الصناديق العقارية تراهن على التأجير لاقتناص فرص النمو فى السوق المحلى
«السيد»: تجميع السيولة بطريقة محترفة يخفف مخاطر الاستثمار العقارى ويدعم نمو القطاع
«وهدان»: نمو أسعار الإيجارات الإدارية والتجارية سنوياً بنسبة 20% يدعم أنشطة الصناديق
«الألفى»: نمو الصناديق مرتبط بالمزايا الضريبية ونسب الإشغال
«إمام»: انخفاض الإيجارات فى مصر تمنحها الأفضلية فى منطقة الشرق الأوسط

انطلق 3 صناديق عقارية فى السوق المحلي دفعة واحدة مؤخرا، حصل 2 منها على الموافقة على نشرة الطرح فيما تتبقى الموافقة النهائية لصندوق بنك التعمير والإسكان، ويسعى بعض الشركات من بينها شركات تأمين لإصدار صناديق عقارية.
وتواجه الصناديق عدة تحديات ابرزها ارتفاع اسعار العقارات وكيفية تحقيق عوائد سريعة للمستثمرين.
سيركز صندوق النعيم العقارى الذى بدأ الاكتتاب الخاص له فى الخامس من ابريل الحالى، على تأجير الوحدات الإدارية والتجارية المقامة فعلياً، والتى لديها شريحة مستأجرين ذوى ملاءة ائتمانية قوية، على ألا تقل نسب التشغيل بها عن 85%، دون التطرق لإنشاء وتطوير عقارات جديدة أو الدخول بشراكة مع مطورين آخرين وفقاً ليوسف الفار الرئيس التنفيذى لشركة «نعيم القابضة».
بينما يسعى صندوق «المصريين العقاري» إلى تنويع محفظة استثماراته بين وحدات تجارية وفندقية وسكنية جميعها مدرة للعائد، حسب هاشم السيد رئيس مجلس إدارة مجموعة المصريين للاستثمار.
وقال السيد إن الصناديق العقارية ستعمل على جمع فائض السيولة وإدارتها بطريقة محترفة واعادة استثمارها فى النشاط العقارى بصورة أكثر جدوى فى مشروعات قائمة وذات قيمة ما يخفف من مخاطر الاستثمار العقارى ويدفع بنمو أنشطة البناء لوحدات جيدة تحقق العائد المرجو منها.
قال أبوبكر إمام رئيس قسم البحوث بشركة «برايم القابضة»، إن اقتصار الصناديق العقارية وتركيزها على نشاط التأجير بعيداً عن التطوير والتشييد، يعد اختيارا جيدا حسب المرحلة الحالية والتى تشهد ولادة الصناديق العقارية فى السوق المصرى ونجاح التجربة يعنى تكرارها وفشلها سيقضى عليها تماماً، وسيعتبر العائد المحقق مرجحاً بالمخاطر مقياساً لمدى نجاح التجربة، خاصةً فى ظل وجود شهادات خالية المخاطر بعائد 20%.
وأضاف أن مفهوم الصناديق العقارية شامل ولا يقتصر على الصورة المرتبطة فى أذهان المصريين بالتطوير والبناء فقط، بل يمتد لأشكال اخرى كثيرة، مبينا ان تجربة أول صندوقين عقاريين فى مصر متمثلين فى صندوقى النعيم والمصريين للاستثمار العقارى يعد بداية مبشرة وتفتح السيولة للسوق المصرى والذى يفتقر لكثير من الأدوات المالية، ويتقيد بحجم وشريحة صغيرة من المستثمرين.
وأوضح ان مصر تتمتع بميزة تنافسية فى أسعار تأجير الوحدات الإدارية والفندقية، مقارنة بالدول المجاورة ما يجعل فرص النمو واعدة للقطاع والصناديق.
ووفقا لرئيس قسم البحوث بشركة «برايم» يبلغ متوسط القيمة الإيجارية للوحدة الإدارية بدولة الإمارات بين 500 و600 دولار للمتر، بينما فى مصر يتراوح بين 260 و250 دولارا للمتر، بخلاف انخفاض تكلفة العمالة والمرافق من مياه وكهرباء، ما يشجع الكثير من الشركات الأجنبية على اتخاذ مصر مقرا اقليميا رخيص التكلفة لإدارة اعمالها، كما يبلغ متوسط سعر تأجير الوحدات الفندقية فى الإمارات أكثر من 200 دولار مقابل نحو 50 دولارا فى مصر.
