الإقبال على الساحل وعدم زيادة الأسعار يدعمان ثبات المبيعات خلال الشهر الماضى
عادل: الشركات لم ترفع الأسعار بنفس نسبة زيادة الدولار والمبيعات بهدف السكن تتفوق على جاذبية «الفائدة»
أنيس: فئات الدخل المرتفع لم تتأثر وهو ما يظهر فى الإقبال على الإسكان الفاخر والوحدات السياحية
مرزوق: استقرار القطاع يعتمد على الطلب المستمر طوال العام وطرح الأراضى وتطوير مشروعات جديدة
أظهرت تقديرات خبراء القطاع العقارى تأثيرًا متباينًا لقرار رفع أسعار الفائدة على تقييمات شركات التطوير لأسعار البيع فى مشروعاتها بجانب الحسابات المستقلة للمتخصصين فى قطاع التقييم بعد حوالى شهر من قرار الزيادة.
واتفق المختصون على أن القطاع العقارى تمكن من استيعاب الزيادة فى سعر الفائدة ولم تلجأ الشركات لرفع الأسعار بشكل كبير يعادل الزيادة فى سعر صرف الدولار أو الفائدة على الإيداع والاقتراض فى محاولة لاستغلال الزيادة المتوقعة فى المبيعات خلال أشهر الصيف وتعويض الركود خلال الفترة الماضية.
ورفع البنك المركزى المصرى أسعار العائد على «الكوريدور» منذ تحرير سعر صرف الجنيه فى شهر نوفمبر 2016 بنحو 700 نقطة أساس، حيث رفعها بـ 300 نقطة أساس عقب التعويم مباشرة، ثم رفعها خلال شهرى مايو ويوليو 2017 بنحو 200 نقطة أساس فى كل مرة، لتصل إلى 18.75% للإيداع و19.75% للإقراض.
وقال نهاد عادل رئيس مجلس إدارة شركة «بى تو بى» للتسويق والاستثمار العقارى، إن القطاع لم يتأثر سلبيًا بزيادة سعر الفائدة ونجح فى استيعاب التغيرات التى طرأت منذ حوالى 7 أشهر ومنها الزيادة الكبيرة فى سعر صرف الدولار.
أضاف لـ«البورصة»، أن شركات التطوير العقارى لم ترفع أسعار البيع فى مشروعاتها بنفس نسبة الزيادة فى قيمة الدولار مقابل الجنيه والتى بلغت حوالى 100% وهو ما أدى إلى استمرار المبيعات حتى لو انخفض الإقبال، مقارنة بحجم التعاقدات فى فترات سابقة.
أوضح عادل أن النسبة الأكبر من المبيعات بهدف السكن وهو ما يظهر فى زيادة معدلات الإشغال فى المشروعات الجاهزة، مقارنة بمعدلات الشراء بهدف المضاربة والاستثمار وهو ما أدى لتراجع عمليات إعادة البيع.
وتابع: «الشراء بغرض الاستثمار تراجع بسبب ارتفاع سعر الفائدة لدى البنوك بنسبة تجاوزت 20% وهى قيمة مغرية ومعوضة للعائد على الاستثمار فى العقارات».
وقال إن الاتجاه المسيطر على سوق العقارات هو الشراء بغرض السكن لأن ارتفاع سعر الفائدة لن يغنى عن الحاجة إلى السكن مقارنة بالمشترين الذين يسعون للاستثمار للحفاظ على قيمة مدخراتهم.
أضاف عادل، أنه فى حالة شراء وحدة سكنية وتأجيرها لمدة عام فإن قيمة الإيجار والزيادة الرأسمالية فى قيمة الوحدة تعادل قيمة الفائدة التى تمنحها البنوك لعملائها.
أوضح أن التغيرات فى القطاع العقارى مستمرة منذ فترة بسبب الزيادات فى أسعار المواد الخام وزيادة تكلفة الإنشاء وهو ما أدى لزيادة أسعار البيع بنسبة بلغت 50%، مقارنة بعام 2016 لكنها تظل أقل من الزيادة فى قيمة الدولار.
أشار إلى أن التركيز على البيع أكبر من عمليات التقييم والتى تعتبر جزءاً فرعياً فى إطار التسويق ولكن المبيعات الفردية زادت فى الآونة الأخيرة سواء «كاش» أو بالتقسيط بسبب زيادة الرغبة فى الشراء لتجنب الزيادات المحتملة فى الأسعار.
واعتبر عادل أن موسم الصيف الحالى يمثل فيصل فى مدى استجابة القطاع العقارى للتغيرات الاقتصادية وشركات التطوير العقارى تستعد لطرح مراحل جديدة فى مشروعاتها.
وقال إن القطاع سيشهد إقبالاً مماثلاً على شراء الوحدات فى المشروعات الساحلية «المنزل الثانى»، خاصة فى ظل الرواج المتوقع على مبيعات «المنزل الأول» وجميع المؤشرات تؤكد زيادة المبيعات.
أضاف أنه حتى مع زيادة أسعار البيع وتراجع القوى الشرائية، لكن شركات الاستثمار العقارى وفرت حلولاً بديلة لضمان عدم تأثر المبيعات منها تخفيض المقدم وزيادة آجال السداد.
