الهيئة تتفاوض مع «العامة للاستثمار» على آليات الطرح وتجهز 60 قطعة بنشاط عمرانى متكامل
المطورون يطالبون بعدم المغالاة فى القيمة التقديرية للمتر المربع وتكثيف الطروحات خلال 2017
«حسنين»: التوسع فى طروحات الأراضى ضرورى لتحقيق رؤية مصر 2030
«مصطفى»: يجب وضع خطة محددة لمجموعة طروحات على فترات متقاربة
«خطاب»: عودة العمل بنظام المطور العام يقلل الضغط على «الإسكان»
«أبوالمجد»: نمو القطاع العقارى مرهون بتوافر الأراضى وتهيئة مناخ الاستثمار
طالبت الشركات العقارية بسرعة طرح اراضٍ جديدة بعد توقف لمدة تقترب من عامين ما زاد من ندرة الأراضى التى تمثل المادة الخام لنشاط الشركات إلى جانب تأثيرها على أسعار الأراضى المتوفرة التى ارتفعت بنسبة كبيرة.
وفى المقابل بدأت هيئة المجتمعات العمرانية التجهيز للطرح الجديد لأراضى الاستثمار العقارى بنشاط عمرانى متكامل، حيث تتواصل مع الهيئة العامة للاستثمار للاتفاق على آليات الطرح الجديد فى ظل تعديلات قانون الاستثمار.
وتجهز «المجتمعات العمرانية» لطرح قطع أراضٍ بنشاط عمرانى متكامل بمساحة إجمالية تصل 1600 فدان فى ظل مطالب مستمرة من شركات الاستثمار العقارى بحل أزمة توقف طروحات الأراضى الاستثمارية واقتصارها على طرح واحد منذ صدور قانون الاستثمار فى مارس 2015.
قال المهندس أمجد حسنين الرئيس التنفيذى للمشروعات بشركة كابيتال جروب بروبيرتز للتطوير العقارى إن السوق يعانى من ندرة فى الأراضى مع توقف طروحات وزارة الإسكان لأراضى النشاط العمرانى المتكامل والتى تمثل المورد الرئيسى للأراضى وذلك بعد إقرار نظام الشباك الواحد قبل نحو عامين والذى لم يعقبة سوى طرح وحيد ولم يلقَ إقبالا من المطورين لمجموعة من الأسباب من بينها ارتفاع الأسعار.
ولفت إلى أن الأراضى المتوافرة فى السوق تقتصر على المساحات التى سبق لشركات وحصلت عليها من الوزارة وتعرض بأسعار مرتفعة ويصعب على الشركات الحصول عليها فى ظل تراجع السيولة لدى الشركات.
أوضح أن رؤية 2030 التى أعدتها رئاسة الجمهورية تستهدف رفع نسبة المساحة المعمرة من 7% إلى 13% خلال 14 عاماً المقبلة، تتطلب جهداً كبيراً، ولن تتمكن الدولة منفردة من تنفيذ هذا المعدل، وهو ما يجعل القطاع الخاص لاعباً رئيسياً فيما لن يتحقق ذلك بدون توفير الأراضى وتهيئة مناخ الاستثمار لسرعة تنميتها.
وقالت مصادر بهيئة المجتمعات العمرانية لـ«البورصة» إن مسئولى الهيئة اجتمعوا مع قيادات «العامة للاستثمار» لبحث آليات الطرح الجديد فى ظل تعديلات قانون الاستثمار مع إمكانية طرحها وفقًا للقانون الحالى.
أضافت أنه فى حالة إقرار قانون الاستثمار خلال الشهر الجارى سيتم طرح الأراضى وفقًا للقانون الجديد لرغبة الوزارة فى استغلال زيادة صلاحياتها بـ«النافذة الاستثمارية» مقارنة بآلية «الشباك الواحد» فى القانون الحالى.
وطالب المهندس حسام الدين مصطفى نائب رئيس مجلس إدارة الشركة المصرية الهندسية بتنوع فى مساحات الأراضى المطروحة لتشمل مساحات صغيرة تقل عن 5 افدنة وبعدد كبير خاصة أن الشركات المتوسطة والصغيرة تواجه صعوبة لتراجع محفظتها من الأراضى وتلجئ نسبة منها الى تنمية اراضى الأفراد التى تطرحها الوزارة.
