فوزى: الشركات تحتفظ بنسبة 10% من وحدات المشروع للاستفادة من فارق السعر
لجأت شركات الاستثمار العقارى إلى التوسع فى عرض مخزون الوحدات الجاهزة فى مشروعاتها لزيادة عوائدها المالية ودعم خططها لاستكمال المشروعات القائمة.
وقال مطورون عقاريون، إن توجه الشركات للتوسع فى عرض مخزون الوحدات الجاهزة، سلاح ذو حدين، فى ظل الارتفاعات المستمرة فى تكلفة تنفيذ المشروعات بسبب زيادة أسعار خامات التشييد والبناء.
وأضافوا أن نسبة الوحدات الجاهزة يجب ألا تتعدى 10% من الوحدات المعروضة لدى الشركات فى ظل تغير السعر المستمر فى نظام “الأوف بلان” على مدار الفترة الماضية بسبب ارتفاع الدولار وأسعار الخامات.
وقال المهندس فتح الله فوزى، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، ورئيس لجنة التشييد بالجمعية، إن شركات التطوير العقارى تبيع منتجاتها بنظام “الأوف بلان” لتوفير التمويل المطلوب لبناء المشروع وتطويره.
وأوضح أن المتبقى من المشروع يتم بيعه كوحدات جاهزة بنسبة تصل إلى 10% من إجمالى وحدات المشروع.
وتابع فوزى: “تؤجل الشركات طرح تلك النسبة للبيع بعد التنفيذ والتسليم لزيادة معدلات الربح بالمشروع وتعويض فرق الأسعار خلال فترة التنفيذ والتى تصل إلى 4 سنوات فى بعض المشروعات”.
وقال إن الشركات العقارية لجأت مؤخرا للتوسع فى عرض مخزون الوحدات الجاهزة للبيع، لمواجهة الزيادات السعرية الكبيرة التى شهدها القطاع العقارى خلال الفترة الماضية وتوفير السيولة اللازمة لاستكمال تنفيذ مشروعاتها القائمة.
وأضاف أن القطاع العقارى شهد العديد من التحديات خلال الفترة الماضية خاصة تداعيات جائحة كورونا، ثم الحرب الروسية الأوكرانية، وارتفاع معدلات التضخم، فضلا عن ارتفاع سعر صرف الدولار.
وأشار إلى أن ارتفاع سعر الدولار أدى إلى زيادة أسعار مواد البناء من حديد وأسمنت باعتبارها أهم مدخلات عملية التشييد والبناء، فضلا عن نقص الخامات مما تسبب فى زيادة تكلفة الإنشاء على المطور العقارى وبالتالى ارتفاع تكلفة المنتج النهائى.
اقرأ أيضا: الفائدة تُعمق أزمة التمويل العقارى خارج المبادرات
وأوضح أن توسع الشركات فى عرض مخزونها من المنتجات الجاهزة بكل أنواعها سواء تجارى وإدارى وسكنى وفندقى، أحد الخطط لتجنب آثار الارتفاعات الكبيرة فى الأسعار وندرة السيولة فى السوق العقارى.
وقال إن زيادة الأسعار والتكلفة أثرت على السوق بنسبة لا تقل عن 100% خلال الفترة الماضية، وذلك لم يؤثر بعد فى سعر البيع بشكل كبير، لأن التأثير يحتاج فترة تمتد 8 شهور تقريبًا ليستوعب السوق ما حدث من زيادة فى التكلفة.
وأضاف أن أسعار البيع لكافة المنتجات العقارية خلال عام 2023 ستشهد زيادات تصل للضعف مقارنة بأسعار العقارات فى ديسمبر 2022، وهى فترة بداية الزيادات فى الأسعار بشكل كبير.
وأوضح فوزى أن السوق العقارى سوق حر، ويجب أن تقوم الجهات الحكومية بتخفيض أسعار الأراضى، خاصة أنها تشكل 50% من تكلفة المشروع.
وأشار إلى أن معدلات الطلب على المنتجات العقارية تؤثر بشكل كبير على المنافسة الشرسة بين الشركات، كما أن زيادة الإقبال تؤدى لرفع أسعار مواد البناء والخامات بشكل كبير.
ميخائيل: الوحدات الجاهزة فرصة استثمارية للعملاء وتحمى الشركات من تقلبات السوق
وقال أندريا ميخائيل، رئيس مجلس إدارة شركة “ديماند للتطوير العقارى”، إن الشركات اتجهت مؤخرا لعرض المنتجات الجاهزة للبيع لتوفير السيولة اللازمة للمطور العقارى خاصة فى ظل الارتفاع الكبير فى الأسعار، كما تعتبر الوحدات الجاهزة فرصة استثمارية للعملاء.
وأضاف أن شركات الاستثمار العقارى تحتفظ بمخزون من الوحدات الجاهزة بنسبة 10% من إجمالى وحدات المشروع، للاستفادة من فارق سعر البيع وتجنبا لتقلبات السوق العقارى.
وأوضح أنه لا يمكن الاحتفاظ بنسبة كبيرة من الوحدات الجاهزة تصل لنحو 50% من وحدات المشروع حيث سيؤثر ذلك على إيرادات الشركات، مشيرا إلى ضرورة وجود توازن فى المعروض للبيع ومعدلات التنفيذ بالمشروعات.
وقال ميخائيل إنه يجب توفير تسهيلات للعملاء عند عرض الوحدات الجاهزة، لضمان إقبال العملاء على الشراء والاستفادة من مميزات الوحدات الجاهزة فى تحقيق عوائد استثمارية سريعة.
وأضاف: “فى حالة تقديم المطور العقارى أسعارا فيها بعض المغالاة سيؤثر ذلك على معدلات البيع، وفى النهاية البيع أهم من وجود وحدات جاهزة لتحقيق هامش ربح بعد ذلك منها وبيعها بسعر أغلى”.
وتابع: “يجب عدم التوسع فى المعروض من الوحدات الجاهزة حيث يعد ظاهرة غير صحية فى السوق العقارى، ويجب بيع 60% من وحدات المشروع على الأقل، حتى يحافظ المطور على مستوى تدفقاته النقدية”.
شلبى: المطور يطلب مقدم حجز لا يقل عن 40% من إجمالى سعر الوحدة الجاهزة
وقال معتز شلبى، رئيس القطاع التجارى بشركة أجنا للتنمية العمرانية، إن الشركات التى تمتلك وحدات جاهزة رفعت أسعارها بنسبة أقل من الوحدات التى مازالت تحت الإنشاء بسبب رغبتها فى سرعة تسويق المخزون الجاهز وتحقيق عوائد مالية سريعة.
وأضاف شلبى: “المطور حتى مع بيع الوحدة يفكر فى احتياجه لرأس المال لبناء المشاريع الجديدة فبالتالى حدث رفع للأسعار، لكن مع وجود طلب على الوحدات الجاهزة فى الوقت الحالى هدأت وتيرة زيادة الأسعار لضمن البيع السريع”.
وأوضح أنه مع ارتفاع الطلب على الوحدات الجاهزة، يوجد اختلاف فى طريقة السداد وهو ما يعد شق آخر بالنسبة للقدرة الشرائية للعميل، فالوحدات الجاهزة مناسبة لشريحة العملاء ذو الدخل العالى لأنها تحتاج لدفع مقدم مرتفع من قيمة الوحدة عند التعاقد.
وقال شلبى: “المطور يطلب مقدم حجز لا يقل عن 40% من إجمالى سعر الوحدة الجاهزة، مقارنة بنسبة 0% وحتى 10% للوحدات تحت الإنشاء”.