دراسة تحذر من حدوث مشكلة بسوق العقارات.. وتكرار أزمة الصين
شكرى: ما يشهده السوق مجرد تباطؤ تكرر مرات خلال 30 عاماً
عرض المركز المصرى للدراسات الاقتصادية دراسة حذرت من حدوث مشكلة فى السوق العقارى، نتيجة تغير الزيادة الضخمة فى المعروض من الوحدات وتراجع القدرة الشرائية وتباطؤ البيع فى السوق الثانوى، حيث تقتصر عمليات البيع على السوق الأولية، بالإضافة إلى عدم استعلام الشركة أو المطور العقارى عن قدرة المشترى على السداد.
وعقد المركز اليوم الثلاثاء ندوة بعنوان: “هل تدخل مصر فى فقاعة عقارية تهدد الاقتصاد”؟، ناقش خلالها وضع السوق العقارى، وهل يوجد ما يدعو إلى القلق بهذا القطاع؟، وذلك بحضور مجموعة كبيرة من المعنيين سواء مطورين عقاريين أو القطاعين البنكى، والحكومى.
وأوضحت الدراسة مفهوم الفقاعة، أن ارتفاع أسعار العقارات بأكبر من قيمتها الحقيقية فى السوق بشكل مستمر، وتعثر المتعاملين يؤدى إلى انكماش حاد وصولاً لمرحلة السقوط أو الانهيار، وهو ما يؤثر سلباً على القطاع والاقتصاد ككل، ولكن ما يحمى مصر حتى الآن من الانفجار الذى شهدته تجارب دولية مثل أمريكا واليابان وأسبانيا، أن النظام المالي فى مصر يعتمد على النقد وليس على الائتمان، ولا يوجد سوق للأسهم العقارية، ولكن الأزمة التى حدثت فى الصين كانت فى وضع شبيه بالسوق المصرى، وهو ما حذرت الدراسة من تكراره.
وقالت الدكتورة عبلة عبداللطيف، المدير التن فى ذى ومدير البحوث بالمركز، خلال الندوة، إن مظاهر الأزمة تتمثل فى محاولات المطورين العقاريين تسهيل إجراءات البيع بشكل مبالغ فى ه، فى ظل حرص واضح من البنوك على التعامل مع إقراض القطاع العقارى، واتجهت الشركات لتقليل حجم ومساحات الوحدات السكنية لتسهيل عمليات البيع.
وحذرت الدراسة من دخول القطاع العقارى فى مصر فى أزمة مشابهة لما حدث فى الصين، اعتباراً من عام 2008 عندما تصورت الحكومة الصينية أن أفضل الطرق لزيادة الطلب المحلى وخلق الوظائف هو إعادة إحياء سوق الإسكان الحضرى وضخت الدولة 4 تريليونات يوان بعد الأزمة، مما زاد من المعروض النقدى فى السوق الصينى وارتفعت أسعار العقارات بصورة كبيرة، ونتيجة ضعف جاذبية الصادرات، توجه المستثمرون بعيداً عن الصناعة، ونظراً لزيادة الطلب اعتقد العاملون فى الاقتصاد أن كل ما يبنى فى القطاع العقارى سيتم بيعه.
ونتيجة لهذه التوجهات ارتفعت الأسعار بشكل كبير نتيجة للزيادة غير المنطقية فى بناء المنازل، والتى تخطت معدل الزيادة فى الطلب سواء بالنسبة للعقارات السكنية أو الإدارية، وهو ما خلق ما يسمى بـ”مدن الأشباح”، حيث لا تزيد نسبة الإشغال على 2% فقط فى أكبر مركز تجاري فى العالم وهو New South China Mall، وتحتاج مدينة “تيانجن” الصينية إلى 25 عاماً من التنمية حتى يتم استخدام الأماكن الشاغرة فى ها.
وانتقدت الدراسة دخول الحكومة كلاعب رئيسى فى القطاع، مع اتجاه الدولة لعمل وبيع وحدات جاهزة، وأن تجربة الدولة فى المدن الجديدة سابقة غير مشجعة، حيث مازالت نسب الإشغال فى هذه المدن أقل من المستهدف.
وأوضحت الدراسة، أن نحو 25% من العقارات المبنية فى مصر شاغرة، وأرجعت بداية مشكلة القطاع العقارى فى مصر إلى عام 2004 عندما أدى مزاد طرحته هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة إلى ارتفاع كبير فى أسعار الأراضى، كما تضخمت أسعار الأراضى التي طرحتها الهيئة فى القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر بمزاد عام 2007 بنحو 130%.
وأشارت الدراسة إلى أن الضريبة العقارية سيكون لها تأثير إيجابى على المدى الطويل فى الحد من وجود عقارات مغلقة بهدف التربح، ولكن لها فى المدى القصير أثراً سلبياً، حيث سيزداد المعروض من الوحدات للبيع فى السوق الثانوى المتعثر أصلاً.