شدد على أهمية وضع خطة واضحة ومعلنة لطروحات الأراضى وأن تكون بكثافة مناسبة وتنوع فى المساحات وألا تقتصر على طرح وحيد دون تحديد موعد لطروحات جديدة على ان يكون بالتنسيق مع الشركات من خلال تلقى طلبات المطورين عن احتياجتهم للأراضى.
أوضحت مصادر بهئة المجتمعات أن الطرح الجديد سيضم 60 قطعة أرض بنشاط عمرانى متكامل فى 19 مدينة وتم الانتهاء من التسعير المبدئى للمتر المربع فى كل قطعة وعرضه على قطاع الشئون العقارية والتجارية بالهيئة.
أشارت إلى أن القطع التى تم تحديدها بمساحات تبدأ من 3.5 فدان ويجرى دراسة زيادة الحد الأدنى للمساحة إلى 10 أفدنة مع طرح قطع بمساحات تتجاوز 100 فدان بجانب قطعة واحدة بمساحة 405 أفدنة تم تجهيزها فى مدينة 6 أكتوبر.
وذكرت أن قطع الأراضى تتوزع على 19 مدينة أبرزها القاهرة الجديدة و6 أكتوبر والشيخ زايد والشروق والعبور و15 مايو ودمياط الجديدة وعدد من مدن الصعيد.
وقالت المصادر إن الهيئة تتواصل مع «الاستثمار» للاتفاق على آليات الطرح وضوابط كراسة الشروط واجراءات البت والترسية فى ظل تعديلات قانون الاستثمار.
وشدد محمد خطاب رئيس القطاع التجارى بشركة ايجى جاب العقارية على أهمية عودة العمل بالمطور العام الذى يحصل على مساحات كبيرة من الأراضى ما بين 5 و10 آلاف فدان غير المرفقة يعيد تأهليها وبيعها الى شركات صغيرة وأن مناطق مثل مصر الجديدة والمقطم ومدينة نصر وغيرها نفذت بهذا النظام على تطرح من خلال أكثر من مطور لمنح الاحتكار ولتوفير بدائل متعددة لطرح الأراضى.
أوضح أن الفكر القديم فى التطوير العقارى والاعتماد بشكل كبير على التدفقات النقدية من حصيلة البيع والأقساط الشهرية للعملاء فى تنمية المشروعات لم يعد يتوافق مع المتغيرات الجديدة التى شهدها السوق مؤخراً وهذا يتطلب من الشركات البحث عن بدائل تمويلية إلى جانب الإسراع فى أعمال التنفيذ.
أشار إلى أن المنافسة على أعلى مقدم فى الطرح الأخير لوزارة الإسكان ساهمت فى تنقية المزايدات من المضاربين والسماسرة، والذين يحصلون على الأرض ويعرضونها للبيع حتى قبل سداد المقدم والحصول على فرق سعر كبير.
لفت إلى أن بعض الأراضى السكنية طرحت فى المزايدة الأخيرة بأسعار مرتفعة ومنها قطع أراضٍ فى القاهرة الجديدة وهو ما تطلب دفع سيولة كبيرة تتجاوز%50 من قيمة الأرض لضمان الحصول عليها ما يمثل صعوبة على بعض الشركات.
وشهدت أول طروحات أراضى الاستثمار العقارى من خلال الشباك الواحد إقبالًا متدنيًا بعد تقدم 40 شركة بعروض لحجز 17 قطعة فقط من بين 64 قطعة بمساحات من 3.5 حتى 106 أفدنة تم الإعلان عنها فى 20 مدينة جديدة رغم بيع 470 كراسة شروط ومد فترة تلقى العروض لمدة شهر كامل فى محاولة لجذب المستثمرين وتم تخصيص 12 قطعة بقيمة 698 مليون جنيه.
ويعد الطرح الجديد، الثانى للنشاط العمرانى المتكامل للمطورين، والرابع ضمن الطروحات الإجمالية لـ«المجتمعات العمرانية» عبر الشباك الواحد بهيئة الاستثمار.
