«المجتمعات العمرانية» تعرض 13 قطعة أرض بمساحة إجمالية 6573 فداناً لمشاركة المستثمرين
عروض من شركات مصرية وعربية وسابقة الخبرة والملاءة المالية تحسم المنافسة
«حسنين»: الشراكة النموذج اﻷفضل فى التنمية وتوقعات بمنافسة كبيرة من المطورين
«شلبى»: نقص اﻷرض وتنوع المساحات المعروضة أسهما فى رفع اﻹقبال على الطرح
«حسنين»: نجاح المشروعات الموقعة بالمؤتمر اﻻقتصادى حفز المطورين على الشراكة
مصادر: الهيئة تسعى لتحقيق موارد مستدامة وتستهدف التوسع فى عدد أكبر من المدن
أصبحت شركات التطوير العقارى تولى أهمية كبيرة للحصول على أراض بنظام المشاركة سواء لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أو شركات قائمة لديها مساحات تسعى لتطويرها، ولكن ربما ينقصها السيولة لبدء التطوير أو أنها لا تعلم كيفية الاستفادة من المساحة المملوكة لها.
أثرت التغيرات الأخيرة فى القطاع العقارى على توجهات المستثمرين ليرتفع الإقبال على أراضى هيئة المجتمعات العمرانية التى تطرحها لتطوير مشروعات عمرانية بالشراكة مع القطاع الخاص مقابل حصة مالية وعينية.
جاءت مشروعات الشراكة لتمثل فرصة للشركات العقارية فى ظل ارتفاع أسعار الأراضى بصورة متزايدة على مدار السنوات الماضية، ونقص السيولة المتاحة؛ بسبب تذبذب المبيعات، بخلاف أنظمة الطرح التقليدية التى بدأت بالمزايدة بالمظاريف المغلقة ثم أراضى السعر المحدد عبر «الشباك الواحد».
وخلال شهر يوليو الماضى، طرحت الهيئة 13 قطعة أرض بمساحة إجمالية 6573 فداناً بمساحات تتراوح من 58 فداناً إلى 2800 فدان فى مدن القاهرة الجديدة، و6 أكتوبر، والشيخ زايد، وجنوب مارينا.
قال المهندس درويش حسنين، الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية للتعمير، إن نموذج الشراكة فى تطوير اﻷرض هو أفضل خيار للشركات فى المرحلة الحالية؛ ﻷنها تستفيد من السيولة المتوافرة لديها التى توجه بشكل كامل إلى أعمال التنفيذ، وبالتالى تحقق لها مجموعة من المميزات، تتمثل فى سرعة دوران رأس المال وزيادة استثماراتها من خلال تنمية مساحات أكبر فى وقت وجيز إلى جانب خفض تكلفة الأموال بتقليل نسبة الاقتراض عنها حال تنمية المشروع منفردة التى تطلب سيولة كبيرة لسداد قيمة اﻷرض.
أوضح أن اﻹقبال الكبير من الشركات والمنافسة المتوقعة تدل على نشاط مرتقب فى السوق العقارى وتوسع فى طرح المشروعات، ومن ثم زيادة معدل التنمية والتشغيل وإتاحة اختيارات متنوعة أمام العملاء تتمتع جميعها بالثقة الكاملة بضمان الشراكة مع وزارة الإسكان.
شدد «حسنين» على أن الشراكة تطلب علاقة عادلة بين طرفيها وشروطاً واضحة أثناء فترة التطوير؛ لتجنب أى مشكلات مستقبلية وضمان تحقيق العائد المستهدف على المستوى المالى والتنموى، وأن نجاحها يحفز المزيد من الشركات للدخول فى شراكات جديدة.
وتتنوع أنشطة الأراضى المطروحة بالشراكة ما بين عمرانية متكاملة وأنشطة سياحية وعمرانية مختلطة، تضم أجزاء إدارية وتجارية وترفيهية، منها 6 قطع فى مدينة القاهرة الجديدة، وقطعة فى مدينة 6 أكتوبر وقطعة بمساحة 2800 فدان فى «جنوب مارينا».
