شركات الاستثمار العقارى تطالب بـ«المطور الخاص»

طلب متعاملون بقطاع التطوير والاستثمار العقارى، من الدولة منح الفرصة للقطاع الخاص لتأسيس كيانات جديدة تقوم بمهام «المطور العام» للعمل بجانب القطاع الحكومى ممثلاً فى شركة «سيتى إيدج» الذراع الاستثمارية لهيئة المجتمعات العمرانية ووزارة اﻹسكان دون الدخول فى منافسة مع شركات التطوير العقارى.

فيما يرى آخرون أن إسناد مهام التطوير العقارى لمساحات كبيرة للقطاع الخاص قد يضر بالسوق ويرفع أسعار اﻷراضى ويخلق مراكز قوى، كما يحرم الدولة من تعظيم مواردها.

وقال آسر حمدى رئيس مجلس إدارة شركة الشرقيون للتنمية العقارية، إن «المطور العام» مبدأ جيد ﻷنه يجعل شركات التطوير العقارى تتعامل مع جهة واحدة تتولى وضع المخطط العام للمدينة وتنفيذ أعمال الترفيق والخدمات، كما تضع اشتراطات وضوابط تضمن توزيع مناسب للأنشطة المختلفة السكنية والتجارية.

أضاف أن المطور العام يضع مخططا للمدينة يضمن تلبية احتياجات المواطنين، والتنوع بين المنتجات المطروحة، ويمنع تضارب وتنافس الشركات مع بعضها على منتج واحدة داخل نفس المشروع.

أوضح حمدى أن تحول شركة «سيتى إيدج» لمطور عام يعزز من منافسة الدولة لشركات القطاع الخاص، ﻷنها ستقوم بمهام المطور العام بجانب كونها مطور عقارى منافس للقطاع الخاص.

أشار إلى أن استحواذ الشركة على اﻷراضى قبل طرحها للمطورين سيجعلها تسعى لتخصيص أفضل المواقع وتسهيل الاشتراطات بجانب المنافسة فى اﻷسعار.

وقال حمدى إن دخول «سيتى إيدج» للعمل كمطور عام يستوجب خروجها كلاعب بسوق التطوير العقارى ومنافس للشركات.

أضاف أن تجربة «سيتى إيدج» بالعملين الجديدة، كانت كمطور عام ولم تكن مطورا عقاريا، ودخول شركات القطاع الخاص لمنافسة الشركة يعرضها للخسارة، خاصة بعد ارتفاع سعر بيع المتر المربع إلى 50 ألف جنيه.

أوضح حمدى أن فكرة المطور العام الخاص مطبقة بالفعل فى المشروعات السياحية، والشرقيون للتنمية لديها تجربة فى الساحل الشمالى.

أشار إلى أن شركة المستقبل للتنمية العمرانية تعتبر أول مطور عام فى مصر للمشروعات السكنية، ومثال نموذجى لمفهوم المطور العام، ﻷنها حصلت على اﻷرض ووضعت مخططا عاما لمدينة «المستقبل» ونفذت أعمال المرافق والخدمات، ثم طرحتها على شركات التطوير العقارى، بدون تطوير أى مشروعات خاصة بها داخل المدينة، فأصبحت جهة محايدة ولم تكن منافسة للمطورين.

وقال حمدى إن نموذج المطور العام يحتاج لمواصفات خاصة والسوق المحلى يضم 5 شركات فقط تصلح للقيام بهذه المهمة من بينها «أوراسكوم» و«طلعت مصطفى» و«ماونتن فيو».

أضاف أن التكاليف اﻷولية للمشروع تتطلب ملاءة مالية كبيرة، تتحملها الشركة لشراء اﻷرض ووضع الدراسات والمخططات الاستراتيجية بناء على دراسات تسويقية، بجانب تنفيذ المرافق والخدمات وطرحها بالتقسيط على المستثمرين على فترات سداد بين 4 و 6 سنوات.

أوضح حمدى أن مدن الصعيد والقناة تحتاج إلى مطور عام لخلق طلب وتوفير خدمات للمواطنين وزيادة الرقعة العمرانية.

وقال بشير مصطفى رئيس مجلس إدارة شركة «فرست جروب للتطوير العقارى» إن توجه الدولة لتحويل شركة «سيتى إيدج» إلى مطور عام، للحصول على اﻷراضى وترفيقها وطرحها على المطورين قد يواجه الفشل، نظراً لتوسع الدولة فى منافسة القطاع الخاص.

أضاف «لا يمكن نجاح تجربة تعتمد على تمكين شركة واحدة من الحصول على اﻷراضى واختيار أفضلها لتنفيذ مشروعاتها، ثم طرح البقية لشركات التطوير العقارى».

