صبور: «المجتمعات العمرانية» تعلم أنها مهما رفعت سعر الأرض لوجود مستثمر جاهز للشراء
شكرى: الطروحات الجديدة غير مناسبة حالياً ويجب تحقيق نجاحات فى المشروعات الحالية أولاً
الكفراوى: السوق يتعافى من آثار التعويم وأى زيادة فى الأسعار عودة لنقطة الصفر
محاور متعددة مرتبطة ببعضها بشكل وثيق تؤثر على السوق العقارى ككل، البداية من طرح هيئة المجتمعات العمرانية أراضى للمشروعات الجديدة وصولاً إلى قدرات شركات التطوير العقارى للصمود أمام تلك الطروحات وقابلية السوق لاستيعابها وأخيراً الحديث عن حالة التشبع التى ربما يعانى منها بعض الفئات المحدودة داخل السوق العقارى.
ويرى المطورون العقاريون أن السوق لديه القدرة على استيعاب المشروعات الجديدة بجانب ما تم تنفيذه من مشروعات فى السنوات السابقة، لكن هذا الاستيعاب يتوقف فى بعض الأحيان على نظام متوازن للطرح ودخول مشروعات جديدة، حتى تحقق الشركات نجاحات ملموسة فى مشروعاتها السابقة وتنمية مشروعات جديدة.
قال المهندس حسين صبور، رئيس مجلس إدارة شركة الأهلى للتنمية العقارية، إن هيئة المجتمعات العمرانية محتكرة الأراضى فى مصر، وهو ما يضطر المستثمرين والمطورين بالخضوع لشراء الأراضى مهما كان سعرها.
أضاف «مهما رفعت الهيئة من أسعار الأراضى فهى تعلم جيداً أن المطورين سيدخلون المزايدات رغم الارتفاعات الكبيرة فى الأسعار».
أوضح صبور أن السوق لديه قابلية لاستيعاب أى عدد من المشروعات وطروحات الأراضى ولا توجد حالة تشبع كما يتصور البعض، فهناك من يريد شراء وحدات بغرض السكن أو الاستثمار العقارى عن طريق إعادة البيع.
أشار إلى أن السوق يحتاج سنوياً إلى 500 ألف وحدة سكنية والناتج النهائى للشركات والمشروعات لا يصل إلى ذلك الرقم.
واعتبر أن المشكلة الأساسية تكمن فى تسعير الوحدات، فهيئة المجتمعات العمرانية عندما ترفع ثمن الأراضى بالتالى سيؤثر ذلك على ثمن الوحدة، ويكون المتضرر الوحيد هنا هو المستهلك.
ويرى صبور أن التخوف الحقيقى ليس من ارتفاع الأسعار وحده، لكن من الشركات الحديثة وغير المحترفين، الذين ربما يواجهون تعثراً عند زيادة الأسعار أو حدوث حالة تباطؤ أو ركود مؤقت فى عملية البيع والشراء، لكن الشركات الكبيرة المحترفة فلن تتأثر وتستطيع أن تجد حلولا للتغلب على أى مشكلة تطرأ أو رفع أسعار الأراضى.
وقال طارق شكرى، رئيس مجلس إدارة مجموعة عربية للاستثمار العقارى، إن الوقت غير مناسب تماماً لطرح أراض جديدة من قبل هيئة المجتمعات العمرانية، فلابد أن تتأنى الهيئة قبل طرح أى مساحات جديدة حتى يستطيع السوق امتصاص الطروحات والمشروعات السابقة وتحديداً التى تمت خلال 2018.
أضاف «يجب إتاحة فرصة للشركات حتى تتمكن من بيع مشروعاتها السابقة وتحقق نسب مبيعات تضمن لها أرباحاً تمكنها من دخول مشروعات جديدة وشراء أراضى فى الطروحات القادمة».
أشار إلى وجود مشكلتين فى السوق العقارى حالياً الأولى هى تزاحم المطورين العقاريين ووجود شركات جديدة فى السوق ليس لديها تاريخ ولم تصل للقسط الكافى من مصداقيتها أمام العملاء وبالتالى هذه الشركات تواجه سريعاً مأزق التعثر وأزمات أخرى خاصة بالمشروعات من مواعيد التسليم ومطابقة الوحدات للمعايير المتفق عليها فى نصوص العقود.