وتخوفت الدراسة من ارتفاع نسبة مساهمة القطاع العقارى فى الناتج المحلى الإجمالى إلى 16.2%، وهي نسبة اعتبرتها الدراسة كبيرة، مشيرة إلى أن معدل نمو قطاعى التشييد والبناء والأنشطة العقارية ارتفع بنسب بلغت 225%، و952% على التوالى خلال الفترة من العام المالى 2010-2011، وحتى 2016-2017، موضحة أن الاعتماد على القطاع العقارى فى نمو النشاط الاقتصادى فى مصر أمر يدعو للقلق إذا ما حدثت أزمة فى هذا القطاع، لأنه يؤثر بالسلب على كل الأنشطة المتعلقة به.
لكن هشام شكرى، رئيس مجلس إدارة مجموعة رؤية القابضة للاستثمار العقارى، لا يرى أن السوق يتعرض لفقاعة أو بالونة عقارية، ولكن ما يحدث هو مجرد حالة تباطؤ تكررت عدة مرات خلال الـ 30 عاماً الماضية، وفى كل مرة يعود السوق بعدها للانتعاش من جديد ويصحح نفسه، وأن الأسعار لم تنخفض مع تغير الظروف الاقتصادى التى واجهتها مصر حتى بعد الثورة.
وعقبت الدكتورة عبلة عبداللطيف على حديثه قائلة إن صحة القطاع العقارى لا تتمثل فى عدم انخفاض أسعاره بالرغم من الأزمات، ولكن فى قدرته على تحقيق المستهدف بتلبية احتياجات المواطنين من السكن بأسعار مناسبة، فالهدف ليس ربحية الشركات ولكن تنمية المجتمع ككل.
وأكد شكرى، أن القطاع سيصحح نفسه بنفسه، وهناك احتياج حقيقى لبناء المزيد من الوحدات الإدارية والتجارية والصحية فى ظل توجه العديد من صناديق الاستثمار لضخ أموال فى هذا القطاع بمصر، موضحاً أن منطقة الشرق الأوسط تحتاج إضافة 470 ألف سرير للقطاع الصحى خلال 5 سنوات، منها 410 آلاف فى القاهرة وحدها، وسيدفع هذا الاحتياج الشركات العقارية إلى تعديل وجهتها.
واعتبر شكرى التوجه نحو تصدير العقار أحد حلول مشكلة التباطؤ الذى يعاني منه القطاع، حيث يصل حجم هذا السوق فى العالم 300 مليار دولار سنوياً، نصيب مصر منها حتى الآن هو صفر، وهو ما يحتاج تشجيعاً ومشاركة من الدولة، مطالباً بخفض أسعار الأراضى لأنها تمثل حالياً 40 – 50% من مكونات العقار.
وحذرت مى عبدالحميد، رئيس مجلس إدارة صندوق التمويل العقارى، من خطورة عدم تأكد الشركات من قدرة العميل على السداد، مؤيدة توجه الشركات نحو بناء وحدات أقل مساحة لتشجيع السوق، لافتة إلى عدم وجود بيانات واضحة عن حجم الطلب الحقيقى على العقارات فى مصر.
وأشارت إلى أن وزارة الإسكان بدأت من 5 سنوات فى تنفيذ برنامج للإسكان الاجتماعى، حيث يتم عرض الوحدات وبنائها بناءً على الطلب، ولكن يُشترط السكن بشكل دائم خلال فترة 7 سنوات لضمان تحقيق نسب الإشغال المستهدفة.
وقالت مى إن حجم التمويل العقارى وصل 17 مليار جنيه، حصل عليها 200 ألف عميل بالصندوق، ولكن توجد تحديات حالية تتعلق بارتفاع أسعار الفائدة، ولكن من المأمول أن تنخفض خلال الفترة المقبلة مع تراجع معدلات التضخم، مطالبة بضرورة تحمل وزارة المالية أو جهة أخرى جزء من دعم فائدة التمويل العقارى.
وأضافت عبدالحميد، أن هناك حاجة لصدور قانون لتنظيم نشاط التطوير العقارى، حيث تمت مناقشة هذا القانون مع مجلس النواب العام الماضى ولكنه تأجل، بالإضافة لضرورة حل مشكلة السجل العينى.
وأعلنت رئيس صندوق التمويل العقارى عن دراسة تفصيلية، يسعى الصندوق لإجرائها بالتعاون مع كل من الجهاز المركزى للتعبئة العامة والإحصاء والبنك الدولى، للطلب الحقيقى على العقارات فى مصر، متوقعة ظهور نتيجتها خلال عام.
