، ويواجه المطور مشاكل فى عمليات تمويل تلك الأجزاء وكذا صعوبة عملية بيع تلك الوحدات فيما بعد، ووجود صندوق عقارى سيحل الأزمة إذ من الممكن أن يقوم الصندوق بشراء تلك الوحدات التجارية والإدارية واستثمارها، وتحقيق عائد إيجارى ثابت منها».
وأضاف أن المطور العقارى يحتاج إلى ظروف مواتية للعمل بشكل جيد، وأن الفترة الماضية شهدت زيادةً كبيرةً فى مدخلات الإنتاج، ما ساعد على تحجيم نشاطه.
وطالب «الطيب» بحوافز لشركات التطوير العقارى لتحقيق التنمية المستدامة، واستشهد بدولة المغرب التى تخصص أراضى بمدينة كزابلانكا للمطورين دون مقابل للمساهمة فى تطوير أكبر قدر ممكن منها وسد احتياجات التنمية المستدامة والنمو السكاني.
كما طالب باستغلال منطقة الساحل الشمالى بحيث تصبح امتداداً طبيعياً لمدينة الإسكندرية بدلاً من أن تظل مقتصرة على الوحدات المصيفية التى لا يتم استغلالها إلا بشكل موسمى.
وقال إن الصندوق العقارى يمتاز بتركيزه على الاستثمار فى مبان إيرادية ذات عائد ثابت يتم توزيعها سنوياً.
وأضاف: «الصناديق العقارية تطرح منتجات للمستثمر غير المحترف أو المتخصص فى القطاع العقارى لتحقيق عوائد ثابتة ومضمونة.. تلك الصناديق تحتاج إزالة المعوقات التى تعرقل تأسيسها للمساهمة فى تطوير القطاع».
وتساءل أحمد أبوالسعد، مدير الجلسة، حول كيفية إنشاء صندوق عقارى فى السوق المصري.
وقال سمير سليمان، العضو المنتدب للشئون المالية والتخطيط ببنك التعمير والإسكان، إن القطاعين العقارى والمصرفى يحققان أعلى معدلات نمو فى السوق المصري.
واستعرض «سليمان» خطوات تأسيس البنك للصندوق العقارى التابع له، موضحاً «فى عام 2008 بدأ بنك الإسكان والتعمير خطوات إنشاء الصندوق، لكنه حتى الآن لم يتم التأسيس».
وأضاف أن البنك حصل سبتمبر الماضى على موافقة السير فى إجراءات التأسيس خلال 6 أشهر، تنتهى مارس الماضي، لكنه لم ينته من الإجراءات لذا تم مد المهلة 6 أشهر إضافية.
وتوقع «سليمان»، أن ينتهى البنك من الصندوق خلال الأشهر القليلة المقبلة؛ ليكون الصندوق الثالث فى السوق مع صندوقى النعيم والمصريين.
وانتقد «سليمان» اشتراطات هيئة الرقابة المالية الخاصة بتأسيس الصناديق العقارية، وقال إن الهيئة تلزم الصناديق باستثمار 70% من حجمه فى أصول مدرة لعائد دورى.
وتدخل «أبوالسعد» متسائلاً عن أسباب تمسك الجهات المسئولة باشتراطات موحدة لنشرة اكتتاب وسياسات استثمار صناديق الاستثمار العقاري، ولماذا لا يكون هناك سياسات مختلفة ومتنوعة تنص عليها النشرة دون قيود، خاصة أنها تمثل تعد عقداً بين المستثمرين والصندوق.
ووجه «أبوالسعد» الكلمة لـ«هاشم السيد»، رئيس مجلس إدارة شركة المصريين للإسكان والتعمير، للحديث عن شرائح المكتتبين المستهدفة والاستثمارات التى سوف توجه إليها تلك الاكتتابات.
وأوضح هاشم السيد، أن صناديق الاستثمار العقارى تربط بين جميع أطراف المنظومة، وتفيد الاقتصاد بشكل عام، كما أنه فى حالة طرح الصناديق العقارية المغلقة وتداول وثائقها فى البورصة سوف يدعم عمليات جذب المستثمرين لسهولة الدخول والخروج إلى الصندوق، وتنشيط التداول وجذب صغار المستثمرين لسوق الأوراق المالية.
وقال: «منذ 5 سنوات تقدمت شركة منازل الكويتية للهيئة العامة للرقابة المالية وتساءلت عن أسباب اشتراط إيجاد شركة وصندوق ومراقبى حسابات وشركة إدارة وجميع تلك العقبات لصندوق مغلق، فضلاً عن الوصايا الخاصة بضوابط الاستثمار ونسب توجيه رأس المال، طالما أن الصندوق له مدير استثمار محترف وظيفته خلق توليفة استثمارية محترفة».
