الدكتور محمد عبدالغنى عضو اللجنة لـ«البورصة»:
120 مليار جنيه حصيلة متوقعة من توفيق الأوضاع بعد إقرار قانون «مخالفات البناء»
«التطوير العقارى» ينظم العلاقة بين الدولة والمستثمرين ويضمن حقوق العملاء
قانون «البناء الموحد» بوابة كبيرة للفساد وعرض تعديلاته للمناقشة الدور المقبل
اللجنة تعد مقترحاً متكاملاً لتعديلات «المناقصات والمزايدات» تمهيداً لمناقشتها
مقترح بغرامة تعادل تكلفة استصلاح 5 أمثال الأراضى الزارعية المبنى عليها
«الإسكان» حققت إنجازاً فى الإسكان الاجتماعى ومطالبة بنتائج مماثلة فى المرافق
المطورون تحملوا تبعات تحرير سعر الصرف ومخاوف من تراجع القدرة الشرائية
سحب التراخيص من المحليات وإسنادها للاستشاريين يحد من مخالفات البناء
تغليظ العقوبة فى قانون البناء لتصل إلى مصادرة المبانى المخالفة إدارياً
إنشاء مدن جديدة يجب أن يرتبط بالخطط التنموية للدولة
تنمية وزارة الإسكان لمشروعات الطبقات المتوسطة يحولها إلى منافس للشركات
تتضمن الأجندة التشريعة للجنة الإسكان بمجلس النواب حزمة من مشروعات القوانين الجديدة وتعديلات لأخرى قائمة والتى سيكون لإقرارها أثر كبير فى قطاع التشييد والتنمية العمرانية ويتصدرها قانون التصالح فى مخالفات البناء ومتوقع أن يحقق عائداً كبيراً للدولة من تقنينها وأيضاً مشروع قانون التطوير العقارى والذى يؤسس لإنشاء اتحاد للمطورين العقاريين وغيرها من التشريعات.
قال الدكتور محمد عبدالغنى عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب، إن أجندة اللجنة تشمل حزمة من مشروعات القوانين المهمة فى دور الانعقاد الثالث ومنها قانون مخالفات البناء والتى تحولت إلى ظاهرة وانتشرت بشكل كبير خلال السنوات الأخيرة إﻻ أنها تمثل ثروة قومية ويمكنها تحقيق عائد كبير للدولة من توفيق أوضعها تقدر بنحو 120 مليار جنيه.
أوضح إن مشروع قانون مخالفات البناء خضع للمناقشة فى دور الانعقاد الثانى من خلال لجنة خاصة شكلت من لجان الإسكان والشئون التشريعية والدستورية والزراعة لتضمنه للمخالفات على الأراضى الزراعية ويركز القانون على كيفية التعامل مع المخالفات وتحديد حالتها الإنشائية والتأكد من صلاحيتها قبل البدء فى المصالحة لضمان الحفاظ على الأرواح وذلك مع التكرار المستمر لانهيارات المبانى لعدم مطابقتها للمواصفات بما يهدد حياة قاطنيها والأموال المستثمرة فيها.
أشار إلى أن مشروع القانون يرتكز على 3 محاور رئيسية تشمل مراجعة السلامة الإنشائية للمبانى المخالفة وتوفيق أوضاعها قانونياً للحفاظ عليها وصيانتها وإعادة تداولها كونها ثروة أنفق عليها عشرات المليارات وأخيراً توفير عوائد للدولة من تقنينها.
وقال، إن المناقشات شهدت جدلاً حول الجزء الخاص بالتعامل على مخالفات الأراضى الزراعية مع الجهات القانونية منها ممثلان لوزارتى العدل والإسكان لأن الدستور شدد على الحفاظ على الأراضى الزراعية وأن التصالح قد يتعارض مع هذا النص.
أوضح أن اللجنة توصلت إلى صيغة يمكنها التوافق مع الدستور من خلال فرض غرامة على المساحة الزراعية المبنى عليها بقيمة تعادل تكلفة استصلاح 5 أمثالها من اﻷراضى الصحراوية.
وشدد على أن الأراضى الزراعية التى تم البناء عليها خلال السنوات الماضية كبيرة جدا ويصعب إعادة زراعتها وأن إزالتها يمثل إهداراً للثروة التى ضخت فى تنفيذ المبانى ولجأ المواطنون للمخالفة لصعوبة التراخيص وعدم توافر أحوزة عمرانية.
أوضح أن حصيلة تقنين المخالفات على الأراضى الزراعية ستوجه إلى استصلاح الأراضى الصحراوية ضمن خطة الدولة فى المشروع القومى لاستصلاح الأراضى يبدأ باستزراع 1.5 مليون فدان فى أولى مراحلة وبهذا نحقق النص الدستورى بالحفاظ على الثروة الزراعية والاستفادة من الوضع الذى لن يتغير بعدم عودة الأرض مع التأكد من سلامة المنشآت والمرافق بها.
