إعادة بيع القطع الأكثر تميزًا بـ«القاهرة الجديدة» وهامش الربح يصل 1.5 مليون جنيه
مصادر بالوزارة: المدينة تمثل «قِبلة للسماسرة» وخطتنا لمنع المضاربة نجحت بمناطق أخرى
«سامى»: إغراءات الربح وتدخل السماسرة لن ينتهيا مادام استمر المعروض أقل من الطلب
«خليل»: سعر المتر فى المدينة يرتفع باستمرار لأنها تمثل الهدف الأساسى للأفراد والشركات
«المنشاوى»: الأرض فى النهاية يحصل عليها مقاول لينفذ عمارات أو يطورها بالشراكة مع المالك
«الشباسى»: يجب طرح الأراضى بعد الانتهاء من ترفيقها وسرعة إنهاء التراخيص كحل جزئى
المبادئ النظرية للعمل بالقطاع العقارى تستند إلى زيادة المعروض من الأراضى للسيطرة على ارتفاعات الأسعار والحد من الاتجار الهادف للربح فقط، هذا ما طبقته وزارة الإسكان على مدار السنوات الماضية، ولكن محاولاتها تحطمت على صخرة «السماسرة».
فى السابق كانت «الإسكان» تطرح قطع الأراضى المميزة وخاصة فى مدينة القاهرة الجديدة بالمزاد العلنى، وبسبب المضاربات حولتها إلى قرعة علنية، ولكن الإقبال الكبير من السماسرة دفع الوزارة لتغيير الآلية إلى الطرح بالمزايدة على أعلى نسبة سداد من قيمة الأرض فلجأ المضاربون للدفع «كاش».
هيئة المجتمعات العمرانية طرحت 24 ألف قطعة أرض للأفراد بمحاور الإسكان الاجتماعى والمتميز والأكثر تميزًا بمبيعات متوقعة 20 مليار جنيه وتقدم 201 ألف فرد لحجز الأراضى وسددوا 12 مليار جنيه مقدمات حجز وبسبب الإقبال الكبير قررت الهيئة طرح مرحلة تكميلية.
الطرح التكميلى يضم 43 ألف قطعة أرض بمبيعات متوقعة 30 مليار جنيه موزعة على 24.3 ألف قطعة إسكان اجتماعى و16.2 قطعة مميزة و2431 أكثر تميزًا وتخصص الأراضى للخاسرين فى القرعة التى ستنتهى الشهر المقبل.
لكن عادت مدينة القاهرة الجديدة لتستحوذ على اهتمام المتعاملين بالقطاع فبعد انتهاء القرعة التى أجريت الأسبوع الماضى، عرض السماسرة على الفائزين شراء القطع التى حصلوا عليها بهامش ربح يبدأ من 1.250 مليون وحتى 1.5 مليون جنيه.
وقالت مصادر بوزارة الإسكان، إن «القاهرة الجديدة» تضم 2051 قطعة من إجمالى 3930 قطعة أكثر تميزًا تم طرحها بمبيعات متوقعة 11 مليار جنيه تنافس عليها 8558 فرداً.
أضافت لـ«البورصة»، أن مساحات القطع المطروحة بالمدينة تتراوح من 375 متراً إلى 1107 أمتار مربعة وتجاوز سعر المتر 5 آلاف جنيه.
أوضحت أن «الإسكان» لجأت إلى أكثر من حل للسيطرة على تجارة الأراضى، وهو ما نجحت فيه من خلال تكثيف خطة الطرح السنوية، ولكن «القاهرة الجديدة» بمثابة «قِبلة للسماسرة» ويتفننون فى حيلهم للحصول على القطع المعلن عنها.
أشارت إلى أن هيئة المجتمعات العمرانية استبعدت المدينة من طروحات الأراضى المميزة واستحدثت فئة القطع الأكثر تميزًا والتى يتم بيعها بالمزايدة على أعلى نسبة سداد.
وقالت إن الطرح السابق فى 2016 للأراضى الأكثر تميزًا شهد تنافس 18.4 ألف فرد على 2758 قطعة فى 7 مدن سددوا 6.4 مليار جنيه مقدمات حجز منهم 16.7 ألف فرد تقدموا لـ1823 قطعة فى القاهرة الجديدة، وسددوا 5.8 مليار من إجمالى المقدمات وعرض 14.5 ألف فرد سداد قيمة الأرض «كاش».
أضافت أن السماسرة يتقدمون للقرعة بأكثر من اسم لزيادة فرصهم فى الحصول على الأراضى أو ينتظرون انتهاء القرعة لشراء القطع من الفائزين.