بجانب 3 قطع أراض فى «الشيخ زايد» بمساحات من 59 حتى 410 أفدنة، منها قطعة الأرض المقترحة لإقامة مشروع «زايد كريستال سبارك» وباشتراطات بنائية مميزة بارتفاعات تصل 36 متراً، ويسمح بإقامة برج بارتفاع يصل إلى 150 متراً، كما يضم امتداد مدينة الشيخ زايد قطعتى أرض بمساحات كبيرة 500 و1000 فدان.
وقالت مصادر بهيئة المجتمعات العمرانية لـ«البورصة»، إن مشروعات الشراكة مع القطاع الخاص تمثل أهم محاور عمل الهيئة خلال الفترة المقبلة بالتزامن مع الطروحات الاستثمارية الأخرى.
أضافت أن مشروعات الشراكة تتميز بوجود إقبال من شركات عربية كبرى، كما تسعى الشركات المصرية لتكوين تحالفات مع مستثمرين عرب وأجانب للمنافسة على أراضى المرحلة الثانية من «الشراكة» خاصة مع تواجد مستثمرين عرب فى مشروعات الطرح الأول.
أوضحت المصادر، أن إيرادات الشراكة مع القطاع الخاص تمثل عائداً مستداماً لهيئة المجتمعات العمرانية على مدار سنوات تطوير المشروعات؛ ﻷنها تحصل على دفعات مالية من المبيعات بجانب المساحات السكنية والتجارية والإدارية التى تدرج ضمن الحصة العينية.
أشارت إلى أن الهيئة تلقت طلبات من 60 شركة مصرية وعربية لتطوير مشروعات عمرانية بالشراكة، وتمت دراسة عروض الشركات وإخطارها بشراء كراسات شروط الطرح الجديد وتقديم عروضها الفنية والمالية، وفقاً لضوابط كل مشروع.
وقالت إن «المجتمعات العمرانية» تستهدف ضم شركات مصرية وعربية بمختلف الأنشطة الاستثمارية بشرط أن تتوافق مع الضوابط التى أعدتها «المجتمعات العمرانية» ومنها سابقة الخبرة وقيمة رأس المال وقدرة الشركة على تمويل التنفيذ.
أضافت أن مشروعات الشراكة السابقة تم الإعلان عنها من خلال دعوة عدد من كبار المطورين العقاريين فى القطاع لمشاركة الهيئة، وتم تقييم العروض وتحديد الشركة الفائزة بقرار من مجلس إدارة «المجتمعات العمرانية»، وبالتالى توقيع مذكرة تفاهم قبل العقد النهائى.
ووقعت «الإسكان» 6 مذكرات تفاهم فى القمة الاقتصادية بشرم الشيخ مارس 2015 تم تحويل 4 منها إلى عقود بقيمة حوالى 150 مليار جنيه منها عقدان مع تحالف شركتى ماونتن فيو المصرية وسيسبان السعودية القابضة لمشروعين فى «القاهرة الجديدة» و«أكتوبر» وعقد مع تحالف مجموعة عربية للاستثمار العقارى بـ»أكتوبر«، وآخر مع شركة بالم هيلز للتعمير بـ«القاهرة الجديدة».
وباعت الهيئة نحو 100 كراسة شروط للطرح الجديد، وضمت قائمة الشركات التى اشترت الكراسة «إعمار مصر» و«مدينة نصر للإسكان والتعمير» و«الهندسية للعمارة والديكور» و»العالمية للتعمير – حسن علام العقارية« و»السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار – سوديك» و«سوريل»، التابعة لـ«سوديك» و»رؤية القابضة للاستثمار« و»أوراسكوم للفنادق« و»مصر الجديدة للإسكان والتعمير« و»المعادى للتنمية والتعمير« و»مبانى للاستثمار العقارى» و«تطوير مصر» و«كابيتال جروب بروبرتيز» و«أرضك للتنمية والاستثمار العقارى» و«الأهلى للتنمية العقارية« و»بالم هيلز للتعمير« و»المصرية الهندسية للاستثمار العقارى« و»سيتى لاين للاستثمار».