اضاف: «ستزيد الصناديق العقارية من كفاءة تشغيل الأصول العقارية غير المستغلة، خاصة ان مصر لديها زيادة فى المعروض (over supply) من الوحدات الإدارية والتجارية».
وقال عمرو الألفى رئيس بحوث مباشر، إن عدم تطرق الصناديق العقارية لأنشطة التطوير والدخول فى شراكات مع مقاولين وشركات عقارية، يعد ميزة للمستثمر (حامل الوثيقة) من التعرض لمخاطر التطوير والتشييد، وإتاحة الاستثمار فى عقارات ووحدات بتكلفة ضخمة لم يكن يستطيع الاستثمار فيها بشكل فردى، مع الحفاظ على معدل عائد مغرٍ لحامل الوثيقة.
أضاف أن اقتصار الصناديق فى الفترة الحالية على الوحدات التجارية والإدارية الموجودة، لا يشكل دائرة مغلقة فى الاستثمار فى حجم سوق بمحفظة عقارات محدودة، ولكنه يشجع المطورين العقاريين والمقاولين على التوسع لاطمئنانهم أن الوحدات التى تم انشاؤها سيتم تصريفها لكيانات لديها التمويل الكافى، دون مخاطر الركود وضعف القوى الشرائية والتى يترتب عليها كمية عقارات غير مستغلة لا تجد من يشتريها.
ويرى الألفى ان معدل العائد الداخلى 26.5% المحدد من قبل «صندوق النعيم»، مبالغ فيه حيث ينقسم إلى 11% عائدا نقديا والباقى يتمثل فى سعر الوثيقة (capital gain)، وذلك لأن متوسط العائد الإيجارى (rental yield) فى مصر منخفض عن المتوقع لدى «النعيم» ويبلغ 7.5%، فى حين ان النعيم تستهدف توزيعا نقديا على حملة الوثائق 11%.
وعلى جانب المخاطر المحتملة للصناديق العقارية فى مصر، حصرها الألفى فى نسب الإشغال المنخفضة التى يعانى منها قطاع السياحة، بالإضافة إلى غموض المعالجة الضريبية فيما يتعلق بشركة الصندوق والعوائد لحملة الوثائق.
اشار الى أنه فى امريكا يتم إعفاء الصناديق العقارية التى توزع 90% من أرباحها على المستثمرين، متمنياً أن يكون فى مصر مثل هذه التشريعات التى تشجع ظهور وانتشار ادوات مالية جديدة.
كان حسين الشبكشى رئيس مجلس إدارة شركة «النعيم»، قد صرح فى وقت سابق لـ «البورصة» بأن اختيار «النعيم» لتأجير الوحدات الإدارية والتجارية ذات القيمة الإيجارية الكبيرة، يعد خط دفاع ضد الضغوط التضخمية المصاحبة لأعمال التطوير، نتيجة ارتفاع تكاليف البناء والتشييد، بالإضافة إلى مخاطر الترويج لتلك الوحدات وإيجاد شريحة مستأجرين تغطى جميع المخاطر والأعباء.
وأضاف: «نركز على الجانب التجارى والإدارى، لثقتنا فى الطفرة المقبلة بهذا القطاع بمصر، خصوصاً بعد التعويم باعتباره القطاع الأكثر أماناً للمستثمرين ضد تآكل الثروات».
وقال شريف وهدان العضو المنتدب للنعيم لإدارة صناديق الاستثمار إن معدلات نمو الإيجارات السكنية فى مصر سجلت 20% مؤخراً، وتتخطاها نسبة نمو الوحدات التجارية، ما يجعل البيئة الاستثمارية للقطاع العقارى بمصر تدعم معدلات النمو والعوائد المستهدفة للصندوق.
وأوضح أن منتج الصندوق جذب انتباه العديد من صناديق العاملين والمؤسسات التأمينية، باعتبار الصندوق وعاء استثمار يتماشى مع العوائد المطلوبة لديهم بأقل مخاطر ممكنة.
وأضاف، أن الميزة الكبيرة للوحدات الإيجارية والإدارية، تجعل التضخم فى صالح المستثمر وليس ضده.