أوضح أن المشكلة الثانية هى أن هيئة المجتمعات العمرانية تكثف بشكل كبير من طرح أراض فى المزايدات العلنية لإقامة مشروعات جديدة، هو ما يحدث أزمات للمطورين الذين لن يستطيعوا تحقيق المبيعات المستهدفة من كل مشروع وبالتالى مبيعات الشركات ستقل وتتعثر ملاءتها المالية ولن تستطيع دخول المزايدات الجديدة وهو ما يحدث نوعا من العزوف عن المشاركة وسيكون ذلك مشكلة بالنسبة للهيئة.
وقال شكرى «الهيئة مطالبة بأن تحدث توازناً فى طرح الأراضى حتى لا يحدث تزاحم فى المشروعات وتعثر للشركات وهو ما سيؤثر على السوق ككل».
وعن وجود حالة من التشبع ربما تظهر بوادرها على السوق العقارى، أوضح شكرى أن الحديث عن التشبع غير دقيق، والمشكلة عبارة عن طرح كثيف للأراضى فى وقت قليل أدى لوجود مشروعات كثيرة، بجانب أن القدرات المالية للعملاء غير مناسبة فى بعض الأوقات وهو ما يوحى بوجود تشبع فى السوق، لكن الحقيقة أن نتائج المبيعات فى 2018 لكل الشركات جيدة جداً.
أضاف أن الطروحات الجديدة وزيادة أسعار الأراضى سيحدثان أزمة كبيرة فى السوق خاصة وأن أى زيادة فى سعر الأراض تقابلها زيادة مضاعفة بأسعار التكلفة، وسيحدث تزاحم فى قطاع المقاولات والشركات لديها خطط إنشائية كبيرة وهذه الخطط تكون أكبر من قدرات المقاولين وعدد العمال وهو ما سيؤثر على التكلفة التى تعود فى النهاية بزيادة فى سعر الوحدة ويكون العميل هو المتضرر.
ويرى شكرى أن البدائل التى تلجأ إليها الشركات لزيادة نسبة المبيعات وتتضمن اعتماد أنظمة سداد على 8 سنوات أو أكثر سيظهر أثرها بعد 3 أو 4 سنوات عندما لا تتمكن الشركات من سد الفجوة بين المبالغ التى تنفذ بها المشروعات والمتحصلات التى يسددها العملاء عن تلك المشروعات فى سنوات عديدة تؤثر على القدرات المالية للشركات، وقد لا تصمد بعض الشركات أمام نظام السداد الممتد.
وقال وليد الكفراوى، رئيس شركة الأفق للتنمية العقارية، إن السوق لا يعانى من حالة تشبع فى الوحدات المطروحة لكن المشكلة أن العملاء غير قادرين على الشراء فى ظل الأسعار التى تباع بها الوحدات خاصة مع الزيادة المستمرة كل فترة سواء بسبب رفع سعر الأراضى من قبل هيئة المجتمعات العمرانية أو تداعيات ما بعد تحرير سعر الصرف.
أضاف «بعد تعويم الجنيه حدثت أزمة فى المبيعات وتوقفت لفترة حتى تم استيعاب التغيرات وبدأ العملاء فى تفهم طبيعة السوق وعاد تحسن المبيعات لكن يوجد شركات جديدة فى السوق تواجه مشكلة بسبب ضعف المبيعات وربما تواجه تعثرات خلال الفترة المقبلة».
أوضح الكفراوى أن هيئة المجتمعات العمرانية فى حالة زيادة أسعار الأراضى بالطروحات الجديدة ستواجه مشكلة عزوف المستثمرين عن الدخول فى تلك المزايدات وبالتالى سيؤثر ذلك على المشروعات المستقبلية وعدد الوحدات المنتجة.
أشار إلى أن الشركات قد تلجأ للتوقف عن تنمية مشروعات جديدة حتى لا تواجه أزمات تعثر بسبب الزيادة الكبيرة التى ستنعكس على أسعار الوحدات، وبالتالى ستحدث أزمة تباطؤ أو ركود فى المبيعات ويعود السوق إلى نقطة الصفر من جديد بعد محاولاته للخروج من الأزمة التى طالته بعد «التعويم».