قال الدكتور أحمد شلبى، العضو المنتدب لشركة تطوير مصر، إن الإقبال الكبير من المطورين على شراء كراسات شروط أراضى الشركة ناتج عن توقف الهيئة عن طرح اﻷراضى لنحو 18 شهراً وحاجة الشركات لدعم محافظ أراضيها بمساحات جديدة لتعويض المساحات التى نمتها خلال تلك الفترة.
أوضح أن كراسة الشروط تضمنت الجانب الكبير من مطالب المطورين ومصاغة بشكل واضح يسهل معه دراستها؛ حيث تشمل استثمارات كل مدينة وشرح لكل قطعة أرض ونماذج مقرحة لتنميتها، والأنشطة التى تضمنها إلى جانب التنوع فى المساحات التى جمعت ما بين قطع الصغيرة نسبياً والكبيرة لترضى طموح شريحة كبيرة من الشركات بالسوق.
وأشار إلى أن كراسة الشروط تضمنت أهم مطالب المطورين باعتبار المساحات التى فى مراحل التنمية ضمن سابقة خبرة الشركات، بدلاً من اقتصارها على المساحات المنماة فقط وهو ما يتح لكثير من الشركات التى تمتلك مشروعات فى مراحل تنمية من المنافسة.
أضاف أن مميزات الطرح الأخير لوزارة الإسكان تضمنه أنواعاً مختلفة ما بين الشراكة والسعر الثابت والمزايدة، وهو ما يتيح لكثير من الشركات المنافسة، وفقاً لقدرة كل شركة بناء على قدرتها المالية والتنفيذية ليكون عاملاً مهماً فى تنشيط السوق خلال الفترة المقبلة مع توسع الشركات فى الطروحات الجديدة للمشروعات.
ذكر أن أراضى الشراكة جاذبة للشركات الخليجية، والمتوقع أن تنافس على اﻷراضى؛ ﻷن مشاركة الحكومة تدعم ثقة المستثمر فى السوق، ومن ثم يضخ استثمارات وأن منافسة هذه الشركات غير مقلق لنظيرتها المصرية فى ظل حاجة السوق لهذه الاستثمارات وقدرته على استيعاب المزيد من المطورين؛ لعدم قدرة الشركات المصرية منفردة تحقيق استراتيجية التنمية المستهدفة للدولة.
وتوقع »شلبى« منافسة شديدة بين الشركات على قطع اﻷراضى المطروحة للمشاركة، وسبق أن قدمت طلبات لهيئة المجتمعات العمرانية لطرح أراضى شراكة من مدة طويلة وأعلنت عن ذلك أكثر من مرة.
وطالب الحكومة بوضع خطة واضحة وبمواعيد محددة للطروحات بأنواعها المختلفة، بما فى ذلك مشروعات الشراكة حتى تتمكن الشركات من إعداد خططها، وفقاً لمواعيد الطرح وأن تكون محددة سنوياً.
وأشار إلى أن الشركة درست كل اﻷراضى ضمن الطرح ومهتمة بالمدن القريبة من القاهرة، خاصة أن المشروع سيكون الأول للشركة فى الشق السكنى والتى تنمى مشروعات سياحية وتفضل أن يكون فى مدينة منماة وقريبة من العمران، وبالتى تفاضل ما بين اﻷراضى المطروحة فى مدن الشيخ زايد والقاهرة الجديدة وأكتوبر.
أوضح أن الشركة شاركت فى جلسة الاستفسارات التى عقدتها الهيئة، وتناولت شرح كيفية المفاضلة بين الشركات فى ظل منافسة متنوعة من المطورين والنقاط الحاكمة فى تحديد الشركة الفائزة بالمشروع.
أوضحت مصادر بهيئة المجتمعات العمرانية، أن الهيئة تستهدف طرح مراحل أخرى من مشروعات الشراكة فى مدن لم تتضمنها الطروحات السابقة، ومنها العلمين الجديدة، ودمياط الجديدة، والشروق، ويجرى حصر القطع المميزة فى جميع المدن وقياس إقبال المطورين قبل الطرح.
أشارت إلى أن الطلبات السابقة التى تلقتها الهيئة تركزت فى مدن القاهرة الجديدة والشيخ زايد و6 أكتوبر للأنشطة العمرانية المتكاملة والتجارية والإدارية والترفيهية والأنشطة السياحية فى مدن دمياط الجديدة والعلمين الجديدة وأسوان الجديدة.
