«التنمية الصناعية» تخصص المتر للمطورين مقابل 220 جنيهاً.. وتُلزِم الشركات بسداد %25 عند توقيع العقد
أسعار الأراضى النهائية والمساحات المخصصة للمشروعات الصغيرة ومدة التنفيذ والتمويل الذاتى محددات رئيسية لقبول العروض
الهيئة تستحدث نظام «النقاط التنافسية» للمفاضلة بين العروض
إمكانية قبول العرض الوحيد المستوفى الشروط بعد موافقة مجلس إدارة الهيئة
إلزام مقدمى العروض بقبول أى تعديلات يجريها مجلس الدولة على العقود
منح الشركات التى تخصص %10 من مساحة مشروعها لـ«SME’s» عشر نقاط كاملة بنظام النقاط التنافسية
الهيئة تلزم الشركات باستغلال %60 من الأراضى المخصصة للأنشطة الصناعية و%5 للمساحات الخضراء
يلتزم المطور بإنشاء مبنى إدارى لـ«التنمية الصناعية» وعيادة طبية ومركز تدريب ودار حضانة
20 نقطة للشركات الملتزمة بالتطوير خلال عامين
المطور يقدم قوائمه المالية وتقارير سنوية عن سير العمل بالمنطقة
5 ملايين جنيه قيمة خطاب الضمان الابتدائى
بعد 10 سنوات كاملة من التوقف، أعادت هيئة التنمية الصناعية شركات المطور الصناعى مرة أخرى إلى خانة شريك التنمية، لكن هذه المرة بشروط وضوابط تجنب الهيئة أخطاء التجربة الأولى التى اتهمها عدد من المستثمرين بالتسبب فى ارتفاع أسعار الأراضى.
الشروط والضوابط التى استحدثتها هيئة التنمية الصناعية للموافقة على طرح أراضٍ جديدة للمطورين الصناعيين، يجرى الحديث حولها منذ سنوات، لكن تلك المرة دخلت حيز التنفيذ، بإعلان الهيئة طرح كراسة الشروط الخاصة بالطرح الأول بمدينة العاشر من رمضان الواقع على مساحة 4 ملايين متر مربع.
وأظهرت كراسة شروط الطرح الأول التى حصلت «البورصة» على نسخة منها، استحداث هيئة التنمية الصناعية نظام النقاط التنافسية للمفاضلة بين العروض، وهو نظام يعطى لكل شركة نقاط توضح مدى التزامها بالشروط والضوابط الجديدة، إضافة إلى تدخل الهيئة فى أسعار بيع الأراضى لشركات الاستثمار الصناعى.
وتلزم الكراسة شركات المطور بمجموعة كبيرة من الاشتراطات الفنية والمالية المتعلقة بأسعار البيع النهائى للمستثمرين والخدمات المقدمة ومدة التنفيذ والكفاءة المالية إضافة إلى المساحات المخصصة للمشروعات الصغيرة.
وتبدأ «التنمية الصناعية» تلقى العروض المالية والفنية لشركات المطور الصناعى، 21 نوفمبر المقبل، يعقبها فض المظاريف خلال اليوم التالى لتلقى العروض، وحددت الهيئة سعر بيع الأراضى للمطورين بالعاشر عند 220 جنيهاً للمتر المربع، وألزمت الشركات بدفع %25 من القيمة الإجمالية مقدم تعاقد، وسداد القيمة المتبقية على 3 أقساط سنوية.
وتضمنت الكراسة 3 مجلدات رئيسية، يتضمن الأول القواعد الأساسية لقبول العروض، وتقييمها والمفاضلة بينها، والثانى مستندات قبول العروض والثالث النقاط التنافسية التى يترتب عليها الموافقة على العروض، وتعرض «البورصة» أبرز ما جاء بكراسة الشروط.
الشروط الأساسية
تضمنت كراسة الشروط ضوابط رئيسية عند إعداد العرض، من بينها أن يكون باللغة العربية، ومنحت لهيئة التنمية الصناعية الحق فى إصدار ملاحق للكراسة تتضمن أى تعديلات تراها سواء بالحذف أو بالإضافة أو التعديل دون الرجوع لمقدمى العروض ودون أن يكون لهم حق الاعتراض على تلك الملاحق، وتسلم حال إصدارها الى المتقدمين قبل موعد تقديم العروض.
وألزمت الكراسة مقدم العرض بتحمل جميع التكاليف والمصروفات والرسوم اللازمة لإعداد وتقديم عرضه، والرد على الاستفسارات والمفاوضات وجميع الأنشطة المتعلقة بموضوع الكراسة وما قد ينتج عنها من إجراءات تعاقدية، وقالت إن الهيئة غير مسئولة عن سداد أى من المصروفات أو النفقات المشار إليها لأى من العروض المقدمة سواء المقبولة أو المرفوضة.
ونصت الكراسة على أن الهيئة لن تعتد بأى تعديل أو حذف أو إضافة بالعرض المقدم ما لم يكن محدد بين قوسين وموقع بجانبه، وألزمت كل متقدم بعرض سواء كان شخص طبيعى أو اعتبارى أن يوضح فى عرضه اسم من يفوضه فى التعاقد وصفته ويحق للمفوض التوقيع على العرض والمراسلات والردود ذات الصلة بالكراسة.
