«إسماعيل»: العاصمة الجديدة هى مستقبل الاستثمار العقارى
«شريف»: المصريون يستثمرون فى العقارات ويقدرون قيمتها ونحن متفائلون بالسوق
«شكرى»: القطاع سيزدهر بعد التعويم ونحتاج لتطوير 70 مليون فدان لاستيعاب الزيادة السكانية
دافيس: «كوليرز انترناشيونال» مهتمة بالتعليم والصحة والضيافة ومستعدة للمساهمة فى الترويج الخارجى
«حسين»: سوق التمويل العقارى متنوع ويستطيع دفع الاستثمار فى القطاع
ناقش مؤتمر يورومنى المنعقد قى القاهرة يومى الإثنين والثلاثاء أوضاع القطاع العقارى والفرص المتاحة فيه، وتناولت الجلسة المشروعات الكبيرة مثل العاصمة اﻹدارية الجديدة وبرنامج اﻹسكان الاجتماعى، والفرص التمويلية المتاحة للقطاع مثل الصناديق العقارية والسوق الثانوى.
وقال جون دافيس الرئيس التنفيذى لمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا بكوليرز إنترناشونال، إن مصر لديها العديد من الإمكانيات كسوق ناشئ وشركته تبحث عن فرص فى قطاعات التعليم والصحة والضيافة.
وقال أيمن رئيس مجلس الإدارة بشركة العاصمة الإدارية الجديدة، إن الرؤية لعام 2030 هى التعمير «نحن فى مصر لدينا مصدرون أساسيون الأول الأرض التى نعيش على 6-7% منها والمواطنون، حيث إن عدد السكان يتنامى بشكل مستمر، ولا تتناسب نسبة النمو السكانى مع التعمير».
أضاف أنه لذلك فإن الأرض مهمة جداً، العاصمة الجديدة سوف يعمرها السكان، القاهرة كانت مصممة بالأساس لاحتواء ما بين 5 و6 ملايين نسمة واليوم يعيش فيها ما بين 18 و20 مليون نسمة، لذلك فإن تصميمها عظيم ليتحمل ذلك.
وقال، إن العاصمة الجديدة ليست مثل 6 أكتوبر أو التجمع الخامس «هى موجودة لجمع المبانى الإدارية مثل الوزارات والبرلمان، معظم الوزارات والمبانى الحكومية تقع الآن فى مبانٍ أثرية وما سنفعله فى العاصمة الجديدة هو بناء مبانٍ مخصصة لكل ذلك مع تصميم مبتكر لاستيعاب عدد السكان المستهدف وهو 5 ملايين».
وأشار إلى أن العاصمة الجديدة تبلغ مساحتها 170 ألف فدان وهى نفس مساحة سنغافورة، وطورت الشركة رؤيتها لتتضمن المدينة أكثر من مجرد المبانى الحكومية، فسوف تبنى كمدينة متكاملة، وقال «إنه للوصول لعدد السكان المرجو نسعى لأن ينتقل مليون ساكن للمدينة كعدد أولي، ونعمل على شبكة مواصلات لتوصيل وسط القاهرة بالعاصمة الجديدة وقناة السويس فى خلال 30-40 دقيقة من خلال القطار الكهربائي».
وعن تأثير العاصمة الجديدة على القاهرة قال إنه سوف يتم ترميم المبانى القديمة بها ورفع قيمتها لتقوم بالهدف المصممة من أجله، ومن المستهدف الآن أن تنتقل الحكومة بمؤسساتها للعاصمة بحلول 2019 «نعمل الآن مع عدد من المطورين ونتوقع انضمام آخرين فى القريب، لقد أنشأنا شركة تمتلك الأرض وتقوم بالتعاون مع الشركات اﻷخرى، ويساهم فى الشركة القوات المسلحة وهيئة المجتمعات العمرانية والحكومة».