وأكد محمد البارونى، رئيس قطاع الائتمان بالبنك التجارى الدولى CIB، أن القطاع العقارى مهم بالنسبة للبنوك وتوجد ضوابط واضحة للتعامل معه أقرها البنك المركزي منذ عام 2007، ويقوم القطاع البنكى بدوره فى التمويل والرقابة على المطورين فى نفس الوقت لضمان نجاح المشروع وحقوق المشترين.
واستبعد الباروني تعرض القطاع لأزمات نتيجة انخفاض مستويات الاقتراض وتدنى معدلات عدم السداد فى ظل ارتفاع أسعار الفائدة، مؤكدا على أهمية دراسة القطاع لتحليل العرض والطلب الحقيقى منعاً لحدوث مشكلات مستقبلية.
وقال أشرف دويدار، العضو المنتدب لشركة أرضك للتنمية والاستثمار العقارى، إن عدم الاتفاق حول قانون المطور العقارى فى المناقشات السابقة يرجع لاختلاف وجهات النظر بين الأطراف المختلفة، فى وجود فقاعة فى القطاع ككل، ولكن قد توجد الفقاعة فى قطاع بعينه، إلا أنه لا توجد بيانات واضحة يمكن من خلالها قياس حجم المشكلة، وانتقد دخول الدولة كمطور عقارى.
وتابع دويدار، أن هدف الدولة من الاستثمار العقارى غير واضح، كما أن أدوار العاملين بالمنظومة غير واضح أو محدد وهذا هو السبب الرئيسى للأزمة، مدللاً على قوله بوجود محاولات سابقة للاتفاق على تنظيم الصناديق العقارية باءت جميعها بالفشل لأن كل طرف من الأطراف ينظر لمصلحته الخاصة، داعياً لتوفير المعلومات عن القطاع العقارى ووضع إطار تشريعى لعمل المطورين.
وحضر الندوة المهندس حسين صبور الرئيس الشر فى لجمعية رجال الأعمال المصريين والمطور العقارى البارز، وقال إنه بالرغم من الأسعار المبالغ فيها للعقارات، إلا أن المطورين لا يحققون هوامش ربح غير تقليدية لأن سعر الأرض يمثل أكثر من 40% من إجمالي التكلفة، بخلاف ارتفاع أسعار مواد البناء نتيجة تعويم الجنيه.
وقال صبور، إن من سيتعرض للتعثر هم المطورون غير الجادين، ولكنه يتفق مع كل ما قيل بأن التغير الديناميكى فى السوق يحتاج لمراجعة سياسات الدولة والمستهدفات من القطاع العقارى ومساهمته فى التنمية.
وانتهت الدراسة إلى توصيات محددة أولها تعاون المركز مع جهود صندوق التمويل العقارى فى الدراسة الخاصة بتقدير حجم الطلب ونوعه لتوجيه سياسات الإسكان المستقبلية نحو تلبية هذا الطلب،
كما أوصت بأهمية حل مشكلة إدارة منظومة أراضى الدولة والاستعانة بالدراسة التفصيلية التى قام بها المركز فى هذ الشأن.
كما دعت إلى إنشاء مجلس تنسيقى أو لجنة تضم العاملين فى القطاع العقارى سواء كان سكنى أو صناعى أو إدارى، مع أجهزة الدولة وقطاع البنوك لتقسيم الأدوار بشكل واضح، ودراسة مقترح إنشاء صندوق لخفض الفائدة على التمويل العقاري يساهم فيه المطورون، وقيام الدولة بدورها فى وضع الحوافز التي توجه جميع العاملين فى القطاع لما يحتاجه المجتمع فى هذه المرحلة.
وأكدت أهمية فتح ملف قانون المطورين العقاريين بمجلس النواب مرة أخرى لتنظيم أعمال القطاع بما فيه دور جمعيات الإسكان المرتبطة بالنقابات وغيرها، وضرورة استكمال وتفعيل منظومة السجل العينى وتحديثها تكنولوجيا باستخدام تقنية “البلوكتشين”، باعتباره ضرورة لتصدير العقار وللقطاع بشكل عام.
وانتهت الجلسة إلى أن السوق العقارى المصرى لا تشهد فقاعة حالياً ولكن توجد حاجة ملحة لمراجعة التطورات فى ديناميكية القطاع حتى لا ندخل فى واحدة تؤثر على الاقتصاد ككل، كما أنه يجب تقليل الفجوة بين الأغنياء والفقراء، والتى تزيد بأسلوب دعاية المطورين الكبار، وتعطى انطباعاً غير واقعى عن السوق العقارى فى مصر، والتركيز على التوسع فى الإسكان الاجتماعى ليس فقط من قبل الحكومة، ولكن من خلال القطاع الخاص أيضاً بتقديم الحوافز المناسبة وهو دور الدولة التنظيمى المطلوب.
