الضرائب لن تحل أزمة الوحدات السكنية المغلقة

خبراء يستبعدون تأثير فرض الضريبة على إشغالات الوحدات ومطالب بتغيير «الإيجار القديم»

«أنيس»: الضريبة العقارية لم تنجح فى فتح الوحدات والغلق ربما يكون للسفر أو الاستثمار

«منير»: الحكومة تتجاهل الأزمة الأساسية وتحرير العلاقة الإيجارية يوفر معروضاً كبيراً من الشقق

«عبدالعال»: السياسة الإسكانية انحازت للتمليك ما أدى لزيادة المعروض بأسعار مرتفعة

تسعى الحكومة لحل أزمة الإسكان عبر عدد من المحاور، منها إنشاء وحدات مدعومة لمحدودى الدخل، وأخرى لمتوسطى الدخل بهامش ربح أقل من القطاع الخاص بجانب دراسة آليات لتعديل قانون الإيجار القديم وفتح الوحدات السكنية المغلقة.

وتمثل الوحدات المؤجرة، وفقاً للقانون القديم نسبة كبيرة من الوحدات الشاغرة فى مصر، ولم تفلح محاولات تعديل القانون من خلال وزارة الإسكان؛ بسبب الخلاف الدائم بين الملاك والمستأجرين.

وأظهر تعداد مصر لعام 2017 ارتفاع عدد الوحدات السكنية المغلقة لوجود مسكن آخر للأسرة، بالإضافة للوحدات السكنية الخالية المكتملة، أو دون تشطيب، والتى تحتاج لترميم إلى 12.4 مليون وحدة بنسبة %29.1 من جملة عدد الوحدات فى مصر.

وتضمن التعداد عدداً من المؤشرات، منها وجود 9 ملايين وحدة سكنية خالية، منها 4.6 مليون وحدة مكتملة، و4.3 وحدة دون تشطيب بجانب 2.8 مليون وحدة مغلقة لوجود مسكن آخر للأسرة، و1.1 مليون أخرى وحدة مغلقة لوجود الأسرة بالخارج.

وبعد الإعلان عن التعداد، بدأت لجنة الإسكان بمجلس النواب تجهيز مشروع قانون لفتح الوحدات المغلقة، وهو ما يراه خبراء بالقطاع العقارى وممثلون لملاك العقارات المؤجرة، وفقاً للقانون القديم حلاً جزئياً، يتجاهل أصل المشكلة، معتبرين أن تعديل القانون سيؤدى لتوفير حوالى 4 ملايين وحدة بعد تحرير العلاقة الإيجارية.

وتمتلك لجنة الإسكان بمجلس النواب مشروع قانون بتعديلات الإيجار القديم يتضمن آليات، منها التفرقة بين الفئات التى يمكن سحب الوحدات السكنية المستأجرة منها عن طريق تحديد الدخل وأرصدة البنوك وممتلكات المستأجر.

وقال مراد منير، رئيس النقابة العامة لملاك العقارات، إن فرض ضرائب على الوحدات السكنية الشاغرة لن يؤدى إلى حل أزمتى الإسكان أو قانون الإيجار القديم، ويتجاهل المشكلة الأساسية المتعلقة بإغلاق الوحدات؛ بسبب وجود عقد إيجار مفتوح المدة لا يلزم المستأجر بأى أعباء.

أضاف أنه يمكن التلاعب على الضريبة المتوقعة من خلال الإقامة فى الوحدة بصورة مؤقتة؛ لإثبات أنها غير شاغرة، وزيادة استهلاك المرافق من مياه وكهرباء كدليل على الإقامة فى العقار.

أوضح «منير»، أن فرض الضريبة على الوحدات الشاغرة لن يؤدى لتوفير معروض من الوحدات فى القطاع العقارى؛ لأن عدداً كبيراً منها تحت التشطيب، فى حين يصل عدد الوحدات المؤجرة، وفقاً لقانون الإيجار القديم حوالى 5 ملايين وحدة.

وقال إن المفاوضات بين الملاك والمستأجرين أدت إلى إخلاء عدد من العقارات وهدمها وإعادة بنائها، مقابل الحصول على %50 من القيمة السوقية للوحدة، وهو الحل الذى لجأ إليه الملاك؛ بسبب اليأس من حل الأزمة على المدى القريب.

أضاف أن إحصائيات الجهاز المركزى للتعبئة العامة والإحصاء أظهرت وجود 3 ملايين وحدة مؤجرة بالقانون القديم، منها 1.4 مليون وحدة مغلقة و1.6 مليون وحدة يقيم فيها المستأجرون مقابل قيمة زهيدة والنسبة التى تستحق الدعم منها لا تتجاوز 100 ألف فرد.

