الإجرءات العقابية بقانون “التطوير العقارى” تثير قلقاً لدى المستثمرين

شكرى: بعض بنود القانون «مطاطة» وتخلق كثيراً من المشكلات فى السوق
مصطفى: يجب طرح القانون لحوار مجتمعى وصيغته الحالية تؤثر سلباً على الاستثمار
عبدالغنى: تراجع حماسة المطورين بعد إضافة مجموعة التزامات على الشركات

أثارت الإجراءات العقابية بمشروع قانون التطوير العقارى والذى يناقش فى لجنة الإسكان بمجلس النواب حفيظة الشركات العقارية التى طالبت بحوار مجتمعى قبل إقراره أو العودة إلى المشروع المقدم من غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات.
ويتضمن مشروع قانون التطوير العقارى 51 مادة ويهدف وفقاً للمادة الثانية منه إلى تنظيم أعمال التطوير العقارى بتشجيع الاستثمار لزيادة المساهمة فى عملية البناء وتفعيل دور القطاع الخاص فى هذا اﻹطار وجذب الاستثمارت العربية والأجنبية للمشاركة فى التطوير.
وألزم القانون الشركات بعدد من الإجراءت فى مراحل التطوير المختلفة بما فى ذلك شروط الإعلان عن المشروع ونصوص العقد ومواعد التسليم والموصفات وفرض عقوابات فى حال عدم الالتزام بهذه النصوص.
قال المهندس طارق شكرى رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، إن القانون يتطلب كثيراً من المناقشات المجتمعية بمشاركة واسعة من المطورين ودراسة للآثار السلبية والإيجابية للقانون والذى سيكون له أثر كبير على اﻻستثمار فى حال إقراره.
أوضح شكرى، أن القانون وضع مجموعة شروط من بينها الالتزام بمواصفات الوحدات عند تسليمها وهو بند مطاط يصعب تحقيقه ويضم كثيراً من التفاصيل ويفتح مجالاً لكثير من المشكلات بين المطورين وعملائها.
وألزمت المادة 7 من مشروع القانون الشركات بتسليم المشترين وحداتهم المحجوزة، فى التاريخ المحدد فى العقد وبالمواصفات الفنية المعتمدة وبدء الأعمال وإنهائها فى الموعد المحدد فى العقد والمتابعة والإشراف على تنفيذ المقاول من الباطن لأعمال التى تسند إليه وفقاً للمواصفات الفنية المعتمدة.
وتشدد المادة 8 من مشروع القانون على ضرورة عدم الإخلال بحقوق الغير لدى المطور العقارى ولاتحاد المطورين إلغاء الترخيص فى حالات، فقد المطور أحد الشروط اللازمة لمنح الترخيص وإذا لم يبدأ فى تنفيذ المشروع خلال 6 أشهر من تاريخ حصوله على الموافقة بالبيع على الخريطة دون عذر مقبول، وفى حالة عرض وحدات للبيع على الخريطة بالغش أو التدليس التى تم التعاقد على أساسها واتخاذ الإجراءات اللازمة لتسجيلها باسمائهم وفقاً لأحكام الباب الخامس من هذا القانون.
أوضح شكرى، أن من المواد التى تحفظ عليها المطورين التسجيل المبدئى للوحدة عند بيعها حتى لو لم يسدد العميل قيمتها بالكامل وان هذا يفتح مجالاً لكثير من المشكلات كما انه يتيح جميع معلومات الشركات وعملائها بما فى ذلك الأسعار وأنظمة السداد وحجم المبيعات وغيرها لموظفى الأجهزة وأن مثل هذه البيانات تمثل سرية للشركات وتؤثر على المنافسة بينها مع إمكانية تسريبها.
وتضمنت المادة 14 إنشاء سجل عقارى مبدئى، تقيد به جميع البيانات للوحدات العقارية المفرزة على الخريطة وجميع التصرفات والحقوق العينية التى ترد عليها، والتى شأنها إنشاء ملكية أو أى حق عينى آخر أو نقله أو تغييره أو زواله، ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن ويصدر بتنظيم السجل وتحديد بياناته وإجراءاته ورسوم القيد فيه قرار من وزير العدل.
تعتبر مساحة الوحدة العقارية المسجلة فى السجل العقارى المبدئى هى المساحة المتعاقد عليها وفقاً للمادة 16 فإذا تبين عند تسليم الوحدة إلى مالكها أن مساحتها الفعلية أقل من المتعاقد عليها، يُخفض ثمن الوحدة بما يتناسب مع مساحتها الفعلية على أساس المتر المقيد فى السجل المبدئى وفى جميع الأحوال يجوز لمن أصابه ضرر سواء فى حالة زيادة أو نقص مساحة الوحدة العقارية المطالبة بالتعويض وفقاً لأحكام القانون المدنى.
قال شكرى، إن هدف الغرفة منذ بداية طرح مشروع القانون إنشاء اتحاد للمطورين ينظم عمل الشركات ويضنفها وفقاً لقدرتها ويتح لها جمع اﻻشتراكات ومراعاة مصالح أعضائه وذلك فى فصل واحد أضيف له 6 فصول أخرى من خلال لجنه الإسكان وتضمنت عدة مواد تضيف كثيراً من الأعباء والالتزامات على المطورين وعقوبات فى حال عدم تنفيذها.