وقال ماجد شريف العضو المنتدب لسوديك، إن مصر لديها العوامل الأساسية فيما يتعلق بقطاع العقارات، فمعظم السكان أقل من سن 35 سنة ويعيشون على ما بين 6 و7% من مساحة الأرض، كل تلك مؤشرات للإمكانيات الموجودة.
أضاف «رأينا العديد من التحديات فى السنوات السابقة ولكن الحكومة استطاعت التعامل معها بما ساعد القطاع للتقدم للأمام، فى العموم رأينا تغيير من النموذج القديم للنموذج الجديد الذى مازال يتطور».
وعن تأثير تحرير الجنيه على القاع قال شريف، إن تعويم الجنيه أدى لزيادة 40% فى تكلفة الإنشاءات لكن الشركة ملتزمة بالعقود التى أبرمت قبل التعويم وتعمل جاهدة للوفاء بالتزاماتها تجاه الأطراف المعنية.
أضاف أن الحكومة دعمت الشركات من خلال زيادة فترة السماح الخاصة بالسداد على سبيل المثال.
وعن الفرص المتاحة فى القطاع العقارى قال شريف، إن المصريين يستثمرون فى العقارات ويقدرون قيمتها و«نحن متفائلون بالسوق ونرى الفرص والإمكانيات لذلك نحاول أن نكون مرنين لنستكمل أعمالنا كالمعتاد».
وعن رؤيته للاستثمار فى القطاع العقارى بعد التعويم قال هشام شكرى رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذى لمجموعة رؤية العقارية، إنه بعد تعويم 2003، ازدهر القطاع حيث فضل المصريين الاستثمار فى القطاع العقارى.
أضاف أن النسبة الأكبر من المشترين هم المصريون العاملون فى الخارج الذين يستطيعون الآن شراء عدد أكبر من الوحدات بنفس المبلغ من العملة الصعبة، والسوق المصرى كبير وحجم المبيعات يصل إلى 50 مليار جنيه سنوياً، ويجب العمل بجدية على تسويق منتجات القطاع العقارى للخارج.
وقال شكرى، إنه هناك العديد من الفرص «أود أن تتغير عقلية معاملة الأرض كمنتج فى حد ذاته، الأرض هى المادة الخام، الكثافة التى نعيش بها الآن لا يمكن استمرارها حتى عام 2050، ويجب أن نطور 70 مليون فدان لاستيعاب الزيادة السكانية».
واقترح شكرى، على الحكومة توحيد جهة التعامل مع الأراضى بدلاً من وجود جهات متعددة فى الوقت الحالى مثل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ووزارة الاستثمار، لتسهيل حصول المطورين على الأراضى.
واتفق معه أيمن إسماعيل رئيس شركة العاصمة الجديدة، لكنه قال إن الأراضى التى تم طرحها فى السنة الأخيرة كانت أكثر مما تم طرحه على مدار الـ10 سنين الأخيرة. وبالإضافة لزيادة عدد الأراضى المطروحة طرحت هيئة المجتمعات العمرانية العديد من الحلول والأدوات لمساعدة المطورين على الحصول على الأرض، ولكن فكرة طرح اﻷراضى بأسعار مخفضة لن تدفع المطور لبيع الوحدات بسعر أرخص يستهدف الطبقة المتوسطة التى تعانى من عجز فى عدد الوحدات.
وقال جون دافيس الرئيس التنفيذى لمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا بكوليرز إنترناشونال، إن الحكومة والمطور يجب أن يلتقيا فى منتصف الطريق لفائدة القطاع، أنه حل بسيط أن تجتمع الاطراف المعنية ويتناقشان فى الأفضل للقطاع.
وعن قدرة التمويل العقارى على دفع الاستثمار فى القطاع قال حسن حسين رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب بشركة التعمير للتمويل العقارى – الأولى، إن التمويل العقارى سوقه كبير ويتضمن شركات تستثمر فى القطاع العقارى على المدين الطويل والقصير وبنوك وشركات متخصصة فى التمويل.