وتقدم الشركات الراغبة فى المنافسة على الأراضى (أصل العرض) متضمن جميع المستندات الموقعة من مقدم العرض والمختومة والمقدمة للهيئة طبقاً لكراسة الشروط، مضاف إليها نسختين ضوئيتين مختومتين بختم أصل العرض.
وحددت الكراسة مجموعة من المعايير التى سيتم على أساسها التقييم والترتيب للعروض المقبولة، عبر نظام النقاط التنافسية والذى يمنح لكل متقدم نقاط مقابل الالتزام باشتراطات تتعلق بالخدمات المقدمة والكفاءة المالية والفنية.
ومنحت الكراسة للتنمية الصناعية الحق فى إلغاء الطرح قبل البت فيها إذا اقتضت المصلحة العامة ذلك وبدون مسئولية عليها تجاه مقدمى العرض، كما يحق للهيئة إلغاء الطرح خلال جلسة التخصيص إذا رأت أن أقل سعر مقدم غير مناسب ولا يحقق وجهة نظرها ولا يعكس أولويتها وقت إعداد الكراسة وبدون مسئولية عليها، كما يحق لها إلغاء الطرح إذا اقترنت العروض كلها أو أغلبها بتحفظات لا تتوافق مع الشروط والمواصفات المطروحة أو يتعذر تقييمها.
وأوضحت الكراسة، أن إلغاء الطرح يكون بقرار من الهيئة بناءً على توصية من لجنة دراسة العروض وبعد اعتماد مجلس إدارتها للقرار، دون أن يكون لأى من المتقدمين الرجوع على الهيئة بأى مسئولية قانونية، أو طلب استرداد قيمة كراسات الشروط أو قيمة التكاليف المسددة أو الرسوم أو المصروفات التى تكبدها مقدم العرض، ويحق لهيئة التنمية الصناعية قبول أو رفض أى عرض دون إبداء أسباب وبدون أى ارتباط أو مسئولية تتجه مقدم العرض.
ويجوز قبول العرض الوحيد بناءً على توصية من لجنة تلقى العروض ودراستها بعد موافقة مجلس إدارة الهيئة إذا توافرت عدة شروط من بينها، أن تقضى المصلحة العامة عدم السماح بإعادة إجراءات الطرح أو لا تكون فائدة ترجى من إعادته، وأن يكون العطاء الوحيد مقبول فنياً ومطابق للشروط والمواصفات.
ونظمت الكراسة حقوق انسحاب مقدمى العروض جبرياً دون مطالبة الهيئة برد التكاليف، فى حالة تقاعسه عن تقديم المستندات المطلوب فى المواعيد المحددة أو الرد على الاستفسارات أو الاستيفاءات التى ترى الهيئة أنها ضرورية لتقييم عرضه، ومنحت الهيئة الحق لمقدم العرض بالانسحاب فى جلسة التخصيص مع خصم %20 من قيمة خطاب الضمان الابتدائى.
وحددت الكراسة مدة صلاحية العرض عند 90 يوماً تبدأ اعتباراً من التاريخ المحدد لفتح المظاريف الفنية، على أن يتم البت فى العروض قبل انتهاء مدة صلاحية سريان العرض، فإذا تعذر ذلك، جاز للهيئة أن تطلب من مقدمى العرض قبول مد مدة صلاحية سريان عطاءهم على المدة اللازمة ويكون لهم الحق فى القبول أو الرفض، وفى حالة الرفض يتم رد خطاب ضمان التأمين الابتدائى لهم دون مسئولية عليهم.
وألزمت الكراسة مقدم العرض بقبول أى تعديلات يدخلها مجلس الدولة والإدارات التابعة له على عقد ترخيص تنمية صناعية بنظام البيع وملاحقه، دون أن يكون له أى حق فى الاعتراض على التعديلات المدخلة، أو الرجوع للهيئة بطلب استرداد أى تكاليف معيارية لإعداد العرض.
تقديم العروض وشروط القبول
حددت كراسة الشروط 4 مستندات أساسية عند تقديم العرض هى خطاب تقديم العرض، وخطاب الضمان الابتدائى، والذى يبلغ 5 ملايين جنيه لطلب تطوير منطقة صناعية واحدة، ومظروف فنى مغلق متضمن عليه اسم الشركة المقدمة للعرض، ومظروف تنافسى.
وحددت الكراسة عدة اشتراطات لقبول العروض من بينها السمعة المصرفية الجيدة والتى تحدد بناءً على المركز المالى للشركة، ووجود سابقة خبرة مؤيدة بالمستندات لشريك واحد على الأقل من الشركاء الرئيسيين فى أحد الأنشطة المتعلقة بمنطقة صناعية خاصة مساحتها الكلية لا تقل عن 7500 ألف متر مربع، أو تطوير عقارى مساحة لاتقل عن مليون متر مربع، وبشرط وجود شريك رئيسى آخر له سابقة خبرة نشاط صناعى (نشاط التطوير – نشاط الإدارة) لعرض تطوير منطقة صناعية واحدة.
وحددت الهيئة الحد الأدنى لرأسمال الشركة المدفوع (مقدم العرض) عند 20 مليون جنيه لعرض تطوير منطقة صناعية واحدة، وفى حالة كون مقدم العرض شركة «تحت التأسيس» أو مجموعة اتحاد شركات يتم حساب الحد الأدنى لرأس المال المصدر على أساس أنه نسبة مشاركة كل شريك – شركة – كيان من الشركاء المؤسسين وطبقاً للوارد بالتعهد المقدم من مقدم العرض.