أوضح أن اقتصار دور «سيتى إيدج» على ترفيق اﻷراضى وبناء المرافق والخدمات العامة والابتعاد عن منافسة شركات التطوير العقارى، يخرجها عن كونها منافسا وتصبح «مطور عام» للدولة، وهو أمر جيد.

وأشار مصطفى إلى أن مفهوم المطور العام، سواء كان حكومى أو قطاع خاص يتمثل فى الحصول على اﻷرض وترفيها ووضع مخطط هندسى وتصميم المشروعات، لطرح منتجات تتوافق مع احتياجات المستهلكين.

وقال إن مفهوم المطور العام لا يعنى تقييد حرية شركات التطوير العقارى فى اختيار التصميم والنموذج اﻷمثل فى الطرز المعمارية للمشروعات والمساحات، وإنما للمطور الحق فى اختيار النماذج البنائية بناء على دراسات سوق تتوافق مع العملاء.

أضاف مصطفى أن فرض التصميم والنماذج البنائية لا يحتاج لشركات تطوير عقارى وإنما لشركات مقاولات تنفذ ما يضعه المطور العام.

أوضح أن تطوير المشروعات عبر توحيد الطرز والتصميمات، يعد تقييداً ﻹبداع الشركات والسير وراء شخص أو شركة واحدة، ولا يمكن أن يدار قطاع العقارات بفكر القطاع العام، ولا يمكن قصر التنمية العقارية على الدولة فقط، فالقطاع الخاص شريك فى التنمية العمرانية.

أشار إلى أن المطور العام يضع خطط تفصيلية بناء على مجموعة من الاشتراطات المحددة للمساحات والارتفاعات وعلى نسب التحميل والردود لتنيظم المشروع.

وقال إن نموذج شركة المستقبل للتنمية العمرانية ظهر فى ظروف خاصة وتعتبر مالك لأرض المشروع وليست مطور عام كما أنها تمنح المطورين حرية التصميم والتنفيذ.

أضاف أن الدولة يجب أن تسمح بوجود أكثر من مطور عام للأراضى، لخلق حالة من التنافسية فى صالح المطورين والمستهلكين، وتركيز المطور بتطوير مشروعات فقط، دون تحمل المرافق والخدمات.

أوضح مصطفى أن دخول القطاع الخاص فى مجال تأسيس شركات مطور عام، يقلل من قيمة اﻷرض ويمنح الشركات فترات أطول للسداد كما يخفض التكلفة اﻹنشائية للمشروعات.

أشار إلى أن التنافسية ستدفع شركات المطور العام لتقديم مزيد من التسهيلات للمطورين، خاصة أن تحكم الدولة بمفردها فى اﻷراضى يرفع من قيمتها لحيث تعد الجهة الوحيدة المسؤلة عن التسعير.

وقال نافع عبد الهادى رئيس شركة «بلازا جاردنز للاستثمار العقارى» إن تحول شركة «سيتى إيدج» إلى مطور عام يصب فى صالح المطورين ولكن يجب أن تتوقف عن منافسة شركات التطوير العقارى.

أضاف أن استمرار عمل الشركة فى قطاع الاستثمار العقارى يضر بالمنافسة لأنها تختار أفضل المواقع بجانب ملكيتها للأرض وعدم دفع ضرائب مثل بقية الشركات ما يجعل المنافسة غير منطقية مع القطاع الخاص.

أشار إلى ضرورة إسناد مهام المطور العام للدولة وليس القطاع الخاص لوضع المخططات الاستراتيجية للمدن وترفيقها دون عشوائية، بجانب تعظيم موارد الدولة، لكن دون الدخول فى منافسة مع شركات التطوير العقارى.

أوضح أن إسناد مهام المطور العام للقطاع الخاص يمنحه فرصة لتعظيم أرباحه على حساب المطورين ويرفع من قيمة اﻷرض والتكلفة الإنشائية، كما يصنع مراكز قوى عقارية، تتحكم فى توجيه السوق.

وقال ماجد صلاح الرئيس التنفيذي لشركة «مدار للتطوير العقارى»، إن ظهور شركات خاصة تقوم بأعمال «المطور العام»، يرفع اﻷعباء عن الدولة ويخلق طلبا فى مواقع جديدة، ويسهل تعاملات شركات التطوير العقارى مع الجهات الحكومية.

أضاف أن نموذج المطور العام الخاص ظهر فى أعمال شركات المستقبل ومصر الجديدة ومدينة نصر، وشركات أخرى فى التنمية الصناعية والسياحية.