أضاف أن التمويل العقارى الآن به تنوع والمطورون أيضًا يوفرون نماذج تقسيط تصل إلى 10 سنوات، فالسوق متنوع وكبير وسوف يكون هناك فرق إن زادت عدد الكيانات المستعدة للتمويل، ورغم أن هناك زيادة بالفعل فى التمويل العقارى إلا أن السوق بحاجة إلى المزيد وبحاجة لتسهيلات أكثر. وهناك شركات تقدم نماذج للتمويل العقارى دون تسمية نفسها بهذا الاسم لتفادى تنفيذ القانون المطبق.
ورد شكرى بأنه حول العالم، لا يدفع الممولون العقاريون ضرائب على الوحدات التى يشترونها لإعادة بيعها «أعتقد أن هذا التوجه مهم ويجب تقديمه فى مصر مما سوف يجذب مستثمرين أجانب، ممكن أن يكون الإعفاء لمدة خمس سنوات مثلاً».
وعلق إسماعيل «عند النظر للإعلانات فى شوارع القاهرة نرى إعلانات لتسهيلات فى الدفع كثيرة مما يدل على حاجة المطورين لجمع تمويل، على الناحية الأخرى نرى أن المشترين قد يفضلون تقصير المدة، لذلك فإن السوق يتغير».
وقال رئيس مجلس إدارة شركة اﻷولى يمكن أيضاً للممولين العقاريين العمل على الفئة الفردية التى تبيع عقاراتها الخاصة مقابل النقود، بمساعدة المشترين المحتملين مما يزيد من السيولة فى السوق.
وطالب الرئيس التنفيذى لمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا بكوليرز إنترناشونال بوضع خطة لعملية نقل الجهات الحكومية للعاصمة اﻹدارية الجديدة وقال سوف نجد أن نقل الوزارات يستتبعه نقل العديد من المكاتب الأخرى التى تعمل معها، مما سوف يترك مكاتبهم فى وسط العاصمة خاوية تبحث عن مشترٍ، إن وضع خطة النقل تلك مهمة للغاية، وأضاف أن شركته تركز على التعليم والصحة ولكنها تعى أهمية وجود مجتمع متكامل حول المستشفيات.
وعلق اسماعيل بأن هناك بالعاصمة الإدارية فرصاً لكل أنواع المطورين فى جميع المجالات، ورد دافيس بأن هناك طلباً وعرض والشركات فى دول الخليج مهتمة جدا بجميع أنواع الاستثمارات، ويبدأ ذلك بأن يضع المطور الأساسى رؤية شاملة للمجتمع الذى يطوره عبر الدراسات السوقية لتحديد الجمهور المستهدف واحتياجاتهم و«كوليرز» مستعدة لمقابلة المطورين المهتمين بهذا النوع من المباني.
وقال حسين إن الموضوع الأساسى هو معرفة توجهات السوق العالمى لتطوير ما يمكن تسويقه خارجيًا.
أضاف اسماعيل أن العديد من البلاد الأوروبية تضع قيوداً على فيزا الطلاب مثلا، لذلك تخسر الجامعات جزءاً من طلابها الأجانب خاصة من الشرق الأوسط، وانتهزت شركة العاصمة اﻹدارية تلك الفرصة لعرض فتح فروع لتلك الجامعات هنا فى مصر «هذا هو نوع الفرص الذى نبحث عنه».
وقال شكرى، إن السوق الآن مستقر حيث يرى المستثمرون ثبات معدل صرف الجنيه، ولكن كان هناك تحديان، الأول هو عدم قدرة المستثمر على تحويل أمواله خارج مصر فى حال قرر تصفية أعماله والثانى كان الفرق فى سعر الجنيه فى السوق الموازي.
وطالب بدعم المطورين للدخول فى مجال العقارات التعليمية والطبية حيث إن الشركات لا تستطيع معاملتها مثلما تعامل العقارات السكنية، ورد جون دافيس بأن السوق بحاجة لقوانين وأطر ليس فقط للقطاع ولكن للبيئة العامة فى مصر لنستطيع التوسع بشكل أكبر.