واعترفت المصادر بسيطرة السماسرة على جزء من مبيعات الأراضى؛ حيث يرتفع فى المدن المميزة وخاصة القاهرة الجديدة والشيخ زايد، ولكنه يقل فى مدن أخرى تشهد إقبالًا حقيقيًا على «السكن».
أوضحت أن القرعة التكميلية تضم 2431 قطعة أكثر تميزًا منها 1637 قطعة فى مدينة القاهرة الجديدة ومن المتوقع أن يتنافس عليها حوالى 3 آلاف فرد.
وقال مصدر بإحدى شركات التسويق العقارى تولى عملية إعادة بيع لقطعة أرض فى «القاهرة الجديدة»، إن القطعة تقع فى منطقة محور «محمد بن زايد» وحصل البائع على 1.5 مليون جنيه «أوفر» مقابل التنازل عن الأرض بجانب استرداد مقدم الحجز.
البائع لم يدفع سوى 1000 جنيه قيمة كراسة الشروط ومقدم حجز بلغ 350 ألف جنيه مع عرض لسداد سعر الأرض للهيئة «كاش» فيما سمحت «المجتمعات العمرانية» ببدء عروض السداد من 50% من القيمة الإجمالية للقطعة.
أضاف المصدر، أن عروض شراء الأراضى من الفائزين بها مستمرة منذ ترسية القرعة العلنية، ويبدأ «الأوفر» من 1.250 مليون وحتى 1.5 مليون جنيه، وفقًا لموقع الأرض.
وتتوزع الأراضى الأكثر تميزًا فى «القاهرة الجديدة» على 360 قطعة بمنطقة جنوب السويس المطلة على شارع التسعين و791 قطعة بمنطقة الألف فدان جنوب مشروع «بالم هيلز» و425 قطعة فى الحى السادس بمحور محمد بن زايد و475 قطعة فى الحى الثامن بالمحور نفسه.
أوضح أن أسعار القطع التى تمت ترسيتها تتراوح من 2 مليون للقطعة إلى 6 ملايين جنيه والإقبال على الشراء مرتفع رغم عدم وضع جدول زمنى للتسليم.
وقال أيمن سامى، رئيس مكتب «جيه إل إل» للأبحاث والاستشارات العقارية فى مصر، إن زيادة طروحات أراضى الأفراد تغطى جزءاً من الطلب فى القطاع العقارى وخاصة لشرائح الدخل غير القادرة على شراء وحدات داخل «الكومباوند».
أضاف أن الاستفادة الأساسية من الطرح هى توفير مسكن للاستعمال الشخصى، ولكن إغراءات الربح المرتفعة وتدخل السماسرة والشركات المتوسطة لتطوير الأرض لا يمكن السيطرة عليهما نظريًا مادام استمر المعروض أقل من الطلب.
أوضح «سامى»، أن عدد الوحدات المستهدف من طرح 24 ألف قطعة أو الطرح التكميلى الذى يضم 43 ألف قطعة يبقى أقل من احتياجات السوق كما أنه موزع على عدد كبير من المدن قد لا تشهد طلبًا مرتفعًا مقارنة بالمدن المحيطة بالقاهرة الكبرى.
أشار إلى أن إعادة التعامل على أراضى الأفراد فى الصعيد منخفضة فى حالة مقارنتها بالمدن الجديدة الأخرى، وذلك لوجود ثقافة اعتبار الأرض مخزن قيمة قد يتم توارثه وقطعة الأرض يمكن أن توفر مسكنًا لأسرة كاملة فى المستقبل.
وقال إن السيطرة على عمليات السمسرة فى المدن الكبرى مثل القاهرة الجديدة و6 أكتوبر والشيخ زايد تبدو صعبة؛ بسبب الطلب المرتفع وفى كل الأحوال لا يمكن طرح 20 ألف قطعة مميزة فى مدينة واحدة.
أضاف «سامى»، أن سعر المتر المربع فى وحدات مدينة القاهرة الجديدة التى تقع خارج «الكومباوند» يبدأ من 6 آلاف وحتى 10 آلاف جنيه، مقارنة بـ20 ألف جنيه للمتر فى التجمعات السكنية بجانب مصاريف الصيانة والخدمات.
وقال يوسف خليل، العضو المنتدب لشركة «إيرا مصر» للتسويق العقارى، إن سعر الوحدة السكنية فى العمارات المقامة على أراضى الأفراد أقل من سعر السوق بعد استبعاد أرباح المقاولين وشركات التطوير العقارى، ولكن تدخل السماسرة والوسطاء يرفع الأسعار.