أوضح «منير»، أن تحرير العلاقة الإيجارية سيؤدى لتوفير معروض كبير من الوحدات السكنية فى القطاع العقارى، ولن يتم هدم جميع المنازل، ما ينتج عنه تخفيض قيمة الإيجار الشهرى بنسبة تصل %50 بدلاً من المغالاة فى الإيجار والذى بلغ حوالى 1500 جنيه للوحدات الجديدة فى مناطق متوسطة.

أشار إلى أن حل أزمة الإيجار القديم وإزالة العقارات التى أوشكت على الانهيار ينتج عنهما إعادة تخطيط عدد كبير من المناطق فى المدن الكبرى، وتوفير مساحات للشوارع، وصيانة شبكات المرافق العامة.

وقال إن مشروع قانون تحرير العلاقة الإيجارية يتضمن التحرير الفورى للعلاقة الإيجارية للوحدات التى تستأجرها الجهات الحكومية؛ نظراً إلى قدرة الدولة على توفير وحدات بديلة.

أضاف أن الملاك سيطلبون عدم زيادة مهلة تحرير العلاقة الإيجارية لأكثر من عام، حتى لو لم تتم زيادة قيمة الإيجار، معتبراً أن فترة العام كافية للمستأجيرن للبحث عن وحدة بديلة.

أوضح أنهم يجهزون لعقد مؤتمر خلال شهر أكتوبر الجارى؛ لمناقشة تعديلات قانون الإيجار القديم، وستتم دعوة عدد من أعضاء مجلس النواب وخبراء فى قطاع الإسكان ومختصين فى القانون.

وأعد ملاك العقارات القديمة مشروع قانون لتحرير العلاقة الإيجارية، واسترداد الوحدات السكنية المغلقة والمؤجرة بمبالغ يصفونها بـ«الزهيدة».

ويطالب الملاك بتحرير العلاقة الإيجارية مع مراعاة غير القادرين من المستأجرين والتحرير الفورى للوحدات الإدارية والتجارية والسكنية المملوكة للقادرين بعد إثبات ملكيتهم وحدات سكنية بديلة.

وأضاف «منير»، أن وزارة الإسكان وعدت بإجراء حوار مجتمعى حول القانون، ولم يتم ذلك رغم أن الأمر يتعلق بحقوق الملكية والانخفاض الشديد لأسعار الإيجارات وإهدار الثروة العقارية على مدار السنوات الماضية.

أوضح أنهم تقدموا فى وقت سابق بمذكرة إلى رئاسة الجمهورية، ولجنة الإصلاح التشريعى، ووزارة الإسكان؛ للمطالبة بتعديل قانون الإيجار القديم، لكن لم يتم البت فى طلب الجمعية حتى الآن.

وقال المهندس علاء والى، عضو مجلس النواب، إن لجنة الإسكان بالمجلس ستقوم بسن تشريع عاجل؛ لمعالجة مشكلة الوحدات السكنية المغلقة، والتعامل معها على أنها مشروع تجارى، مقترحاً أن تخضع لضريبة جديدة يسددها أصحاب الوحدات السكنية غير المستغلة بواقع 10 أضعاف القيمة الإيجارية أو قيمة الضريبة العقارية السنوية شهرياً.

وأضاف أن اللجنة ستعد التشريع الجديد بالتنسيق مع الوزارات المعنية (الإسكان، والمالية، والاستثمار)، وفقاً لتقرير الجهاز المركزى للتعبئة العامة والإحصاء بشأن قطاع الإسكان.

أشار إلى أن اللجنة ستناقش مع وزارة الإسكان سن التشريع العاجل بهدف تنظيم قطاع الإسكان فى مصر، ووضع معايير وضوابط تشريعية للوحدات السكنية المغلقة وغير المستغلة.

وقال الدكتور أحمد أنيس، أستاذ الهندسة المدنية بجامعة القاهرة، الرئيس السابق للجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى، إن الضريبة على الوحدات المغلقة ليست مجدية، ولن تجبر الملاك على فتح الوحدات والإقامة فيها.

أضاف أن عدداً كبيراً من المصريين العاملين فى الخارج يملكون وحدة أو أكثر داخل مصر، ولن يجبرهم أحد على فتحها أو منحها لآخرين ليشغلوها بصورة دائمة.

أوضح «أنيس»، أن الدولة عندما فرضت الضريبة العقارية كانت تعتقد أنها ستؤدى لفتح الوحدات المغلقة، ولكن الواقع أثبت قيام السكان بدفع الضريبة دون الحاجة للإقامة فى وحداتهم.