وقال، إن اللجنة تأمل إقرار القانون فى دور الانعقاد الثالث لأهميته، خاصة أن اللجان أنهت مناقشته وجاهز للعرض على الجلسة العامة.
أضاف عبدالغنى، أن اللجنة ستناقش تعديلات قانون البناء الموحد فى دور الانعقاد الثالث لأنه بصيغته الحالية يعد البوابة الرئيسية للمخالفات ورفع نسبها عن طريق تعقيد الإجراءات من موظفى الأحياء والأجهزة المدنية فى الريف وبالتالى يسر المخالفة للمواطن عن استخراج التراخيص وذلك على الرغم من أن فكرة القانون عند إقراره كانت تهدف إلى تيسير الإجراءات وتوحيد القوانين المتعلقة بالبناء.
أوضح، أن الحكومة تقدمت بمشروع لتعديل بعض المشاكل فى قانون البناء الموحد إﻻ أنه لم يستوف الأسباب التى أثارها النواب وتمثل مشكلة فى تعامل المواطنين مع جهات التراخيص ما تطلب إضافة تعديلات أوسع من قبل اللجنة.
أشار إلى أن الإطار الرئيسى الذى اعتمدته اللجنة فى مناقشات القانون تشمل تسهيل إجراءات الترخيص إلى أقصى حد وتغليظ العقوبة على المخالفين إلى درجة المصادرة الإدارية للمنشآت المخالفة لصالح الدولة.
أضاف أن القانون يهدف إلى تسهيل البناء فى الريف وعدم توحيد الشروط مع المدن للتناسب مع طبيعة هذه المناطق ومنها عدم التقييد بشرط الارتفاع مرة ونصف عرض الشارع والتى ﻻ تصلح فى الريف.
وشدد على أن القانون يشمل أيضا خروج التراخيص عن دائرة موظفى الأحياء والمحليات والتى تعانى من مشاكل منها الظروف الضاغطة والتى تؤدى إلى الفساد بما فى ذلك الأوضاع الاقتصادية والترتيب الإدارى الخاطئ.
وقال إن إسناد استخراج التراخيص ومراجعتها إلى مكاتب استشارية مع استحداث مكاتب متخصصة لاستخراج التراخيص أحد المقترحات والذى يضمن مستوى جودة عالى ويساهم فى الخروج عن دائرة الفساد فى المحليات.
أشار إلى أن اللجنة تناقش بدور الانعقاد الثالث مشروع قانون التطوير العقارى والذى تقدمت به غرفة التطوير العقارى لتنظيم مهنة الاستثمار العقارى وإنشاء اتحاد للشركات على غرار اتحاد المقاولين.
أضاف أن مواد قانون البناء الموحد تفوق 100 مادة ومن الممكن ألا تنتهى مناقشته خلال تلك الدور الثالث لانعقاد المجلس.
أوضح أن اللجنة طورت الفكرة إلى قانون ينظم القطاع العقارى بشكل كامل ويضمن حقوق المطورين والذين يتعرضون لمشكلات عدة من خلال إجراءات الجهات الحكومية من فرض غرامات على الشركات فى حين عدم قيام الدولة بدورها فى الترفيق واستخراج التراخيص فى بعض الحالات.
ولفت إلى أن المقترح يتضمن حماية المستهلك العادى الذى يشترى الوحدة من مطورين ويتعرض لمشكلات بتأخير التسليم وتدنى مستوى الجودة عن المتفق عليه وهى مشاكل معروفة وتحدث كثيراً فى السوق.
وقال إن القانون يحدد مسئولية الأطراف المختلفة فى القطاع بما فى ذلك الدولة ودورها فى توفير أراض مرفقة والدور الرقابى لمراحل التطوير وأيضا التزامات الشركات فى مواعيد التسليم والمواصفات ومواعيد الإعلان عن فتح الحجز وشروطه كما يضع المستهلك أمام التزاماته وحقوقة، خاصة أن مصر من الدول التى عندها سجل جيد من المطورين العقاريين ويمتلكون خبرة جيدة تطلب بيئة تشريعية مناسبة.
أشار إلى أنه متوقع إنهاء مناقشات قانون التطوير خلال دور الانعقاد الثالث خاصة أن اللجنة انهت مراجعة 35% من مواده بدور الانعقاد الثانى.
أضاف أن اللجنة ستناقش تعديلات قانون المناقصات والمزايدات لأهميته وتأثيره الكبير فى صناعة العقار والحياة العامة لتنظيمه لكل المشتريات الحكومية وقطاع التشييد والبناء وتم تقديم عدة مقترحات لتعديله فيما أعدت اللجنة مقترحاً متكاملاً يمنع أبواب الفساد بالقانون وستناقش خلال دور الانعقاد الثالث.
أوضح أن صدور قانون تعويضات شركات المقاوﻻت المتضررة من تحرير سعر صرف الجنيه يساهم فى عودة حركة الإنشاءات والتى توقفت عقب التعويم نتيجة ارتفاع التكلفة بشكل كبير وعدم قدرة المقاولين على الوفاء بالالتزامات فيما ﻻ تسمح العقود بالتعويض المناسب.