وتساءل لماذا لا يتم استحداث صناديق استثمار زراعى لتسهم فى دعم وتنمية وتمويل استثمارات مشروع المليون ونصف المليون فدان.
وقال الشريف وهدان، العضو المنتدب لشركة النعيم لإدارة صناديق الاستثمار، إن البنك المركزى وافق للبنك متلقى الاكتتاب أن يبدأ تلقى الاكتتاب فى صندوق الشركة، كما وافقت الهيئة العامة للرقابة المالية.
وأضاف: «اكتتبت شركة تأمين أليانز فى الاكتتاب الخاص وغيرها من المؤسسات، ومن المقرر أن يتم البدء فى الطرح العام الفترة المقبلة».
وتابع: «صعوبة الحصول على موافقات الهيئة العامة للرقابة المالية جاءت لأنه أول منتج فى السوق، وقد ساهمت تلك المتطلبات فى الخروج بنشرة اكتتاب أكثر كفاءة وبأقل معدل تذبذب فى العائد».
وأضاف أن الصندوق يضمن اختياراً أمثل للأصول لتحقيق عوائد رأسمالية أيضاً، مع وضع أغلب الأموال فى أصول مدرة للعائد مثل المكاتب إدارية والمولات المؤجرة بالكامل ذات معدلات عائد جيدة، تصل إلى 10 و12% سنوياً، ترتفع إلى 26% يعد 3 سنوات.
وعن دور الدولة فى تحفيز القطاع والصناديق لكى تكون محركاً للقطاع، أوضح أن القطاع من أسرع الأدوات الاستثمارية نمواً فى مصر؛ حيث إنه خلال السنوات العشر الماضية تضاعفت قيمة الأصول العقارية 5 أضعاف.
وأوضح أن السوق المصرى يتميز بأنه سوق حقيقى، تكون النسبة الأعلى للطلب للسكن بنحو 75% والنسبة الأقل للاستثمار، بينما تساءل عن الموقف الضريبى لتلك الصناديق وما إذا كان هناك ازدواج فى عمليات التحصيل بين ضرائب الدخل والضرائب العقارية وغيرها.
وحول الضرائب أوضح «وهدان»، أن مذكرات التفاهم لدى الصناديق كانت قبل تعويم الجنيه، وبالتالى جاء التضخم فى صالحها وليس ضدها، أما الضرائب فستكون أكثر قسوة حين امتلاك الصندوق لأصول عقارية مدرة للربح على عكس المطور الذى يقوم ببيع الوحدات التى أنتجها، ويحاسب على ضرائب الدخل فقط، مطالباً بإعادة النظر فى تلك الضرائب، ومساواة الصناديق بشركات التطوير العقارى.
وقال خالد الطيب، إن أى مطور عقارى لا يمكن أن يبيع الأصل بأقل من القيمة السوقية، خاصة أن هناك تكاليف استبدالية يجب مراعاتها، ولذلك يجب أن يكون هناك مرونة لدى الجهات المنظمة لإنجاح تجربة الصناديق العقارية، ويكون المغلق منها مستهدفاً للمستثمر المتحفظ الذى يبحث عن دخل ثابت مضمون وليس لديه قدرة على الاستثمار المباشر، وبالتالى فإن الدول الأجنبية تقوم بإعفاء تلك الصناديق من الضرائب وإجبارها على الالتزام بتوزيع دورى للأرباح.
وتساءل «أبوالسعد» عن إصرار هاشم السيد على إنشاء صندوق عقارى رغم ما لديه من شركتين للاستثمار العقاري
وأوضح «السيد»، أن الصناديق العقارية تطرح 50 ضعف رأس المال فى السوق، فضلاً عن وجود مشروعات جاهزة للاستثمار، والهروب من قيود التشريعات غير العادلة، إلى تشريعات أكثر عدالة، مؤكداً سعيه لقيد الصندوق فى البورصة فور الانتهاء من عملية الاكتتاب.
وأعلن «وهدان»، أنه سوف يقوم بقيد صندوق النعيم فى البورصة المصرية وفى بورصة الإمارات، وقال إنه تم تقليل مدة الصندوق من 6 إلى 3 سنوات.
وقال هاشم السيد، إن مدة الصندوق سوف تعتمد بشكل كبير على مدة التصفية فى نهاية عمر الصندوق، وبالتالى فإن أفضل مدة للصناديق العقارية يجب ألا تقل عن 10 سنوات.
وتوقع أمجد حسانين طفرة فى السوق العقارى بعد تحرير سعر الصرف مع انخفاض قيمة العقار المقومة بالدولار، متوقعاً أن تحقق الصناديق عوائد تفوق جميع الأوعية الاستثمارية الأخرى.
وأضاف: ارتفع سعر العقار بعد التعويم بنسبة 30% رغم ارتفاع الدولار بأكثر من 100%، ومن المتوقع أن يرتفع سعر العقار بنفس النسبة على مدار السنوات القليلة المقبلة.