وألزمت الكراسة ألا يقل الحد الأدنى لمتوسط إيرادات النشاط السنوى لـ 3 سنوات سابقة لمقدم العرض عن 30 مليون جنيه فى السنة لعرض تطوير منطقة صناعية واحدة و فى حالة كون مقدم العرض «شركة تحت التأسيس» أو مجموعة اتحاد شركات يتم حساب متوسط إيرادات النشاط السنوى بنفس أسلوب حساب رأس المال.
8 مستندات تقدمها الشركات لقبول عرضها المالى
تضمن المجلد الثانى بكراسة الشروط، مستندات قبول عروض شركات التطوير الصناعى سواء كانت شركة واحدة أو تحالف شركات.
وألزمت الكراسة مقدم العرض بتقديم مستند حديث يوضح مركزه المالى صادر عن البنك المركزى فى تاريخ لا يزيد على شهر سابق لجلسة فتح المظاريف، ويوضح المركز المصرفى الإيجابى للعميل، ويمكن استبدال المستند بتفويض لهيئة التنمية الصنايعة بالاستعلام البنكى عن مقدم العرض مصدق عليه من جميع البنوك التى يتعامل معها، إضافة إلى مركز مالى مجمع حديث صادر من بنك مركزى بدولة مقر المطور الصناعى موثق من وزارة الخارجية المصرية (بالنسبة للشركات الأجنبية المشاركة).
كما تشمل المستندات تقديم بطاقة ضريبية سارية ومستخرج رسمى حديث من السجل التجارى لا يزيد تاريخه عن 3 أشهر سابقة لتقديم العرض، وفى حالة الشركات تحت التأسيس يتم تقديم شهادة عدم التباس بإسم الشركة المزمع تأسيسها، إضافة إلى تقديم صحيفة استثمار لشركات الأموال وعقد تأسيس لشركات الأفراد، وشهادة تسجيل بدولة المقر حالة كون الشركة أجنبية.
وتلزم الشروط مقدم العرض بتقديم أصل القوائم المالية والإيضاحات المتممة وتقارير مراقبى الحسابات عن السنوات الثلاث السابقة، وفى حالة كون الشركة تحت التأسيس تقدم ميزانيات للمساهمين بالشركة، كما تلزمه بتقديم مستندات سابقة الخبرة، وهى شهادة موثقة من الجهات المسندة للعقود والتراخيص المؤيدة لمعيار الخبرة السابقة (فى حالة صدور الشهادة من جهة أجنبية يتم توثيقها من الخارجية المصرية)، إضافة إلى صورة العقد الصادر له الشهادة.
وتضمنت المستندات الخاصة بالمطور الصناعى، تقديم تعهد برفع رأسمال الشركة المدفوع (حال كون المتقدم شركة بمفردها)، ونموذج اتفاقية التعاون المشترك وتعهد بتأسيس شركة مساهمة لا يقل رأسمالها المدفوع عن 20 مليون جنيه فى حال كون مقدم العرض مجموعة أو تحالف شركات.
وألزمت الكراسة مقدمى العروض من سابقى التعامل مع هيئة التنمية الصناعية بتقديم صورة من العقد مع جهة التعاقد وصورة من الجدول الزمنى للمشروع وشهادة تفيد بمدى جدية المطور فى تنفيذ المشروع.
الاشتراطات الفنية
حددت كراسة الشروط عدة ضوابط فنية للموافقة على العروض المقدمة من شركات التطوير الصناعى الراغبة فى المنافسة على الأراضى المزمع طرحها فى العاشر من رمضان، وألزمت الاشتراطات شركات المطور بإنشاء شبكة طرق رئيسية بعرض لا يقل عن 25 متراً، وشبكة طرق متدرجة هرمياً بعروض لا تقل عن 15 متراً، وطريق دائرى داخلى على حدود قطعة الأرض لا يقل عرضه عن 15 متراً.
ومنعت الكراسة إنشاء شوارع ذات نهايات مغلقة داخل التجمع الصناعي، وألزمت بإنشاء مدخلين رئيسين للمنطقة على الأقل، الحد الأدنى للمسافة بينهم 200 متر، وإنشاء أحزمة خضراء تفصل بين المنطقة والجار بعرض 7 أمتار.
وسمحت الدراسة للشركات بتخصيص جميع الأراضى فى المنطقة الصناعية عدا منطقة الخدمات للاستعمال الصناعى، ولا يجوز بأى حال استعمال الأراضى فى هذا المنطقة لغير الصناعة أو الغرض المخصص لها.
وألزمت الدراسة الشركات بألا تزيد مساحات الاستخدام الصناعى على %60 من مساحة المنطقة الصناعية ويدخل الاستخدام الصناعى فى أعمال التخزين (المخازن والمستودعات)، وألا تزيد نسبة المخازن على %10 من إجمالى مساحة الاستخدام الصناعى، وألا تقل المساحات الخضراء والمفتوحة والخضراء عن %5 كل منهما، وكذا لا تقل مساحة الطرق وأماكن انتظار السيارات عن %25 من المساحة الكلية.