وضمن الباب الثالث بقانون الاستثمار الجديد الذى يقع تحت اسم نظام الاستثمار تم تعديل مسمى «الشباك الواحد» إلى «النافذة الاستثمارية» ونصت المادة 41 على أنه «تنشأ بالهيئة العامة للاستثمار وفروعها وحدة إدارية تسمى النافذة الاستثمارية تختص بتلقى طلبات المستثمرين وعرضها على الجهات صاحبة الولاية بشأن التصرف فى العقارات والجهات المختصة بإصدار الموافقات والتصاريح والتراخيص بأنواعها اللازمة لإنشاء وإدارة وتشغيل المشروعات الاستثمارية الخاضعة لأحكامه للبت فيها».
وأوضحت المصادر أن «النافذة الاستثمارية» لا تختلف عن «الشباك الواحد» من حيث طرح أراضى الاستثمار بمشاركة بين «المجتمعات العمرانية» و«العامة للاستثمار» لكن الجديد هو إنابة جهات الولاية فى إجراءات الطرح.
وتضمنت نفس المادة التعديل الأهم وهو «يجوز لهيئة الاستثمار فى سبيل تحقيق سرعة تقديم خدمات النافذة الاستثمارية إنابة أى من الجهات المختصة فى إتمام إجراءات تخصيص العقارات المتاحة للاستثمار وفقًا للأحكام الخاصة بتخصيص العقارات المنصوص عليها فى هذا القانون وتحدد اللائحة التنفيذية قواعد ونظام العمل بالنافذة وحدود الإنابة المشار إليها».
وقالت مصادر بهيئة المجتمعات إن التعديل يتيح لهيئة المجتمعات العمرانية الإعلان عن طرح وترسية الأراضى الاستثمارية بمشاركة هيئة الاستثمار ولكن بصلاحيات أوسع فى التقييم الفنى والمالى للعروض من خلال ممثلى الهيئة فى لجنة البت على أن يصدر قرار التخصيص النهائى بمشاركة الجهتين.
أضاف المهندس ايهاب ابوالمجد رئيس مجلس ادارة شركة كونسبت للتطوير العقارى إن النمو فى القطاع العقارى يرتبط بطروحات الأراضى وان خطة الدولة يجب أن تضمن مجموعة طروحات ليتمكن القطاع من المساهمة بنسبة مرتفعة من الناتج الإجمالى عن 16% حالياً خاصة فى حال التوسع فى التسويق خارجياً.
أوضح أن الشركات العقارية تواجه تحديا كبيرا فى السوق بعد تعويم الجنيه وما أعقبه من ارتفاع كبير فى أسعار مدخلات الإنشاء واستلزم رفع الأسعار ما يمثل ضغطا على العملاء الذين لم يطرأ أى زيادة على دخولهم وعلى وزارة الإسكان مراعاة ذلك عند تقدير اسعار الأراضى حتى لا تتسبب فى رفع الأسعار الى مستوى يصعب معه تسويق المشروعات.
أضافت مصادر أن «المجتمعات العمرانية» تسعى لزيادة طروحات الأراضى الاستثمارية بمساحات كبيرة للشركات العقارية بعد عامين من التوسع فى طرح قطع أراضٍ للأفراد منها 80 ألف قطعة فى 2016 بجانب 31 ألف قطعة أخرى يتم التجهيز لطرحها.
أوضحت أن اللجان الفنية بالهيئة ستجتمع مع ممثلين لشركات الاستثمار العقارى للتعرف على متطلبات القطاع العقارى والمساحات المناسبة لخطط الشركات والمعوقات التى واجهتها فى الطروحات السابقة.
أشارت إلى أن الشركات اعترضت فى السابق على زيادة القيمة التقديرية لسعر المتر فى الطرح السابق بعد إلغاء المزايدة على السعر واقتصارها على أعلى نسبة سداد من قيمة الأرض الإجمالية.
وتدرس «المجتمعات العمرانية» تعديل شروط الطرح وتخفيض نسبة الحد الأدنى لتقديم العروض إلى 20% من إجمالى سعر الأرض بدلًا من 25%.
وتضمنت شروط الطرح السابق استكمال سداد نسبة المقدم من قيمة الأرض خلال شهر من تاريخ الموافقة على البيع وسداد باقى القيمة خلال فترة لا تتجاوز 3 أشهر أو على 5 سنوات بأقساط سنوية متساوية محملة بالفوائد.