أوضح صلاح أن تطبيق نموذج المطور العام يحتاج إلى ملاءة مالية كبيرة، تمكن الشركات من شراء اﻷراضى من الدولة وتنفيذ أعمال الترفيق، ثم طرحها على المطورين وتقديم فترات سداد للشركات.

أشار إلى أن الشراكات سواء بين شركات خاصة أو مع القطاع الحكومى تضمن تأسيس كيانات تتمتع بملاءة مالية كبيرة يكون لها القدرة على الاستمرار داخل السوق.

وقال إن قيام شركة المستقبل بمهام المطوةر العام، تجربة جيدة، لكن تحتاج للتعديل والاستفادة من اﻷخطاء ومن بينها عدم طرح عدد كبير من اﻷراضى فى وقت واحد أمام شركات التطوير العقارى، حتى لا يرتفع المعروض من الوحدات فى نفس الموقع ويؤدى لتراجع المبيعات.

أضاف صلاح أن مدن الصعيد والدلتا تحتاج لتطبيق «المطور العام» لخلق طلب ونقاط جذب وزيادة الرقعة العمرانية بها.

وقال إيهاب زكريا رئيس مجلس إدارة شركة قصر السلام للاستثمار العقارى، إن هناك فرقاً بين المطور والمستثمر، فالمطور يقوم بتنمية اﻷراضى وتنفيذ أعمال الترفيق والخدمات، وطرحها على شركات الاستثمار العقارى.

أضاف أن المطور يخلق طلب ونقاط جذب للمستثمرين، بجانب توفير فرص استثمارية متكاملة سواء تعليمية أو سكنية أو تجارية تماثل خطط الدولة فى مدينة العلمين الجديدة والعاصمة اﻹدارية.

أوضح أن زكريا أن «سيتى إيدج» تعد مطوراً عاماً، ﻷنها خلقت طلباً وتنمية فى العديد من المدن الجديدة.

أشار إلى أن تحول الشركة لمطور عام والتحكم فى اﻷراضى والدخول فى منافسة مع المستثمرين، يؤدى لحدوث خلل بالسوق العقارى، بجانب انعدام الفرص التنافسية أمام القطاع الخاص.

وقال إن «سيتى إيدج» يجب أن تتعامل بمرونة وفقاً لقواعد القطاع الخاص ودون الدخول فى منافسة مع المستثمرين ما يمنحها الاستمرار دون اﻹضرار بالسوق.

أضاف «يجب النظر لتجربة شركة إعمار كمطور عام فى جزر العالم بإمارى دبى، حيث وضعت المخطط الاستراتيجى والاشتراطات المحددة، ثم طرحت اﻷراضى على شركات الاستثمار العقارى».

أوضح أن «إعمار» نجحت ﻷنها طبقت قواعد السوق الخاص، ولم تحصل على امتيازات رغم امتلاك العائلة الحاكمة فى الإمارات لجزء كبير من أسهمها.

أشار إلى ضرورة عدم دخول أى مطور عام للاستثمار فى المشروعات ومنافسة القطاع الخاص، ليقتصر دوره على خلق طلب أو تطوير مشروعات فى المراحل اﻷولى فقط بالموقع، ولا يتزامن مع مشروعات القطاع الخاص، مثل تنفيذ «سيتى إيدج» ﻷبراج العلمين الجديدة.

وقال إن أهم ما يجب أن يتمتع به المطور العام الملاءة المالية والقدرة على التنظيم والإدارة، دون الدخول فى منافسة مع القطاع الخاص.

أضاف أن من مهام المطور العام وضع خطط لنقاط جذب داخل المشروع من بينها المشروعات السكنية والتجارية والتعليمية والخدمية والفندقية لتمثل عوامل خلق طلب للعملاء للإقبال على المدينة حين طرحها.

أشار إلى ضرورة وجود شراكة بين الحكومة والقطاع الخاص لتأسيس شركات تختص بمهام المطور العام، والسوق العقارى فى الماضى افتقد لعلاقات متوازنة بين القطاعين.

وتابع زكريا «يجب وضع مستهدف ﻷى مطور عام لتصدير العقار بالخارج بنسبة %25 من الوحدات وطرح منتجات تتوافق مع متطلبات واحتياجات اﻷجانب أو المصريين بالخارج، من حيث المساحات والخدمات المطلوبة، لتحقيق عوائد ملموسة للاقتصاد القومى من الاستثمار بالعقار».

وقال إن الدولة مطالبة بتخصيص %10 من مساحات المدن الجديدة للاستثمار السياحى عند تخطيط المدن وتوسعاتها، من بينها مناطق ترفيهية وفنادق.