وحددت الهيئة اشتراطات خاصة بقطع الأراضى، من بينها ألا يزيد الحد الأقصى لطول البلوك الصناعى على 350 متراً، وأن تحدد الارتدادات وفقاً لمخرجات المخطط التفصيلى مع مراعاة تحقيق عناصر الدفاع المدنى وسهولة الحركة والنقل، وحماية المبانى والمنشآت المجاورة.
وألزمت الكراسة الشركات بألا تقل مساحة واجهة قطعة الأراض الواحد عن 20 متراً، وألا يزيد عمقها عن ضعفى واجهتها، ومنعت عمل الشوارع ذات النهايات المغلقة، وألا تزيد النسبة البنائية على %70، فيما سمحت بالارتفاع إلى 15 متراً شريطة الالتزام بقيود الارتفاع المقررة من قبل القوات المسحلة والطيران المدنى والهيئة العامة للتنمية الصناعية.
الخدمات الأساسية التى يلتزم بها المطور
حددت كراسة الشروط حزمة خدمات أساسية يلتزم بها المطور الصناعى فى المنطقة المخصصة له، أهمها إنشاء مبنى إدارى لإدارة المنطقة الصناعية، وعيادة طبية، ومركز تدريب مجهز، وخدمات نظافة للمنطقة الصناعية بالإضافة إلى دار رعاية للأطفال «حضانة»، وخزان سعته 3000 متر مكعب أو أكبر وفقاً لاشتراطات الحماية المدنية، بجانب خدمات أمنية.
ووضعت الكراسة حزمة خدمات اختيارية للمطور الصناعى (تدعم عرضه الفنى حال الالتزام بها)، وتتضمن ورش فنية وميكانيكية، ومخازن وخدمات لوجيستية، ومشاريع تموين وقود، ومنافذ بيع بالتجزئة تخص المصنعين بالمنطقة الصناعية، ومطاعم وكافيتريات، واستراحات وسكن إدارى للعاملين داخل المنطقة الصناعية، وخدمات النقل من وإلى المدينة، وحددت الكراسة مساحة الوحدة الصناعية كاملة التشطيب والتراخيص بمساحات تتراوح من 300 إلى 1000 متر مربع شاملة وصلات البنية التحتية.
تقييم العروض (نظام النقاط التنافسية)
استحدثت كراسة الشروط نظام النقاط التنافسية للمفاضلة بين العروض، وهو نظام يعطى لكل شركة نقاط توضح مدى التزامها بالشروط والضوابط الجديدة فيما يتعلق بمستوى الخدمة المقدمة والكفاءة المالية والفنية.
وتخصص الكراسة 60 درجة من 100 (إجمالى النقاط) لبند مستوى الخدمة الذى يتضمن 3 محددات رئيسية (سعر بيع الأرض للمستثمر النهائى – والخدمات المقدمة- ومساحة منطقة الصناعات الصغيرة)، بواقع 40 درجة للأول و10 للثانى ومثلهما للثالث، فيما تخصص الكراسة 25 نقطة للقدرة والكفاءة الفنية التى تتضمن (مدة التطوير والخبرة السابقة) بواقع 20 نقطة للأولى و5 نقاط للثانية، كما تخصص 15 نقطة للقدرة والكفاءة المالية والتى تتضمن (القدرة المالية لتمويل الاستثمارات، والعائد على الاستثمار، وقيمة رأس المال المدفوع) بواقع 5 نقاط لكل منهما.
ووضعت الكراسة عدة محددات للترتيب التنافسى للعروض وتحديد الأولوية، إذ منحت الأولوية للشركات الحاصلة على أكبر عدد نقاط، وفى حالة تساوى العروض ستقوم لجنة مشكلة من الهيئة بالمفاضلة بينها على أساس الإجمالى الجزئى للمجموعة الأولى من المعايير التى تتعلق بمستوى الخدمة المخصص لها 60 نقطة، وفى حالة استمرار التساوى يتم الانتقال إلى مجموعة المعايير الأخرى (المالى والفنى).
وذكرت الدراسة، أن الهيئة لن تلتفت إلى العروض غير المقبولة، وأنها ستقوم بفتح المظاريف التنافسية للعروض المقبولة بمعرفة اللجنة التى شكلتها لهذا الغرض، ومن المقرر أن يتم إرسال إخطار كتابى إلى جميع مقدمى العروض المقبولة يتضمن موعد ومكان عقد الجلسة العلنية لفض مظاريف العروض التنافسية.
وتقوم لجنة دراسة العروض بمراجعة المستندات المقدمة والعروض التنافسية ووضع الدرجات النهائية للعروض بمعرفتها ويتم الترتيب وتحديد الأولويات للعروض بناء على المجموع الكلى للنقاط الواردة، ووضعت الهيئة فى المجلد الثالث من الكراسة استمارة استرشادية توضح طريقة احتساب النقاط لشركات التطوير الصناعى.
وتضمن المجلد 3 استثمارات توضح المعايير التنافسية للعروض المقدمة للأراضى المزمع طرحها على الشركات، شملت الأولى مستوى الخدمة المقدمة والثانية القدرة والكفاءة الفنية والثالثة القدرة والكفاءة المالية.