أشار إلى أن حل أزمة قانون الإيجار القديم سينتج عنه فتح عدد كبير من الوحدات المغلقة فى السوق المصرى، خاصة أنها قائمة، وليست تحت الإنشاء، ويتم شغلها من قبل المستأجرين بقيمة زهيدة.

وقال إن قانون الإيجار القديم يظلم شريحة كبيرة من ملاك العقارات؛ حيث يصل إيجار الشقة فى حى مثل الزمالك إلى 7 جنيهات شهرياً، ويوجد مستأجرون قادرون على دفع قيمة إيجارية أعلى مع دعم المستأجر غير القادر سواء بتوفير وحدة أو منحه مهلة لحين الحصول على وحدة بديلة.

أضاف أن الدولة غير قادرة على معالجة قانون الإيجار القديم، وتخشى الصدام مع المستأجرين، وأزمة الوحدات المغلقة قد تكون مدخلاً للتعامل مع المشكلة على عدة مراحل لحين توفير المناخ الاجتماعى والاقتصادى لحلها جذرياً.

أوضح أن اقتصار التعامل مع الأزمة على فرض ضريبة على الوحدات المغلقة لن يؤدى لنتيجة على المدى البعيد، خاصة أن عدداً من المشترين يتملكون الوحدات للاستثمار أو استغلالها فى المستقبل، ولا يمكن إجبارهم على الإقامة فيها بصورة دائمة.

وقال محمد عبدالعال، المستشار القانونى لرابطة المستأجرين بقانون الإيجار القديم، إن تعداد 2017 أثبت وجود 9 ملايين وحدة خالية، أى أنها بحوزة الملاك سواء كانت جاهزة أو تحت التشطيب، فيما يصل عدد الوحدات المغلقة إلى أقل من 3 ملايين وحدة منها %10 بحوزة المستأجرين.

أضاف أن السياسة الإسكانية للدولة على مدار السنوات الماضية انحازت للتمليك على حساب الإيجار، ما أدى لزيادة الوحدات المعروضة فى القطاع، ولكن بقيمة شرائية تفوق قدرة عدد كبير من المواطنين، واتجه القادرون نحو الاستثمار فى العقار.

أوضح «عبدالعال»، أن الوحدات المغلقة يختلف التعامل معها سواء بسبب وجود مسكن آخر أو السفر للخارج، والمحكمة الدستورية اعتبرت أن السفر خارج مصر سواء للعمل أو الدراسة لا يعتبر غلقاً للوحدة.

أشار إلى أن الضريبة على الوحدات المغلقة يصعب تطبيقها؛ بسبب الحاجة إلى إثبات واضح لسبب الغلق، وعدم شغل الوحدة، كما يمكن اعتباره تعدياً على الملكية الخاصة للمواطنين.

وقال إن التعامل العشوائى – على حد وصفه – مع قانون الإيجار القديم سينتج عنه أزمات مجتمعية، خاصة مع المطالب بالتحرير الفورى للعلاقة الإيجارية لحماية مصالح الملاك وأصحاب رؤوس الأموال، ومشترى العقارات القديمة التى آلت إليهم عن طريق شرائها من الملاك الأصليين.

أضاف أن الخلاف لا يقتصر على العلاقة بين المالك والمستأجر؛ لأن مشروع القانون نتاج لحملة ممنهجة منذ سنوات بدأت بإصدار قانون الإيجارات رقم 4 لعام 1996 والذى حرر العلاقة الإيجارية وحول السكن إلى سلعة وتركها للعرض والطلب.

أوضح أن مقترحات تعديل قانون الإيجار القديم تخالف حكم المحكمة الدستورية العليا الذى صدر عام 2002، وتضمن حماية امتداد عقد الإيجار للأقارب من الدرجة الأولى «الزوج والزوجة والأولاد»، لكن التشريع المقترح يقوم على القوة التعسفية فى إنهاء العقد.

أوضح «عبدالعال»، أن حكم الدستورية العليا يقوم على مبدأ تحقيق السلم الاجتماعى ومراعاة الظروف الاقتصادية والاجتماعية دون تهديد لمصالح ملايين المواطنين المستفيدين من الإيجارات القديمة.

أشار إلى أن مجلس النواب مطالب بفتح حوار مجتمعى حول تعديلات قانون الإيجار القديم؛ لضمان حقوق المستأجرين والملاك، وتحقيق الاستفادة لجميع الأطراف دون خلق أزمة قد تهدد ملايين المواطنين.