أضاف أن خطة التنمية التى تبنتها الدولة والتى يتطلبها الاقتصاد لدفع عجلة التنمية توقفت مع تعثر المقاولين وهو ما تطلب سرعة التعامل مع الأزمة وسبق صرفت شركات المقاوﻻت تعويضات عن تعويم الجنيه فى 2003 إلا أن صدور القرار وقتها من مجلس الوزراء دون موافقة مجلس الشعب كان سبباً فى الطعن عليه.
أشار إلى أن اللائحة التنفيذية للقانون صدرت قبل نحو شهر وبدأ تطبيقه وتحدد لجان خاصة تضم خبراء من عدة جهات مختلفة لتحديد نسب التعويضات وفقا لطبيعة الأعمال.
وقال عبدالغنى، إن وزارة الإسكان نجحت فى تنفيذ مشروع الإسكان الاجتماعى وأتاحت الفرصة لكثير من المواطنين فى امتلاك وحدة مناسبة بسعر مناسب وتحفظت اللجنة على المساحة الكبيرة للوحدات والتى رفعت أسعارها وطالبت الوزارة بتوفير مساحات أقل يترتب عليها خفض السعر فى ظل المقدمات التى يصعب على بعض محدودى الدخل توفيرها وأيضا وحدات إيجارية تنتهى بالتملك وهو ما أقرته الوزارة وبدأت توفيره.
وشدد على أن وزارة الإسكان مسئولة أيضاً عن المرافق وتواجه أزمة كبيرة ومتراكمة فى مشروعات الصرف الصحى وتحتاج تمويلات ضخمة واهتماماً لإنهاء المشروعات المتعثرة وصيانة القائمة يساوى نفس الاهتمام بالإسكان الاجتماعى.
أوضح أن الخروج من الحيز العمرانى الضيق بإنشاء جيل جديد من المدن الجديدة توجه إيجابى ولكن يجب أن تكون ضمن خطة تنموية شاملة وربطها بالمنطقة السكانية وألا تكون فقط مشروعات سكنية.
وقال إن وزارة الإسكان نجحت أن تجعل القطاع العقارى قائداً للتنمية العام الماضى إلا أنه يفضل أن تكون الصدارة لقطاعى الصناعة والزراعة وأن التنمية الحقيقية وطريق الخروج من الوادى الضيق تطلب دراسات جدوى عميقة تعرض على العامة وإلا من الممكن أن تكون خاوية مثل مدينة السادات والتى لم يستغل الجزء السكنى منها بالشكل الأنسب.
لفت إلى أن الطرح الأخير لأراضى وزارة الإسكان يتميز بالتنوع والعدد الكبير للقطع المطروحة وأيضا الأنظمة المتنوعة فى الشراء ما بين الشراكة والسعر الثابت والمظاريف المغلقة.
وقال إن دخول وزارة الإسكان فى مشروعات الإسكان المتوسط تسبب فى رفع الأسعار وخروج الوزارة عن دورها فى توفير وحدات لمحدودى الدخل وتنظيم السوق العقارى وتمكين الشركات من إنتاج مشروعات إسكان متوسط بأسعار مناسبة.
ولفت إلى أن الاعتماد على بيع الأراضى فى توفير الموارد المالية لخطط الوزارة يحولها إلى تاجر أراضى ويرفع الأسعار بنسبة كبيرة ويمكن توفير الموارد من خلال استثمار الأراضى.
وقال إن الشركات العقارية تحملت تبعات تحرير سعر صرف الجنيه بعد بيع المشروعات بأسعار مخفضة والمطالبة بتنفيذها وفقاً للتكلفة الجديدة المرتفعة للحفاظ على سمعتها.
توقع أن ترتفع أسعار العقارات خلال الفترة المقبلة لأن نسب الارتفاعات التى شهدها السوق منذ التعويم تراوحت بين 25 و30% ولا تعادل فارق التكلفة الذى ارتفع بشكل كبير يقترب من الضعف إلى جانب توجه بعض الشركات لتعويض خسائرها برفع قيم المراحل الجديدة وأخيرا ارتفاع أسعار الأراضى فى الطرح الأخير لوزارة الإسكان.
أضاف أن تراجع القدرة الشرائية الفترة المقبلة أكثر ما يقلق الشركات العقارية وبدأت تظهر خلال الفترة الماضية رغم محاولات الشركات بالحفاظ على المبيعات من خلال عدة إجراءات شملت مد آجال السداد وتقليل المقدم وتصغير المساحات إلا أنها لم تكن بالفعالية المطلوبة للارتفاع الكبير لأسعار الوحدات وعدم توافقها مع القدرة الشرائية مع الضغوط الاقتصادية للعملاء.
أشار إلى أن تجاوز مخاوف المطورين يتطلب نمواً فى الاقتصاد بشكل كامل يرفع دخول الطبقات المحتاجة لهذه الوحدات وبالتالى يحصل تلاقى بين الرغبة والقدرة على الشراء وإعادة الرواج.