وتلزم الاستثمارة الأولى الشركات بتحديد سعر بيع متر الأرض للمستثمر النهائى، لمقارنتها بالعروض الأخرى المقبولة، مع العلم أن كل زيادة تطبقها الشركة عن أقل سعر مقدم فى العروض الأخرى بقيمة 50 جنيهاً يعادلها خصم 5 نقاط من النقاط الأربعين المحددة للتقييم، كما تقيس الاستثمارة الخدمات التى تقدمها الشركات، وتمنح 10 درجات كاملة للشركات الملتزمة بتقديم الخدمات الكلية للمنطقة، و7 نقاط لمقدمى الخدمات الأساسية والاختيارية وصفر لمقدمى الأساسية فقط.
وتمنح الكراسة الشركات الملتزمة بتخصيص منطقة مجمع صناعى للشركات الصغيرة تعادل %10 من إجمالى المساحة المخصصة للاستغلال 10 نقاط، فيما تمنح 5 نقاط للملتزمين بتخصيص ما يتراوح بين 5 و%10، ولا تمنح نقاط لغير الملتزمين بأقل من ذلك.
وتقيس الاستثمارة الثانية القدرة والكفاءة الفنية للمتقدمين، من حيث مدة التطوير، والخبرة السابقة للشركاء الرئيسيين فى التطوير، إذ تمنح 20 نقطة للشركات المتعهدة باستغلال كامل المساحة خلال عامين، و10 نقاط خلال 3 سنوات، ولا تمنح نقاطاً لما دون ذلك، كما تعطى 5 نقاط لأصحاب سابقة الخبرة فى تطوير أكثر من مليونى متر مربع، ونقطتين للمطورين أقل من 2 مليون متر مربع، ولا تمنح نقاط لما دون ذلك، فيما تقيس الاستثمارة الثالثة القدرة والكفاءة المالية للشركات المتقدمة، من حيث القدرة المالية على تمويل الاستثمارات، والعائد على الاستثمار وقيمة رأس المال المدفوع.
وتمنح الهيئة 5 نقاط للشركات المعتمدة على تمويل استثماراتها ذاتياً، و3 نقاط للمعتمدة على تمويل خارجى أقل من %30، ونقطة واحدة فى حالة الاعتماد على تمويل خارجى يتراوح بين 30 و%50، ولا تمنح نقاطاً للمعتمدين على تمويل خارجى أكبر من %50، وتعطى الاستثمارة 5 نقاط أخرى للشركات التى تحقق عائد على الاستثمار أكبر من %20، و3 نقاط لما يتراوح عائدها بين 15 و%20، ونقطة لما يتراوح بين 10 و%15، ولا تمنح نقاط لما هو أقل من %10.
وحددت الاستثمارة 5 نقاط اضافية للشركات التى يزيد رأسمالها المدفوع على 40 مليون جنيه، و4 نقاط على التى يتراوح رأسمالها بين 30 و40 مليون جنيه و3 نقاط لما يتراوح رأسمالها بين 20 و30 مليون جنيه، ولا تعطى نقاطاً لما يصل رأسمالها 20 مليون فقط.
التخصيص والتعاقد
أظهرت كراسة الشروط، أن الهيئة ستقوم بإرسال إخطار كتابى إلى جميع مقدمى العروض المقبولة يتضمن موعد ومكان عقد الجلسة العلنية للتخصيص الابتدائى، وأولوية العرض طبقاً للترتيب التنافسى.
وأوضحت الكراسة، أن الأسبقية فى الاختيار بين المناطق المطروحة سيكون طبقاً لأولوية مقدم العرض والترتيب التنافسى له، وأكدت ضرورة استيفاء التعهدات المرفقة وخطاب الضمان النهائى قبل بدء الإجراءات التعاقدية للمطور الصناعى المخصص له مبدئياً.
ويحق للهيئة مصادرة خطاب الضمان الابتدائى للشركات المقدمة فى حالة عدم التزام المطور الصناعى المخصص له مبدئياً بتقديم خطاب الضمان النهائى واستكمال باقى الإجراءات التعقادية طبقاًُ للاشتراطات الواردة بالكراسة.
ووضعت الدراسة بنداً خاص لتعديلات مجلس الدولة على العقود المبرمة، يلزم مقدم العرض بقبول أى تعديلات يدخلها المجلس والإدارات التابعة له على عقد ترخيص تنمية وتطوير منطقة صناعية ومرفقاته وعلى رأسها عقد بيع الأرض الابتدائى وغيره من المرفقات.
نموذج العقد بين التنمية الصناعية والمطور
تضمن العقد المزمع توقيعه بين هيئة التنمية الصناعية والشركة الفائزة بالتطوير الصناعى، 19 بنداً توضح جميع الإجراءات والاشتراطات بين الطرفين.
وينص البند الأول على موافقة الهيئة على قيام المطور بتنمية وتطوير وإنشاء المرافق اللازمة وتمويل وتسويق وبيع وإيجار وتشغيل وإدارة وصيانة المنطقة الصناعية، مع التزامها بالتنسيق مع الجهات المعنية بتوصيل المرافق (مياه – صرف – طرق) إلى حدود الأرض، إما بالنسبة للكهرباء تلتزم الهيئة بالتنسيق مع الجهات المعنية لتوصيلها لأقرب مصدر.
ويلتزم المطور الصناعى بإقامة منطقة صناعية متكاملة التخطيط والتقسيم فى القطعة التى حصل عليها وتخصص نسبة %60 على الأكثر من مساحة أرض المشروع للاستغلال الصناعى فى صناعات يحددها المستثمر، وباقى المساحة المخصصة للاستغلال الصناعى لأى أنشطة صناعية تعتمدها الهيئة طبقاً للمخطط المعتمد.