وقالت إن «المجتمعات العمرانية» تعد المخططات العامة للمشروعات، على أن يقوم المستثمر الفائز بالشراكة مع الهيئة بتحديد الأنشطة التفصيلية، وفقاً للضوابط البنائية للأرض من خلال استشارى المشروع وتقديمها للهيئة لاعتمادها، والهيئة تضع نسبة تقديرية لحصتها العينية والمالية من المشروع قبل تلقى عروض الشركات كما يجرى تحديد المساحات النهائية للأراضى، وفقاً لطبيعة المشروعات واحتياجات المدن.
أضاف المهندس أمجد حسنين، الرئيس التنفيذى للمشروعات بشركة كابيتال جروب بروبيرتز، إن النجاح الذى حققته مشروعات الشراكة التى وقعتها وزارة الإسكان خلال المؤتمر اﻻقتصادى بشرم الشيخ ودخول بعضها حيز التنفيذ حفَّز كثيراً من المطورين للاهتمام بالطرح الجديد والذى ظهر واضحاً من خلال العدد الكبير لمبيعات كراسات شروط اﻷرض وإبداء كثير من الشركات الرغبة فى المنافسة عليها.
أوضح أن الشركات الخليجية تسعى للمنافسة على اﻷراضى المطروحة، خاصة أنها تمتلك السيولة، وتجد فى الحصول على اﻷراضى بنظام الشراكة وضمان الدولة للمشروع عامل محفز للمنافسة، خاصة أنها تمتلك ميزة إضافية بضخ استثماراتها بالدوﻻر فى ظل توجه عام للدولة فى السعى لجذب استثمارات خارجية وخاصة فى القطاع العقارى الذى جذب خلال الفترة السنوات الماضية كثيراً من الشركات العربية.
أشار إلى أن «كابيتال جروب» اشترت كراسة الشروط، وتدرس جميع الفرص المتاحة ولديها مجموعة محددات للمنافسة من خلال نتائج الدراسة، خاصة أن الشركة لديها توجه للتوسع فى اﻻستثمار بالسوق المصرى فى ظل الإقبال والتقدم فى مشروعها اﻷول بالسوق المصرى.
شدد »حسنين” على أن اشتراط سابقة خبرة للمنافسة على اﻷراضى حق أصيل للدولة التى تضمن الشراكة مع شركة قوية تمتلك السيولة والقدرة التنفيذية، خاصة أن المطور هو من سيتولى تنمية المشروع وإدارته مالياً.
وتضمنت اللائحة العقارية الجديدة لهيئة المجتمعات العمرانية ضوابط لمشروعات الشراكة منها تحديد تصنيف المطور الذى تقوم الهيئة بمشاركته بقرار من مجلس الإدارة وتتنوع المشروعات بين المشاركة نظير نسبة من إيرادات المشروع والمشاركة نظير مقابل عينى من وحدات المشروع، ويتم إقرار العقد بقرار من مجلس إدارة الهيئة.
وتحسم المزايدة بين الشركات المتنافسة من خلال أعلى حصة لشراكة «المجتمعات العمرانية» فى المشروع وأقل فترة تنفيذ وبعدها يتم توقيع مذكرة تفاهم مبدئية، تمهيداً للاتفاق على تفاصيل العقد النهائى.
أوضحت مصادر بهيئة المجتمعات، أن الهيئة عقدت جلسة استفسارات فنية يوم 22 أغسطس الماضى للرد على تساؤلات الشركات، وسيتم تلقى العروض من يوم 24 سبتمبر وحتى 28 سبتمبر الجارى.
واشترطت «المجتمعات العمرانية» قيام الشركة المتقدمة بعروضها للشراكة بتنمية مشروعات لا تقل مساحاتها عن المساحة الإجمالية للأرضى التى ستنافس عليها، وطبقاً لسابقة الخبرة والملاءة المالية المناسبة لقطعة الأرض، وتبلغ قيمة جدية الحجز 2% من قيمة الأرض.
