يرى متعاملون بالقطاع العقارى أن زيادة معدلات الاستثمار الأجنبى فى السوق المصرى سيؤدى لاستحداث خدمات جديدة للمستثمرين الراغبين فى الحصول على وحدات سكنية بغرض الإيجار خلال فترات تواجدهم فى مصر.
وقالوا إن الأسواق المحيطة بمصر تتميز بتوافر وحدات فاخرة مجهزة للتأجير تماثل الموجودة فى التجمعات السكنية “الكمباوند” وذلك لتلبية احتياجات المستثمرين المترددين على تلك الدول.
صعوبات التوسع فى تنمية وحدات بغرض الإيجار يحددها المسوقون العقاريون فى بحث المطورون عن الربح السريع من خلال بيع وحدات مشروعاتهم بآلية التمليك وطول فترات استرداد تكلفة الاستثمار فى حالة طرح الوحدات للإيجار.
وأضافوا أن طرح وحدات سكنية بنظام اﻹيجار يمكن أن يؤثر حالياً على فرص تسويق المشروعات، ﻷن العملاء يبحثون عن أماكن أكثر خصوصية.
وقال محمد عليش، نائب رئيس مجلس إدارة شركة “بى تو بى للاستثمار والتسويق العقارى” إن طرح وحدات سكنية للإيجار يمثل استثمار طويل الأجل لن يلقى إقبالاً من المطورين العقاريين فى الوقت الحالى.
أضاف أن المطور يسترد العائد على تنمية مشروعه خلال 3 أو 4 سنوات منذ طرحه للبيع كما يبدأ تنفيذ المشروع من خلال مقدمات حجز الوحدات ولكن فى حالة التسويق بالإيجار يمكن أن ينتظر لمدة 15 عاماً لاسترداد تكلفة التنفيذ.
أوضح عليش أن زيادة معدلات الاستثمار الأجنبى فى السوق المصرى سيتطلب استحداث خدمات جديدة منها التوسع فى تنفيذ الشقق الفندقية فى القاهرة والمدن الجديدة المحيطة بها لتلبية احتياجات الشريحة الباحثة عن سكن على نفس مستوى الخدمات المقدمة فى الفنادق.
وقال فى حالة زيادة الطلب على الإيجار يمكن أن يخصص المطور نسبة تتراوح بين 3% و5% من عدد وحدات مشروعه لتسويقها بآلية الإيجار مع توفير شركة إدارة لضمان مستوى خدمة مرتفع.
أضاف أن أحد المشروعات فى منطقة الشويفات بمدينة القاهرة الجديدة يوفر وحدات بالإيجار مع مستوى خدمات متميز وهذا النموذج يمكن تعميمه فى المشروعات الكبرى مثل “كايرو فيستفال سيتى” و”آى سيتى”.
عليش: يمكن تخصيص 5% من وحدات مشروعات الشركات الكبرى للإيجار عبر شركة إدارة
وتابع عليش “الشركات الكبرى تمتلك ملاءة مالية مرتفعة ويمكن أن توفر وحدات بالإيجار فى مشروعاتها بعد الانتهاء من تسويق المراحل الأولى منها وتحقيق عوائد مالية تمكنها من استكمال تنمية المشروع”.
وقال يوسف خليل العضو المنتدب لشركة “الخدمات المتكاملة للتسويق العقارى – إيرا” إن تطوير مشروعات لتسويقها بآلية الإيجار يمثل عبء مالى على المطور العقارى لأنه سيتحمل تكلفة التنفيذ من موارده المالية لحين الانتهاء من المشروع وطرحه للإيجار.
أضاف أن الشركات العقارية تطرح المشروع للبيع وتبدأ تنميته من حصيلة مقدمات الحجز وهو ما لا يتناسب مع الإيجار الذى لا يوفر تدفقات مالية للشركات.
أوضح أن تنفيذ مشروعات سكنية وتأجيرها يحتاج سيولة مالية كبيرة وانتظار العائد على مدى زمنى طويل.
وتابع خليل “الإيجار منتشر فى المولات التجارية حيث يرغب المطور فى تواجد العلامات الكبرى التى تفتتح فروعها بآلية الإيجار كما يرغب المستثمر فى الاحتفاظ بملكية المول للحفاظ على قيمته السوقية سواء بإدارته ذاتياً أو الاستعانة بشركات متخصصة فى الإدارة”.
وقال إن الشركات اعتادت على تطوير المشروعات وبيعها بالكامل للانتقال إلى مشروع آخر وفكرة الإيجار غير مطروحة حالياً.
أضاف أن زيادة معدلات الاستثمار الأجنبى ونمو عدد الوافدين على المقصد المصرى يمكن أن يؤدى للتوسع فى نموذج التأجير.
وأوضح أن اشتراط عدم بيع الوحدات إلا مع الانتهاء من تنفيذها فى دول مثل الإمارات وتركيا وفرنسا وانجلترا يمنع تسويق المشروعات “على الماكيت” ويوفر معروضاً من الإسكان بآليات مختلفة.
وقال خليل، إن نموذج الإيجار موجود حالياً فى بعض المشروعات حيث يحصل المستثمرون الأفراد أو شركات عقارية صغيرة على عدد من العمارات ويسندوها لشركات إدارة لتأجيرها.
أضاف “يوجد مثال آخر فى مشروع بمدينة القاهرة الجديدة حيث خصص المطور عدداً من الوحدات التى لم يتم تسويقها لشركة إدارة فندقية لتأجيرها للعملاء مع وضع اشتراطات عند اختيار المستأجر للحفاظ على خصوصية السكان الآخرين”.