وقال ممدوح بدرالدين، رئيس مجلس إدارة شركة بدر الدين للتنمية العقارية، إن قطاع العقارات لو أصبح غير قابل لطروحات أراضى جديدة ومشروعات سكنية أخرى سيظهر ذلك بوضوح وعلى الفور.
أضاف «لكن عند طرح قطع أراضى جديدة وحتى مع زيادة الأسعار من قبل هيئة المجتمعات العمرانية سيكون هناك مطورين عقاريين على استعداد لدخول المزايدات طالما امتلك ملاءة مالية مناسبة».
وأوضح بدرالدين أن عدد كبير من المطورين تم استنزاف قدراتهم المالية بشكل كبير فى الفترة الماضية، وفى الغالب لن يكون هناك سيولة كافية لديهم للدخول فى مشروعات جديدة خاصة مع الارتفاع المتزايد فى أسعار الأراضى.
أشار إلى أن هيئة المجتمعات العمرانية تشترط أن يدفع المطور %25 مقدم تعاقد من ثمن الأرض قبل البدء فى أى خطوات لبناء الوحدات بجانب الأقساط السنوية وبالتالى فالقدرات المالية للشركات تضعف قبل البدء فى تنفيذ المشروع، وقبل حساب التكلفة وهو ما يؤدى لحالات تعثر للشركات.
وقال إن السوق العقارى يمكن أن يتجنب مرحلة التشبع لأن عدد العملاء فى تزايد ومن يريد شراء وحدة سكنية سواء للاستثمار أو السكن سيتمهل قليلا لتوفير مبالغ مالية تمكنه من حجز الوحدة ويستطيع السداد على دفعات حسب نظام السداد المناسب له، فحركة البيع والشراء وبناء الوحدات والمشروعات مستمرة ولن تتوقف.
وقال محمد البستانى، رئيس مجلس إدارة شركة البستانى للتطوير العقارى، إن السوق لن يتقبل طرح أراض جديدة من قبل هيئة المجتمعات العمرانية فى الوقت الحالى.
أضاف أن الطروحات السابقة فى مختلف المناطق بها زخم كبير ومازالت الأراضى موجودة والمشروعات عليها لم تحقق المستهدف من الخطط التى وضعتها الشركات لتحقيق أرباح.
أشار البستانى إلى وجود أراض يحاول مشتروها إعادة بيعها مرة أخرى واسترجاع المقدمات التى تم دفعها نظراً لوجود مشروعات كثيرة فى السوق لذا فإن الحديث عن طروحات جديدة فى الوقت الحالى لن يكون مناسباً.
أوضح أن هيئة المجتمعات العمرانية مطالبة بتعديل نظام الطرح وإيجاد بدائل بحيث يتم طرح قطع أراض بمساحات أصغر، فتكون التكلفة أقل ومساعدة الشركات فى التوجه نحو الإسكان المتوسط، بحيث تتناسب التكلفة الكاملة للوحدة مع القدرات المالية للعملاء.
قال البستانى إن الإسكان الفاخر يعانى من تشبع شديد ولكن يوجد نقص فى الإسكان الاجتماعى والمتوسط، وحالة التشبع فى تلك الفئة كانت نتيجة وجود تنافس شديد بين الشركات، الذى كان لصالح العميل لكنه أضر بالشركات نفسها.
أضاف أن التنافس بين الشركات أدى لظهور أنظمة سداد ميسرة بشكل كبير فتوجد شركات تتيح السداد على 10 سنوات، ومقدمات الحجز تم تخفيضها بشكل كبير وبعض الشركات ألغت مقدمات الحجز كاملة، لكن هذه الطرق فى النهاية أضرت بشركات التطوير التى عانت من تعثرات مالية، جعلتها غير قادرة على استكمال مراحل البناء وبالتالى خالفت مواعيد التسليم المحددة، ما يؤثر على سمعة الشركات وإمكانية دخولها فى مشروعات جديدة.
أوضح أن الحل لتلافى الآثار المترتبة على زيادة الطروحات والمشروعات الكثيرة هو التوازن فى الطرح حيث يتم استيعاب المشروعات القائمة بالفعل وتحقيق مبيعات تحدث انتعاش للشركات والسوق.