ويجب على المستثمر الترويج والتسويق للمنطقة الصناعية بهدف جذب المستثمرين فى قطاع الصناعة بشرط أن يكون المستثمرون ممكن تنطبق عليهم المواصفات المحددة فى خطة التنمية وفقاً للجدول الزمنى المتفق عليه.
وبحسب العقد يلتزم المطور بالحصول على التراخيص اللازمة وإدارة وتشغيل واستغلال وتعديل وصيانة وتحصين مقابل استغلال الأجزاء التى تتم تنميتها وتطويرها داخل المنطقة الصناعية وللمطور سلطة بيع ومنح حقوق انتفاع وتأجير الاراضى الواقعة بالمنطقة الصناعية لمستثمرى صناعة وخدمات مرتبطة أو إنشاء مبانٍ صناعية وخدمية ومخازن بالمنطقة الصناعية وبيعها ومنح الانتفاع بها أو تأجيرها إلى مستثمرى صناعة والخدمات المرتبطة مع الالتزام بمدة التنفيذ وشروط العقد، كما أن للمطور بيع الخدمات والمرافق لشاغلى المنطقة الصناعية بعد الحصول على موافقات السلطات المختصة.
وأوضحت الكراسة، أنه فى حالة عدم إمكان المطور تنفيذ الخطط المعتمده وفقاً للجدول الزمنى لأسباب الترجع إلى إخلال المطور أو تلك التى يكون مسئول عنها يجوز للمطور أن يطلب من الهيئة تمديد الجدول الزمنى، على أن يوضح فى الطلب أسباب عدم الالتزام بالجدول الزمنى المعتمد وبيان الأسباب التى تمكنه من تنفيذ الخطط المعتمدة، وفقاً للجدول الزمنى المعدل، ولا تلتزم الهيئة وفقاً للعقد بالنظر فى أى طلب بتعديل الجدول الزمنى، إلا إذا كان المطور قد وفى بالالتزامات فى أى بند من بنود الجدول الزمنى.
وبحسب العقد لن يعتبر المطور مستوفياً لجميع التزاماته المبينة بهذا العقد إلا عند صدور شهادة استيفاء الشروط من الهيئة باستيفاء سداد كامل ثمن الأرض محل التعاقد وجميع الشروط وفقاً للخطط المعتمدة ويكون للمطور أن يخطر الهيئة بذلك ويطلب إصدار شهادة تفيد استيفاء المطور لالتزاماته، وتلتزم الهيئة بإصدار تلك الشهادة خلال 30 يوماً من تاريخ تسلم الإخطار أو إخطار المطور بالأعمال التى يتعين على المطور القيام بها قبل إصدار الشهادة.
وبحسب كراسة الشروط يحق للهيئة إلغاء الطرح نهائياً إذا ما رأت أن أقل سعر مقدم غير مناسب ولا يحقق وجهة نظر الهيئة ولا يعكس أولوياتها وقت إعداد كراسة الشروط وبدون أى مسئولية تقع على الهيئة تجاه مقدمى العرض، ويحق إلغاء الطرح إذا اقترنت العروض كلها أو أغلبها بتحفظات لا تتوافق مع شروط الهيئة.
واشترطت الهيئة سحب %20 من قيمة خطاب التأمين الابتدائى والذى يقدر 5 ملايين جنيه، فى حالة رغبة المستثمر الانسحاب.
ونص العقد على ألا يتجاوز المستثمر احتياجاته من الكهرباء والمياه والصرف الصحى وفقاً للتعاقد، وفى حالة رغبة المطور فى تجاوز تلك الاحتياجات، يتعين الحصول على موافقة الهيئة ومن ثم توفير الاحتياجات الزائدة من الكهرباء والمرافق من نفقة المطور.
وكانت هيئة التنمية الصناعية حددت قدرات الكهرباء للشركات الراغبة فى الحصول على مليون متر مربع بنحو 16 ميجاوات، و34 ميجاوات للشركات الحاصلة على 2 مليون متر مربع.
وأوضحت الهيئة فى عقدها مع المطور أن يكون للهيئة الحق فى التصرف فى الأراضى التى لم يتم التصرف فيها من قبل المطورين.
وألزم العقد المطور الصناعى بإعداد نموذج لائحة القواعد والإجراءات الداخلية التى تحكم وتنظم الأنشطة داخل المنطقة الصناعية والعلاقات المرتبطة بها، ويتعين أن تهدف تلك القواعد إلى التزام المستثمرين بقواعد السلامة والبيئة وأى متطلبات أخرى تنص عليها القوانين ذات الصلة ويتم اعتمادها من الهيئة.
ويكون للهيئة الحق فى تعديل القواعد والإجراءات بما يتفق مع استراتيجيتها، كما منحت الهيئة الأحقية لشركات المطور الصناعى فى وضع لوائح إدارة المناطق الصناعية والإجراءات الداخلية وتشرف عليها الهيئة.
وألزمت الهيئة بمقتضى العقد الموقع شركات المطور الصناعى بتقديم الجدول الزمنى للأنشطة الصناعية المختلفة المقرر إقامتها بالأراضى الصناعية، خلال شهر من توقيع عقود الأراضى، ويلتزم المطور فى مدة لا تتجاوز 3 شهور من تاريخ العقد تقديم المخطط الشامل والجدول الزمنى التفصيلى لتنفيذ المشروع، وألزمت الهيئة المطور بعدم إجراء أى تعديلات على العقود أو الإجراءات الداخلية فى الإدارة أو الرقابة والإشراف والمخططات العامة دون موافقة مسبقه كتابية من الهيئة.