أوضح أن الغرفة شاركت مع لجنة الإسكان فى مناقشات مشروع القانون خلال دور اﻻنعقاد الثانى ولديها تحفظات على عدد من البنود وانها ستشارك فى المناقشات فى حال طرحة مرة أخرى.
قال إنه يفضل العودة إلى مشروع القانون المقدم من الغرفة لإنشاء اتحاد المطورين فقط وأن هناك قوانين أخرى تنظم العلاقة بين الشركات والعملاء تضمن حقوقهم.
طالب المهندس حسام مصطفى نائب رئيس مجلس إدارة الشركة المصرية الهندسية للاستثمار العقارى بعرض القانون على المطورين لمناقشة، خاصة انه ينظم أهم القطاعات اﻻقتصادية وأكثرها جاذبية للاستثمارت وان الصيغة الحالية تطلب كثيراً من التعديلات للتوافق مع مناخ اﻻستثمار.
شدد على أهمية إنشاء اتحاد المطورين وهو الهدف الرئيسى من تقدم الغرفة بمشروع القانون ﻻنه ينظم عمل الشركات وعلاقاتها بالعملاء وإن إضافة التزامات جديدة يخلق كثيراً من المشكلات يصعب على الشركات تحملها فى الوقت الحالى فى ظل تعاملها مع الآثار الناجمة عن تحرير سعر صرف الجنيه، واشترط مشروع القانون تضمن العقد، المخطط العام للمشروع والترخيص الصادر بإنشاء
الوحدة والمعتمد من وزارة الإسكان، ووصف الوحدة تفصيلياً والرسم الهندسى والمواصفات التفصيلية للتشطيب الداخلى والخارجى، موعد تسليم ومراحل المشروع بشكل عام، والمرافق والبنية الأساسية التى سوف يتم تسليم المشروع بها.
كما ألزم القانون المطور بالتعاقد مع شركة إدارة العقارات التى سوف تقوم بإدارتها المشروع بالنيابة عن مالكيه فور تسليم الوحدات على أن يكون التعاقد مع شركة مسجلة لدى وزارة الإسكان ويحق للمشترى فى التعجيل بالوفاء بالتزاماته المالية وما يترتب على ذلك من أثر على سعر الوحدة، والغراما التى يتم توقيعها على الشركة فى حالة مخالفة شروط العقد.
قال الدكتور محمد عبد الغنى عضو لجنه اﻻسكان بمجلس النوان، إن اللجنة ناقشت 35% من مواد قانون التطوير العقارى فى دور اﻻنعقاد الثانى وانه من الممكن إدراجه ضمن خطة اللجنة لدور الانعقاد الحالى وان المناقشات تمت بحضور ممثلين عن المطورين العقاريين ووزارة الإسكان.
أوضح أن القانون بدء بمشروع مقدم من غرفة التطوير العقارى لإنشاء اتحاد المطورين، إﻻ أن اعضاء لجنة اﻻسكان أضافوا إليه مواد جديدة ليكون قانون شامل ينظم المهنة بما يلبى متطلبات المطورين العقاريين وأيضاً يضمن حقوق العملاء ويحدد الدور الحكومى تجاة المطورين.
وقال إن حماسة المطورن ﻻقرار القانون تراجعت بعد اضافة تعديلات تضمنت عدداً من الالتزامات على الشركات، خاصة فيما يتعلق بالبيع على البلان والتى تمثل ثمة أساسية فى نظام السوق إلى جانب اﻻلتزام بالمواصفات ومواعيد الستليم ما يضع على الشركات التزامات لم تكن مفعلة فى السابق.
وقال إن القانون حدد مجموعة من الالتزامات على وزارة الإسكان فيما يتعلق بالترفيق والتراخيص وغيرها.
وحظر القانون تخصيص الأراضى المطروحة للاستثمار العقارى من الدولة أو أى من الجهات التابعة لها للمطورين العقاريين المرخص لهم بمزاولة النشاط فى مصر إلا بعد حصوله هذه الأراضى على جميع الموافقات والتراخيص وفقاً للغرض الذى يتم تخصيص الأراضى من آجلة بما فى ذلك موافقة وزارة الدفاع والمجلس الأعلى للآثار، وجهاز حماية البيئة، والهيئة العامة للتخطيط العمرانى والمحافظة التى تقع الأرض فى نطاق اختصاصها.
ويجب أن تتضمن مستندات طرح الأراضى للاستثمار العقارى الموافقة المذكورة والشروط المرتبظة بها بما فى ذلك الارتفاعات ونسب البناء المسومح بها وغيرها من مواصفات المشروع.
ويجب أن يتضمن قرار تخصيص الأراضى المطروحة للاستثمار العقارى بياناً تفصيلياً بالمرافق وناصر البنية الأساسية التى تلزم الدولة أو أى من أجهزتها بتوفيرها للمشروع العقارى والجدول الزمنى لإنهاء التنفيذ، ولا يجوز إلغاء تخصيص الأراضى وسحبها من شركة الطوير العقارى إذا كان التأخير فى تنفيذ المشروع لا رجعة لعدم وفاء الدولة أو أى من أجهزتها بالتزاماتها فى توفير المرافق وعناصر البنية الأساسية المتفق عليها.