خليل: النموذج موجود فى بعض المشروعات حيث يحصل أفراد أو شركات صغيرة على عدد من العمارات لتأجيرها
فيما يرى عصام الشحات مدير التسويق بشركة “أجياد للاستثمار العقارى”، إن شركات التطوير العقارى لا يمكنها طرح وحدات سكنية بغرض التأجير فى الوقت الحالى نظراً لارتفاع تكاليف شراء اﻷرض واﻹنشاءات.
أضاف أن المطورين العقاريين يتجنبون المشاكل الناتجة عن عمليات التأجير، من اختيار العملاء وتحصيل وصيانة الوحدات.
وأوضح الشحات أن نظام التأجير بمفهومه الحالى لا يحمل فرصاً استثمارية مناسبة للمطورين، والعائد الاستثمارى للبيع أعلى وأقل مشاكل، ولا يعرض الشركات لمخاطر التعثر.
وأشار إلى صعوبة إضافة وحدات سكنية بنظام اﻹيجار بمشروعات تم طرحها للعملاء بالتمليك، ﻷنها تقلل من فرص تسويق المشروع.
وتابع الشحات “العملاء يبحثون عن المشروعات اﻷكثر خصوصية، ونظام اﻹيجار يمثل خلط للمستويات الاجتماعية، ولا يحافظ على خصوصية المشروع نظراً لتغيير المستأجرين واختلاف ثقافتهم وسلوكياتهم”.
وقال إن نظام اﻹيجار لن يعوض الشركات عن تكلفة اﻷرض واﻹنشاءات، حيث تنفذ شركات التطوير المشروعات بجزء من رأسمالها، وجزء من عائد بيع الوحدات.
أضاف أن الشركات لديها برنامج زمنى لسداد قيمة اﻷرض فى حالة الشراء من هيئة المجتمعات العمرانية أو من اﻷفراد.
وأوضح الشحات أن طرح وحدات تجارية وإدارية بالمشروعات، يمثل فرصاً استثمارية مقبولة والشركات تلجأ له لتسريع عملية الإشغال بالمشروع.
وأشار إلى أن منح الدولة تسهيلات لشركات التطوير فى سداد قيمة الأرض بجانب القروض البنكية يمكن أن يوجه المطورين لطرح وحدات بغرض التأجير.
وقال شريف عبود مدير التسويق بشركة “إيجى جاب للتطوير العقارى”، إن طرح شركات التطوير لوحدات سكنية بغرض التأجير يمثل خسارة لها، حتى ولو جزء من المشروع.
أضاف أن القيمة التأجيرية للوحدة لن تغطى تكلفتها اﻹنشائية إلا بعد فترات طويلة واﻷفضل للمطور تخفيض هامش اﻷرباح لتحفيز البيع.
أوضح عبود أن الشركات يمكنها إدارة الوحدات وتأجيرها للعملاء بعد البيع، لكنها لن تستطيع تحمل أعباء وتكاليف اﻹنشاءات.
وأشار إلى أن شركات التطوير العقارى يمكنها طرح الوحدات السكنية الراكدة بالمشروع للإيجار لفترات زمينة قصيرة لحين انتعاش اﻷسواق وتحريك البيع.
وأضاف أن زياة العائد الاستثمارى للقيمة اﻹيجارية للوحدة سنوياً بنسبة 10% يستفيد منها المشترى بغرض الاستثمار.
وقال وليد أحمد مدير التسويق بشركة “أربا للتطوير العقارى”، إن طرح وحدات سكنية بغرض الايجار لا يمثل فرص استثمارية جيدة للمطورين.
ولكنه أضاف “طرح المطورين لجزء من وحدات المشروع بنسبة تتراوح بين 10 و20% وخاصة الوحدات التى تشهد حالة ركود فى البيع، ربما يخلق فرصة استثمارية للاستفادة من العائد الايجارى للوحدة، مع استهداف فئات معينة”.
أشار إلى ضرورة توجيه الشركات للاستفادة من نشاط حركة السياحة فى الفترة اﻷخيرة، واستهداف السائحين العرب واﻷجانب، بجانب الطلاب والعاملين اﻷجانب بالسفارات والشركات.
أوضح أحمد أن بعض هذه الفئات تحتاج لوحدات سكنية بنظام اﻹيجار، بمشروعات عقارية بمواصفات خاصة، ما يستوجب دراسة المطورين لهذه الفرص، لتعويض العائد من البيع.
وقال إن تنوع المنتجات المطروحة يخدم المطور والقطاع العقارى، وهذا النمط من الوحدات الفاخرة يتداول بالسوق المحلى عبر المستثمرين الأفراد.
وأشار إلى ضرورة تقديم الدولة والبنوك تسهيلات وقروض لشركات التطوير العقارى لتفعيل هذه النمط الاستثمارى لتقليل التكاليف اﻹنشائية وقيمة الأرض، التى يتحملها المطور فى بداية تأسيس المشروع.
وقالت أميرة الشريف مدير التسويق بشركة “دولمن للتطوير العقارى”، إن تطوير شركات الاستثمار العقارى لوحدات سكنية بنظام التأجير يؤثر على رأسمال الشركات ويعرضها لنقص السيولة، ويبطئ معدل تنمية المشروعات الجديدة.
أضافت أن السوق العقارى يشهد حالات من التغير وفقاً للظروف والعوامل التى يمر بها، ومن الوارد توجه المطورين لدراسة هذا النمط الاستثمارى، ولا أحد كان يتوقع تقديم المطورين تسهيلات “زيرو مقدم حجز”، وفترات سداد تصل إلى 10 سنوات.
أوضحت الشريف أن طرح الوحدات السكنية بنظام اﻹيجار مناسب للمستثمرين الأفراد، لاسترداد قيمة الوحدة خلال عدة سنوات من خلال العائد الشهرى، بجانب، الاستفادة من الزيادة السنوية فى سعر العقار.