وحددت الهيئة مصاريف 100 ألف جنيه، كمصاريف معيارية من شركات المطور الصناعى، لاعتماد المخطط العام للمنطقة الصناعية، وسداد الفين جنيه لكل تعديل على المخطط المعتمد، وفرضت الهيئة غرامة 5 آلاف جنيه فى حالة تأخر المطور عن تقديم الجدول الزمنى لتنفيذ المشروع.
وألزمت الهيئة المطور الصناعى بألا يقل رأسمال المدفوع المخصص للمشروع عن 20 مليون جنيه لتطوير المنطقة الصناعية وأن يتم رفع رأس المال المدفوع قبل توقيع العقد.
وشددت الهيئة على ضرورة تقديم المطور الصناعى فى كل عام ميلادى خلال مدة التنفيذ الخطة السنوية للأعمال و تقارير دورية للهيئة (سنوية ونصف سنوية) عن مجريات العمل بالمشروع، فى موعد أقصاه نهاية شهر يناير من كل عام.
وألزمت المطور، بأن يقدم للهيئة خلال أسبوعين من اعتماد القوائم المالية للمطور من مراقبى حسابات بصورة من تلك القوائم فى موعد أقصاه 31 أغسطس من كل عام.
وفى حالة عدم تقديم التقارير السنوية ونصف السنوية تفرض الهيئة غرامة على المطور قدرها 10 آلاف جنيه لكل أسبوع تأخير لحين تقديمها للهيئة بحد أقصى 3 شهور من موعدها الأصلى وبعدها يحق للهيئة إيقاف أى اعتمادات للمطور الصناعى.
ونص العقد على إلزام المطور الصناعى بتوفير قطعة أرض بمساحة 1000 متر مربع مرفقة بمنطقة الخدمات وبدون مقابل تكون ملكيتها لهيئة التنمية الصناعية لإنشاء مقر لها أو لأى غرض تراه الهيئة بمنطقة المطور الصناعى.
وبحسب مسودة العقد بين الهيئة وشركات المطور الصناعى ألزمت الهيئة الشركات بألا يزيد أقصى سعر بيع للمتر المربع على السعر الذى تم تحديده فى العرض المالى خلال سنة تبدأ من خلال اعتماد المخطط العام ويجوز للمطور زيادة اقصى سعر بيع متر الأرض كاملة المرافق بعلاوة سنوية بنسبة %18 أو بنسة سعر الفائدة البنكية (فائدة الائتمان أو الخصم) المعلن عنها من البنك المركزى فى تاريخ زيادة السعر أيهما أكبر.
وبموجب العقد لا يحق للمطور زيادة أقصى سعر بيع للمتر المربع طوال فترة التعاقد عن القيمة المحددة، بالإضافة إلى العلاوة السنوية إلا بعد تقديم طلب للهيئة والحصول على موافقة مجلس إدارة هيئة التنمية الصناعية فى حينه لزيادة أقصى سعر بيع للمتر المربع ولا يحق للمطور الرفض أو الاعتراض على قرار مجلس إدارة الهيئة طبقً للضوابط والاشتراطات، وفى حالة عدم وفاء المطور بنسبة %80 من المبيعات خلال الفترة التى حددتها الهيئة فى مدة التعاقد يكون للهيئة الحق فى تخصيص قطع الأراضى التى لم يتم التصرف فيها بمعرفتها.
وأوضحت الهيئة وفقاً لبنود العقد، أنه من حقها الدخول فى المنطقة الصناعية لمتابعة تقدم الأعمال ومعاينة وفحص المنطقة الصناعية بدون إخطار المطور، كما يحق للهيئة إنهاء التعاقد مع شركات المطور الصناعى فى حالة إفلاس المطور أو عجزه عن سداد الديون.
وفى حالة علم الهيئة بعدم قدرة المطور على الانتهاء من ترفيق قطع أراضٍ محددة أو عدم تنفيذ المنطقة الصناعية وفقاً للمخططات العامة المعتمدة تقوم الهيئة بإخطار المطور بتقرير كتابى بالمخالفات التى ارتكبها ويلتزم المطور خلال 30 يوماً من الإخطار بتقديم أسباب الإخلال بالمخططات العامة، وعند تقديم المطور أسباب الإخلال ببعض البنود تفرض عليه غرامة قدرها 5 آلاف جنيه لمدة 90 يوماً، وفى حالة تكرار المطور لنفس الخطأ يحق للهيئة تقليص مساحة المنطقة الصناعية الممنوحه للمطور.
وبمجرد إنهاء الهيئة التعاقد مع المطور فيصبح إلزاماً على المطور الصناعى التخلى عن حيازة المنطقة الصناعية وتقوم الهيئة بإعادة دخول واستئناف حيازة المنطقة الصناعية وتؤول جميع التحسينات التى أدخلها المطور للمنطقة إلى هيئة التنمية الصناعية، ويصبح للهيئة الأحقية فى التعامل مع المناطق الصناعية بالبيع أو حق الانتفاع أو بتأجيرها وبيعها بالتحسينات الموجودة للمستثمرين، ويقوم المطور بإحلال الهيئة محله فى جميع عقود البيع التى لم تصبح نهائية وعقود الانتفاع أو الإيجار وكذلك الحقوق الأخرى.