أضاف أن طروحات «الإسكان» ستوفر معروضًا على مستوى المدن الجديدة، ولكن تبقى الأزمة الأساسية فى المدن التى تشهد إقبالًا مرتفعًا حيث يتجاوز الطلب حجم المعروض بشكل كبير.
أوضح «خليل»، أن أراضى الأفراد لن تؤثر على خطة عمل شركات التطوير العقارى التى تنفذ تجمعات سكنية مغلقة ولكنه يستهدف بالأساس الشركات المتوسطة التى تطور عمارات منفصلة لعدم قدرتها على شراء أراض بمساحات كبيرة.
أشار إلى أن السماسرة وصغار المقاولين يتدخلون فى طروحات وزارة الإسكان للحصول على قطع بأسعار أقل من السائد فى القطاع ويطورون مشروعات على مدى زمنى يصل إلى 3 سنوات، وبالتالى يفقد الطرح هدفه الأساسى.
وقال إن سعر المتر المربع فى وحدات «القاهرة الجديدة» يرتفع باستمرار؛ لأنها تمثل الهدف الأساسى للأفراد والشركات على حد سواء.
أضاف أن سعر المتر فى مناطق اللوتس والأندلس بالمدينة يتراوح من 7 إلى 10 آلاف جنيه ويرتفع ليبدأ من 12 وحتى 14 ألفًا فى الشويفات وأرض الجولف.
أوضح «خليل»، أن الأسعار لن تنخفض خلال الفترة المقبلة، ولكنها لن تشهد زيادات كبيرة كما حدث بعد «التعويم» والارتفاع سيكون مماثلًا لمعدلات التضخم فى القطاع.
وقال أحمد المنشاوى، رئيس شركة ديارنا للتسويق العقارى، إن وزارة الإسكان لم تستطع حتى الآن السيطرة على تحركات السماسرة فى القطاع وخاصة بـ«القاهرة الجديدة».
أضاف أن قرعة الأراضى الأكثر تميزًا تشهد مشاركة كبيرة من السماسرة لقدرتهم على توفير أموال لسداد مقدمات الحجز ويزاحمون الراغبين فى «السكن».
أوضح أن زيادة المعروض من المفترض أن تؤدى لتقليل أسعار البيع، لكن ما يحدث على أرض الواقع هو العكس بسبب الرغبة فى الاستثمار خاصة بشريحة الإسكان الفاخر وفوق المتوسط.
أشار إلى أن هامش الربح الذى يعرضه السماسرة على الفائزين بأراضى القرعة بدأ من مليون جنيه خلال العام الماضى، وارتفع إلى 1.5 مليون فى الطرح الأخير وسيرتفع مجددًا مع اقتراب تسليم الأرض للمشترين.
أضاف «المنشاوى»، أن قطعة الأرض فى النهاية يحصل عليها مقاول لينفذ عمارات أو يطورها بالشراكة مع مالك الأرض الأصلى مقابل تقاسم عدد الوحدات بعد الإنشاء.
وقال حازم الشباسى، رئيس شركة زين هاوس للتسويق العقارى، إن طرح الأراضى بهذه الآلية يؤدى لزيادة الأسعار فى القطاع العقارى، خاصة أن القطع ستسلم للفائزين بعد فترة قد تصل إلى عام كامل فى حين يتم التعامل عليها بعد الترسية بقيمة تصل 1.5 مليون للقطعة.
أضاف أن عددًا كبيرًا من المتقدمين بعروض لسداد قيمة الأرض «كاش» من السماسرة والشركات العقارية التى تطور عمارات منفصلة لقدرتهم على سداد قيمة تتراوح من 2 مليون إلى 6 ملايين جنيه خلال شهرين من الفوز بالأرض.
أوضح أن القرعة التكميلية فى «القاهرة الجديدة» ستشهد عمليات سمسرة كبيرة بسبب وجود عروض لسداد 100% من قيمة الأرض بنسبة تتجاوز عدد القطع المعلن عنها فى المدينة.
أشار إلى أن التعامل العشوائى على أراضى مدن القاهرة الجديدة والشيخ زايد و6 أكتوبر يؤدى لزيادة كبيرة فى أسعار الوحدات تتجاوز مدنًا أخرى قريبة من القاهرة مثل الشروق والتى تقل فيها عمليات السمسرة رغم قربها من العاصمة.
وقال إن الحل الجزئى يكمن فى طرح الأراضى بعد الانتهاء من ترفيقها وسرعة إنهاء التراخيص ومنع التعامل عليها إلا من خلال المالك الأصلى لتقليل تواجد السماسرة.