وقال الدكتور أحمد أنيس أستاذ الهندسة المدنية بجامعة القاهرة والرئيس السابق للجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى، إن رفع أسعار الفائدة يهدف لخفض التضخم والسيطرة على ارتفاع الأسعار وهو ما سيؤدى إلى حالة من التباطؤ الاقتصادى وتراجع فى معدلات الاستثمار والإنتاج.
أضاف لـ«البورصة»، أن النتيجة المباشرة لزيادة الفائدة تتمثل فى تراجع المبيعات والتوقف عن الشراء ولكن فى مصر يبقى الوضع مختلف بسبب عدم القدرة على إيقاف العملية الإنتاجية بسبب الطلب المستمر فى القطاع حتى لو تراجعت المبيعات بنسبة قليلة.
أوضح أنيس أن الفئات مرتفعة الدخل لن تتأثر بنسبة كبيرة وهو ما يظهر فى الإقبال على شرائح الإسكان الفاخر فى المدن الجديدة والمبيعات الأولية فى المشروعات العقارية الجديدة التى تم طرحها خلال الفترة الأخيرة.
أشار إلى وجود سيولة مالية لدى مرتفعى الدخل تمكنهم من شراء وحدات فى المشروعات الفاخرة سواء كـ«مسكن أول» أو «ثانى» فى المشروعات الساحلية والتى تشهد رواجًا فى أشهر الصيف.
وقال إن الأزمة ستظهر بشكل أكبر فى الوحدات التجارية والتى تواجه أزمة فى زيادة أسعار الإيجار بسبب تراجع الإقبال بجانب عدم وجود رغبة من قبل الشركات والعلامات التجارية فى شراء مقرات جديدة وتوجيه السيولة لاستثمارات أخرى.
أضاف أنيس، أن العقارات ستظل محافظة على قيمتها حتى لو تراجعت معدلات البيع والشراء فى القطاع، خاصة أن السكن لا يرتبط بشكل كبير بتغير سعر الفائدة.
أوضح أن زيادة مدخلات الإنتاج لا تؤثر بشكل كبير على الأسعار النهائية لبيع الوحدات، خاصة أن تكلفة الإنشاء تمثل حوالى 35% من تكلفة الوحدة والقيمة المتبقية لسعر الأرض وتكلفة التسويق والعائد على الاستثمار طوال فترة سداد قيمة الوحدة.
وقال إن الإقبال على شراء وحدات المشروعات الساحلية سيرتفع خلال شهر الصيف، خاصة مع أجازات المصريين العاملين فى الخارج بعد ارتفاع قدرتهم الشرائية بنسبة بلغت 100% بسبب قيمة الدولار مقابل زيادة فى أسعار العقارات تتجاوز 30% فقط.
أضاف أنيس أن الإقبال على المشروعات العقارية فى المدن الجديدة المحيطة بالقاهرة الكبرى سيكون أقل فى الفترة المقبلة، مقارنة بالوحدات المصيفية.
وقال الدكتور عبدالنبى مرزوق خبير التقييم العقارى، إن المشروعات العقارية قد تشهد تباطؤاً فى تنفيذ المراحل الجديدة بسبب ارتفاع سعر الفائدة على الإقراض مع استمرار المبيعات فى المراحل التى يجرى تنفيذها.
أضاف لـ«البورصة»، أن الشركات لجأت لزيادة الأسعار لضمان هامش ربح يعوض تكلفة التنفيذ كما أن زيادة فترات سداد الأقساط ستجنب الشركات أزمات تأجيل تنفيذ المراحل المقبلة من المشروعات لفترات ليست طويلة، ولكن لحين استقرار الأسعار.
أوضح مرزوق، أن زيادة التكلفة على المستثمرين وتراجع القوى الشرائية ستؤدى لركود فى المبيعات بشرائح الإسكان المتوسط وفوق المتوسط مع وجود تاثير أقل لفئات الدخل الأعلى والتى تستهدفها الشركات التى تطور تجمعات سكنية كبيرة.
أشار إلى أن الطلب على شراء الوحدات الساحلية لا يمكن تعميمه على القطاع بالكامل ولا يعتبر مؤشر على زيادة المبيعات لأنه مرتبط بطلب موسمى بسبب فصل الصيف وعودة المصريين من الخارج.
وقال مرزوق، إن استقرار القطاع العقارى يقوم على وجود طلب مستمر طوال العام مدفوع بطرح أراضى وتطوير مشروعات جديدة سواء من خلال مستمريين مصريين أو شركات عربية وأجنبية.
أضاف أن التكلفة الاستثمارية لتنفيذ الوحدات ارتفعت بنسبة تصل 30% منذ زيادة سعر صرف الدولار وما تبعه من زيادة فى سعر الفائدة وارتفاع أسعار خامات البناء وهو ما أدى لزيادة قيمة البيع لتعويض فارق التكلفة.
أوضح أن أسعار البيع فى المراحل الجديدة للمشروعات العقارية تتأثر بأى متغير يطرأ على القطاع وسترتفع بنسبة تصل 15% لتعويض الزيادات الأخيرة فى أسعار الطاقة، ولكن لن تتأثر أسعار المراحل السابقة، خاصة أنه تم التعاقد عليها مع العملاء.