ألزمت الهيئة شركات المطور الصناعى بإخطار الهيئة كتابياً باسم استشارى المشروع قبل البدء فى التنفيذ، وفى حالة استبدال أى من الشركات الاستشارية يلتزم المطور بأن يخطر الهيئة خلال أسبوعين فى حالة استبدال أى من الجهات المشاركة فى التنفيذ.
ووفقاً للعقد لا يجوز للمطور أن يتنازل لأى شخص أو شركة أو مؤسسة عن بعض الحقوق والامتيازات، ولا تلتزم الهيئة بالنظر فى أى طلب للتنازل إلا فى حالة أن يكون المطور قام بالوفاء بالتزاماته وفقاً للعقد، وأن يكون التنازل إليه قادر على الاستيفاء التزامات المطور ويشتمل اتفاق التنازل للمتنازل إليه نصوص تقرر على وجه الدقة أن المتنازل إليه يلتزم بجميع التعهدات المقررة بموجب العقد، ولا يكون أدخل أى تعديلات أو إضافات حتى تاريخ تقديم المشروع.
وحدد العقد قيمة خطاب الضمان عند 10 جنيهات لكل متر مربع، وألزم هيئة التنمية الصناعية برد خطاب الضمان بثبوت سداد كامل ثمن الأرض محل التعاقد ووفائه بجميع التزاماته طبقاً لهذا العقد بإقامة المنطقة شاملة المرافق الداخلية والخدمات الأساسية والمرافق وأعمال تنسيق الموقع، وتصرفه فى %80 من الأراضى المخصصة للصناعة إلى مستثمرى الصناعة وقيام %50 من المساحات المخصصة للاستغلال الصناعى بتنمية وتطوير هذه المساحة وأن يثبت صلاحيتها للتشغيل.
أسعار بيع الأراضى للمطورين
حدد العقد الموقع بين الهيئة وشركات التطوير سعر بيع متر الأرض بالعاشر من رمضان بنحو 220 جنيهاً للمتر المربع و يشمل هذا الثمن توفير المرافق (طرق – مياه – صرف – كهرباء)، ويقوم المطور بدفع %25 من سعر الأرض كمقدمة تعاقد، قبل التوقيع على العقد، ويسدد باقى ثمن الأرض على 3 أقساط سنوية مضاف إليها الفائدة البنكية (الائتمان – الخصم)، ويجوز للمطور التعجيل بسداد باقى الأقساط دون احتساب الفائدة المنصوص عليها غير تلك التى استحقت بالفعل.
وفى حالة التأخير عن سداد أى قسط من أقساط الثمن المحدد يتحمل المطور الفائدة البنكية المستحقه (فائدة الائتمان والخصم) طبقاً لسعر الفائدة المعلنة من البنك المركزى.
نموذج التقرير السنوى ونصف السنوى المقدم من المطور للهيئة
نصت كراسة الشروط على تقديم المطور الفائز تقرير إنجاز سنوى أو نصف سنوى، موضح به ما تم إنجازه خلال العام السابق ويراعى أن السنة تبدأ من بداية شهر يناير وتنتهى فى ديسمبر من العام نفسه.
وفى حالة القصور الزمنى يجب على المطور أن يقدم فى كل مجال يقع فيه قصور زمنى الآتى أسباب عدم التوصل إلى الإنجاز المخطط المقدم فى تقرير العام السابق، شاملاً الخطوات الإصلاحية التى سيتم تطبيقها للتعويض عن فترات القصور الزمنى خلال مدة التقرير للسنة التالية.
وألزمت الكراسة المطور بتقديم التقرير السنوى فى مدة لا تزيد على الأسبوع الأخير من شهر يناير طول مدة التنفيذ، ويكون لدى الهيئة شهر على الأكثر لمراجعة التقرير، وفى حالة طلب الهيئة إيضاحات لأى من مجالات التقرير يتم طلب الإيضاح إلى المطور الصناعى فى مدة لا تزيد على شهر من تاريخ استلام التقرير ويجوز للهيئة بناءً على رغبتها دعوة المطور لتقديم إيضاحاته، ويحق للهيئة رفض تقرير المطور الصناعى فى حال رأت أن التقرير لا يفى بمتطلبات التعاقد أو مواصفات الهيئة.
ويتضمن التقرير موقف أعمال البنية التحتية والخدمات، وجدول ورسومات موضح بها موقف أعمال التشييد والبناء والتشغيل للخدمات الأساسية والاختيارية، إضافة إلى تقرير آخر يوضح موقف مبيعات المصانع وتراخيص المبانى وإنشاءات المصانع وتشغيلها.
كما يتضمن التقرير أبرز مراحل الإنجازات والتقدم والتطوير فى المشروع، شاملاً الخطة المالية والتى تشمل بيان ما قام به المطور من سداد ثمن الأرض إلى الهيئة، وبيان بما قام به المطور من سداد مستحقات الهيئة الأخرى وتوقعات التدفق النقدى بتنسيب فترة التقرير إلى التطوير الكامل للموقع، وتفصيل تدفق الموارد المخططة خلال فترة التقرير لكونها تتعلق بمرحلة التطوير المقترحة.
